Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2024 г. N 15АП-1866/24 по делу N А53-30644/2023

город Ростов-на-Дону

07 апреля 2024 г.

дело N А53-30644/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сороки Я.Л.,

судей Величко М.Г., Шапкина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гатиловой А.А.,

при участии:

от истца: представитель Мельников В.В. по доверенности от 15.03.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Батайска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2023 по делу N А53-30644/2023 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Новострой-Дом" (ИНН 6141051633, ОГРН 1176196010242) к Комитету по управлению имуществом города Батайска (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349) о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Новострой-Дом" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом города Батайска (далее - комитет) о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 03.08.2023 N 31.13/1461, обязании заключить договор аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2024 суд признал незаконным отказ комитета по управлению имуществом г. Батайска в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010501:347 с ООО "Новострой-Дом" без проведения торгов на новый срок, выраженный в письме от 03.08.2023 г. за N 31.13/1461.Суд обязал комитет по управлению имуществом г. Батайска заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010501:347 с ООО "Новострой-Дом" без проведения торгов на новый срок. С комитета по управлению имуществом Батайска в пользу ООО "Новострой-Дом" взыскана государственная пошлина в размере 12 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что на момент подачи и рассмотрения заявления общества у комитета отсутствовали правовые основания для распоряжения спорным земельным участком, в том числе путем предоставления его в аренду, ввиду наложенного арбитражным судом в рамках дела N А53-39041/2020 запрета на совершение действий в отношении земельного участка.

Судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции в порядке, установленном статьей 153.2 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО "Новострой-Дом" доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Комитет явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлен о времени и месте рассмотрения дела в установленном законом порядке. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя общества, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО "Новострой-Дом" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Батайска (арендодатель) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 6449 от 10.04.2018 в отношении земельного участка, с кадастровым номером 61:46:0010501:347, площадью 3616 кв. м по адресу Ростовская область, город Батайск, ул. М. Горького, 297-ж на срок до 09.04.2021.

После истечения срока действия договора, ООО "Новострой-Дом" продолжило использовать земельный участок в виду нахождения на нем зарегистрированного объекта незавершенного строительства - жилого дома, площадью 958,2 кв. м, степень готовности 40%, с кадастровым номером 61:46:0010501:514.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05 апреля 2021 (резолютивная часть от 11.02.021) по делу N А53-39041/2020 общество с ограниченной ответственностью "Новострой-Дом" признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Долженко Андрея Анатольевича из числа членов Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "РАЗВИТИЕ" (опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 31(6993) от 20.02.2021.)

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 20 июня 2022 года по делу N А53-39041/2020 приняты обеспечительные меры в виде: запрета Комитету по управлению имуществом города Батайска расторгать договор аренды от 10.04.2018 N 6449, иным образом распоряжаться земельным участком с кадастровым номером 61:46:0010501:347; запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010501:347 до даты завершения конкурсного производства в отношении общества с ограниченной ответственностью "Новострой-Дом".

Заявитель обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок. До указанного обращения, третьим лицом была полностью погашена задолженность по арендной плате и полностью оплачены пени.

КУИ г. Батайска письмом от 03.08.2023 отказал ООО "Новострой-Дом" в удовлетворении заявления, сославшись на то, что принятая обеспечительная мера препятствует расторжению уже имеющегося договора аренды.

Считая отказ в заключении договора аренды на новый срок незаконным, ООО "Новострой-Дом" обратилось в суд с заявлением.

При принятии судебного акта суд руководствовался ст.ст. 198, 200, 201 АПК РФ и следующим.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Спорный земельный участок предоставлен ООО "Новострой-Дом" для жилищного строительства по договору аренды от 10.04.2018 N 6449.

Строительство жилого дома осуществлялось обществом на основании разрешения на строительство от 26.02.2018 N 61-302-111-2018, выданного администрацией г. Батайска.

Поскольку на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, земельный участок обществу в аренду для завершения строительства не предоставлялся, общество имеет право на получение земельного участка в льготном порядке.

Возможность предоставления в указанном порядке земельного участка застройщику, признанному банкротом, подтверждена позицией законодателя, а именно введением в часть 2 статьи 39.6 Земельного кодекса подпункта 3.2 (Федеральный закон от 20.04.2021 N 92-ФЗ).

Из определений Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608 и от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 следует, что предоставление земельного участка для завершения строительства осуществляется при наличии фактически существующего и законно возведенного объекта незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса).

Из фототаблицы, представленной истцом, видно наличие у расположенного на спорном земельном участке объекта признаков недвижимости.

Поскольку в рассматриваемом случае соблюдаются условия пп. 3.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, заявитель вправе заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:46:0010501:347 с ООО "Новострой-Дом" без проведения торгов.

В судебном заседании от 02.10.2023 г. представитель КУИ г. Батайска в качестве возражений на требования истца, фактически повторил аргументы, изложенные в оспариваемом отказе от 03.08.2023 г., не сообщив причины, по которым не применены положения пп. 3.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Суд верно указал, что позиция заинтересованного лица основана на неверном толковании норм права, поскольку вышеизложенная правовая конструкция свидетельствует о том, что принятая обеспечительная мера не только не может являться препятствием в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, но и является прямым правовым основанием для заключения такого договора.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной инстанцией несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Суд учитывает наличие в материалах дела двух экземпляров протокола от 28.11.2023, с указанием на перерыв до 30.11.2023 и без такого указания. Вместе с тем, из сведений картотеки арбитражных дел следует факт публикации 29.11.2023 в 21:53 в соответствии со ст. 163 АПК РФ информации об объявлении перерыва в судебном заседании до 30.11.2023, что устраняет указанное противоречие. Резолютивная часть решения также датирована 30.11.2023.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2023 по делу N А53-30644/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Я.Л. Сорока

Судьи

М.Г. Величко П.В. Шапкин