Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2019 г. N 21АП-926/19

19 декабря 2019 г.

Дело N А84-3098/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 19 декабря 2019 года.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Карева А.Ю.,

судей Омельченко В.А.,

Приваловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусевой Е.Г.,

при участии: представителя ООО "Фирма "Эдвайс" - Нургалиева Армана Сейтбаталовича, доверенность от 01.09.2019 б/н;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 22.01.2019 по делу N А84-3098/2018 (судья Архипенко А.М.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Эдвайс" об оспаривании решения Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Эдвайс" (далее - ООО "Фирма "Эдвайс", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (далее - Севреестр, Управление) от 09.06.2018 N 91/001/003/2018-752 об отказе в государственной регистрации договора аренды. В качестве способа восстановления нарушенных прав и законных интересов, Общество просило возложить на Севреестр обязанность осуществить государственную регистрацию права аренды на объект недвижимости: нежилое здание - встроенные нежилые помещения лит. "А" с верандой лит. "а" общей площадью 52,3 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, 5, кадастровый номер 91:03:001012:687.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 22.01.2019, решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя от 09.06.2018 N 91/001/003/2018-752 об отказе в государственной регистрации, было признано недействительным; на Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя была возложена обязанность осуществить государственную регистрацию права аренды общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Эдвайс" на объект недвижимости: нежилое здание - встроенные нежилые подвальные помещения общей площадью 52,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, 5, кадастровый номер 91:03:001012:687, на основании заявления от 26.02.2018 N 91/001/003/2018-752. Этим же решением с Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в пользу ООО "Фирма "Эдвайс" были взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей (три тысячи рублей 00 коп.).

Не согласившись с указанным судебным актом, Севреестр обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Севастополя от 22.01.2019 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований Общества в полном объеме. В обоснование доводов жалобы, апеллянт указывает на то, решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, в связи с недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, а также нарушением норм материального и процессуального права. Также, апеллянт указывает на то, что при принятии решения суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отсутствии у арендатора государственного имущества, обязанности представлять на регистрацию документы, подтверждающие соответствие договора требованиями Закона N 135-Ф "О защите конкуренции". Кроме того, апеллянт указывает на то, что представленный на государственную регистрацию договор аренды нежилого помещения от 28.09.2017, заключенный между Департаментом по имущественным и земельным отношениям и ООО "Фирма "Эдвайс", не отвечает требованиям действующего законодательства.

Представитель ООО "Фирма "Эдвайс" возражал относительно удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, обосновывая свои возражения тем, что право аренды нежилого помещения было приобретено Обществом на основании договора аренды заключенного 20.03.2014, который впоследствии, на основании Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя, был перезаключен 28.09.2017.

Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства были надлежаще извещены, в связи с чем, судебное разбирательство в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ, было проведено в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность решения от 22 января 2019 года проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что 28.09.2017 между Департаментом (далее - Арендодатель) и ООО "Фирма Эдвайс" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды N 98-17 имущества, находящегося в собственности города Севастополя (далее - Договор аренды N 98-17). В соответствии с пунктом 1.1 которого, Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества, находящийся на балансе имущества казны города Севастополя, а Арендатор обязуется принять его, вносить плату за пользование объектом аренды, своевременно возвратить этот объект в исправном состоянии с учетом нормального износа.

В соответствии с пунктом 1.2 Договора аренды N 98-17, объектом Аренды являются встроенные нежилые подвальные помещения (с N I-1 по N I-3) жилого здания лит. "А" с верандой (N I) лит "а", общей площадью 52,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 5.

Пунктом 7.1 Договора аренды N 98-17 был определен срок его действия - 5 лет, по 27.09.2022.

Приложением N 1 (акт приема-передачи объекта аренды от 28.09.2017) к Договору аренды N 98-17, стороны этой сделки оформили передачу в фактическое пользование Обществу встроенных нежилых подвальных помещений (с N I-1 по N I-3) жилого здания лит. "А" с верандой (N I) лит "а", общей площадью 52,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 5.

В дальнейшем, 26.02.2018 ООО "Фирма "Эдвайс" обратилось в Севреестр с заявлением N 91/001/003/2018-752 о государственной регистрации права аренды на объект недвижимости, нежилое помещение, общей площадью 52,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 5, кадастровый номер 91:03:001012:687, на основании Договора аренды N 98-17.

Уведомлением от 12.03.2018 N 91/001/003/2018-752, Севреестр уведомил Заявителя о приостановлении в порядке пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", осуществления действий по регистрации аренды в отношении вышеуказанного объекта недвижимости, в связи с непредставлением решения уполномоченного органа о передаче государственного имущества города Севастополя в аренду без проведения торгов, что повлекло невозможность проведения государственным регистратором проверки законности процедуры заключения Договора аренды N 98-17.

05.05.2018 Общество представило в Севреестр дополнительные документы, в том числе, договор аренды недвижимого имущества N 44-14, заключенный 20.03.2014 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и частным предприятием "Фирма "Эдвайс" в отношении встроенных нежилых подвальных помещений (с N I-1 по N I-3) жилого здания лит. "А" с верандой (N I) лит "а", общей площадью 52,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 5; письмо Департамента от 28.11.2017 N 36125/05-5-21/17, в котором разъяснено, что Договор аренды N 98-17 был заключен с Обществом без проведения торгов, как с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 20.03.2014 N 44-14.

В дальнейшем, сообщением от 09.06.2018 N 91/001/003/2018-752 Севреестр на основании статьи 27 Федерального закона 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отказал ООО "Фирма "Эдвайс" в государственной регистрации аренды на встроенные нежилые подвальные помещения (с N I-1 по N I-3) жилого здания лит. "А" с верандой (N I) лит "а", общей площадью 52,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Большая Морская, д. 5, указав на отсутствие оснований для передачи данного объекта недвижимости в аренду без проведения торгов, поскольку договор аренды недвижимого имущества от 20.03.2014 N 44-14 не прошел государственную регистрацию, а значит, не порождает никаких правовых последствий (фактически государственным органом сделан вывод о недействительности (ничтожности) Договора аренды N 98-17).

Не согласившись с вышеназванным решением об отказе в государственной регистрации, ООО "Фирма "Эдвайс" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с настоящим заявлением, которое было удовлетворено судом первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции обоснованно были удовлетворены требования Общества, но при этом считает необходимым изменить основания, по которым суд удовлетворил требования Заявителя, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Правоотношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлены Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно ст. 14 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке.

Перечень документов, являющихся основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также требования к ним, установлен ст. 14, 21 Закона N 218-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (ст. 9 Закона N 218-ФЗ).

Частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 2 ч. 4 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установлены статьей 21 данного Закона.

Статьей 21 Закона N 218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Пунктами 1, 2 части 3 статьи 3 Закона N 218-ФЗ, к компетенции органа, осуществляющего государственную регистрацию, отнесена проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

При осуществлении государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ).

Однако, суд первой инстанции, признавая императивный характер вышеуказанного положения Закона N 218-ФЗ, посчитал претензии регистрирующего органа незаконными, выходящими за пределы предоставленных ему полномочий. В этой связи свои доводы суд мотивировал, в частности тем, что представленный ООО "Фирма ЭДВАЙС" в государственный орган Договор аренды N 98-17 в полной мере отвечает требованиям части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ.

Относительно доводов Севреестра о наличии у него права делать выводы о нарушении Департаментом требований законодательства о защите конкуренции и недействительности (ничтожности) заключенных этим уполномоченным лицом сделок в отношении государственного имущества города Севастополя, суд первой инстанции пришел к следующим ошибочным, по мнению коллегии судей, выводам.

Признавая то, что согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, суд первой инстанции посчитал, что Севреестр приступил не к правовой экспертизе документов, представленных заявителем для осуществления государственной регистрации права аренды на основании Договора аренды N 98-17, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Федеральным законом оснований для приостановления регистрации, а к правовой экспертизе процедуры заключения указанного договора аренды и оснований, по которым у заявителя возникло право аренды на вышеуказанный объект недвижимости, что противоречит Закону N 218-ФЗ.

Кроме того, суд первой инстанции, указав на то, что ранее действовавший закон, регулирующий порядок государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действительно предоставлял Севреестру полномочия по правовой экспертизе документов, в том числе, проверку законности сделки, однако в Законе N 218-ФЗ данное полномочие государственного органа, якобы, не закреплено, сделал ошибочный вывод о том, что Севреестр вышел за пределы предоставленной ему законом компетенции и превысил свои полномочия, сделав выводы о нарушении Департаментом требований законодательства о защите конкуренции и недействительности (ничтожности) Договора аренды N 98-17.

Суд апелляционной инстанции, учитывая, что ошибочная мотивация оспоренного судебного акта первой инстанции не привела в принятию неверного решения, считает возможным, целесообразным, процессуально приемлемым, не отменяя решение суда, изменить его мотивировочную часть, изложив ее в следующе редакции.

Государственный регистратор, исходя из объема предоставленной ему компетенции, при проведении правовой экспертизы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ обязан проверить: наличие у обратившегося лица полномочий на обращение с таким заявлением, представление им всех необходимых документов, соблюдение порядка обращения с заявлением о государственной регистрации и наличие обстоятельств, являющихся основанием для приостановления или отказа в регистрации в силу ст. ст. 26, 27 Федерального закона N 218-ФЗ.

Из содержания Решения Севреестра от 12.03.2018 о приостановлении государственной регистрации следует, что основанием для оспоренного отказа в государственной регистрации послужили обстоятельства непредставления Обществом документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно решения уполномоченного органа о передаче государственного имущества города Севастополя в аренду без проведения торгов.

Однако, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что представленный ООО "Фирма Эдвайс" договор аренды N 98-17 полностью отвечает требованиям ч.1 ст.21 Закона N218-ФЗ, исходя из следующего.

20.03.2014 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и частным предприятием "Фирма "Эдвайс" был заключен договор N 44-14 аренды недвижимого имущества, встроенных нежилых помещений лит. "А" с верандой лит. "а", общей площадью 52,3 кв.м., расположенных по адресу: г. Севастополь, ул. Б. Морская, 5. Срок действий аренды был определен до 20.03.2019.

В дальнейшем, 20.03.2014 по акту приема-передачи арендованного имущества произошла передача вышеназванного арендованного имущества.

21.03.2014 был принят Федеральный Конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".

30.12.2014 частное предприятие "Фирма "Эдвайс" обратилось с заявлением в ИФНС по Ленинскому району г. Севастополя о регистрации юридического лица, в связи с чем, 30.12.2014 были внесены сведения в Единый государственный реестр юридических лиц об ООО "Фирма "Эдвайс" с присвоением ОГРН 1149204072137.

Соответственно, следует признать факт того, что ООО "Фирма "Эдвайс" является правопреемником имущественных прав и обязанностей частного предприятия "Фирма "Эдвайс".

Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 500-ПП было утверждено "Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя" (далее - Положение N 500).

Согласно пункта 1 раздела VI Положения, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, может осуществляться без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий, определенных вышеуказанным Федеральным законом.

Правительством Севастополя было вынесено Постановление от 16.03.2017 N 87-ПП "О внесении изменения в постановление Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 500-ПП "Об утверждении Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя", которым раздел V был дополнен пунктом 9 следующего содержания : "Положения настоящего раздела распространяются на правоотношения, связанные с перезаключением договоров аренды имущества, находящегося в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014 с хозяйствующими субъектами (после приведения уставных документов таким субъектом в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации и регистрации в органах Федеральной налоговой службы)".

В дальнейшем, во исполнение требований вышеназванного Положения N 500 (с внесенными изменениями), 28.09.2017 года между Департаментом и ООО "Фирма "Эдвайс" был заключен договора аренды N98-17 имущества, находящегося в собственности города Севастополя, по условиям которого ООО "Фирма "Эдвайс" было передано имущество, встроенные нежилые помещения лит. "А" с верандой лит. "а" общей площадью 52,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Севастополь, ул. Б. Морская, 5.

Соответственно, следует признать факт того, что право аренды Обществом было приобретено на основании договора аренды заключенного еще 20.03.2014.

На основании вышеизложенного, коллегия судей апелляционной инстанции пришла к выводу о том, что у Севрестра отсутствовали законные основания для принятия решения об отказе Обществу в проведении государственной регистрации права аренды на недвижимое имущество.

Доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, и не могут послужить основанием для отмены вынесенного судебного решения.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 22 января 2019 года по делу N А84-3098/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Карев

Судьи

В.А. Омельченко А.В. Привалова