Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2019 г. N 21АП-3144/19

19 декабря 2019 г.

Дело N А83-15408/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12.12.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 19.12.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Остапова Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Олиферук Т.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июля 2019 по делу N А83-15408/2018 (судья Чумаченко С.А.),

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым",

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Ялты, Ялтинский городской совет

о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" (далее - ответчик, Общество), согласно которому истец просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.02.2009 года, зарегистрированный 22.04.2009 за N 040900700009, площадью 0,0543 га, кадастровый номер: 90:25:70101:1204, (ранее присвоенный КН 0111949300:01:002:0125), расположенный по адресу - Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, в районе кинотеатра "Черноморец", заключенный между Симеизским поселковым советом и ЧП "Луксор-Крым" сроком до 30.01.2057 для строительства и обслуживания торгового комплекса;

- обязать Общество с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" (295034, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Киевская, 60, офис 1, ОГРН 1159102068971) возвратить муниципальному образованию городской округ Ялта Республика Крым в лице Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым в течении 3-х дней с момента вступления судебного акта в законную силу, по акту приема-передачи, земельный участок площадью 0.0543 га, кадастровый номер: 90:25:70101:1204, (ранее присвоенный КН 0111949300:01:002:0125) расположенный по адресу - Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, в районе кинотеатра "Черноморец".

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Крым от 18 июля 2019 по делу N А83-15408/2018 исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, удовлетворено. Расторгнут Договор аренды земельного участка от 22.04.2009, зарегистрированный 22.04.2009 за N 040900700009, площадью 0.0543 га, кадастровый номер: 90:25:70101:1204, (ранее присвоенный КН 0111949300:01:002:0125), расположенный по адресу - Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, в районе кинотеатра "Черноморец", заключенный между Симеизским поселковым советом и ЧП "Луксор-Крым" сроком до 30.01.2057 для строительства и обслуживания торгового комплекса. Обязано Общество с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать по акту приема-передачи земельный участок площадью 0,0543 га, кадастровый номер: 90:25:70101:1204, (ранее присвоенный КН 0111949300:01:002:0125) расположенный по адресу - Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, в районе кинотеатра "Черноморец". Взыскано с Общество с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000,00 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, Общество с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что судом первой инстанции не установлены и не исследованы имеющие значение для дела обстоятельства, относительно того, что в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок не направлялось, что указывает на нарушение истцом досудебного порядка урегулирования спора, при расторжении договора аренды. Как указывает ответчик, направленное в его адрес Предупреждение не содержит указания на необходимость завершить строительство объекта, предусмотренного договором, а лишь указывает на незначительную задолженность. Кроме того, Акт осмотра от 08.08.2018, по мнению ответчика не является надлежащим доказательством, поскольку не подписан начальником отдела градостроительного контроля управления земельного и градостроительного муниципального контроля администрации города Ялты. Податель апелляционной жалобы также отмечает, что договор аренды земельного участка не сдержит условий относительно срока для возведения предусмотренного договором объекта. При таких обстоятельствах, ответчик полагает, что истцом не доказаны факты существенного нарушения условий договора аренды, поскольку судом дана ненадлежащая оценка доказательствам, которые содержатся в материалах дела, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, ввиду чего, основания для его расторжения отсутствуют.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2019 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

05.12.2019 от Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что согласно пункту 28 Договора, арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью определенной пунктом 2 Договора, что в силу пункта 31 Договора, порождает у арендатора обязательство приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации договора аренды и подписания акта приема - передачи земельного участка. Однако по состоянию на 26.07.2018 объект капитального строительства на спорном земельном участке отсутствует, что указывает на грубое нарушение арендатором взятых на себя обязательств и является основанием для расторжения договора аренды. Кроме того, истец указывает, что в адрес ответчика было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок, которое помимо указания на задолженность, также содержало указание на обязательства арендатора использовать земельный участок в соответствии с его назначением, и не исполнение ответчиком условий договора, в части освоения земельного участка. На основании изложенного, заявитель просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание 05.12.2019, лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не уведомили.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019, по основаниям, предусмотренным статьей 163 АПК РФ, в судебном заседании был объявлен перерыв до 12.12.2019.

В судебное заседание 12.12.2019, после перерыва, представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между 27.02.2009 между Симеизским поселковым советом (Арендодатель) и ЧП "Луксор-Крым" "арендатор" был заключен договор аренды земельного участка (далее Договор), по условиям которого арендатору на срок 49 лет передан в аренду земельный участок, общей площадью 0,0543 га (КН N 0111949300:01:002:0125), расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, в районе кинотеатра "Черноморец". Договор зарегистрирован 22.04.2009 за N 040900700009.

В соответствии с пунктом 15, 16 Договора земельный участок предоставляется в аренду для строительства и обслуживания торгового комплекса.

Согласно п. 28 Договора арендодатель вправе требовать от арендатора использования земельного участка в соответствии с целью, определенной в п. 2 настоящего Договора.

В обязанности арендатора по договору входило, в том числе, приступить к использованию арендованного земельного участка после государственной регистрации договора аренды и подписания акта приема-передачи; использовать земельный участок в соответствии с целью, определенной в п. 2 этого договора, соблюдая требования градостроительного, земельного и экологического законодательств, государственных и местных стандартов, норм и правил по использованию земли (пункт 31, 30 Договора).

Согласно Акту осмотра территории N 80 от 08.08.2018, составленного сотрудниками Департамента муниципального контроля Администрации города Ялта арендуемый земельный участок не огорожен, на территории произрастают зеленые насаждения (деревья, кустарники и т. д.), строения или постройки на земельном участке не выявлены, земельный участок должным образом не освоен. По целевому назначению не используется. Участок поставлен на кадастровый учет, объекту присвоен кадастровый номер, в связи с чем истец полагает, что по состоянию на июль 2018 года арендатор не приступил к освоению земельного участка, согласно предусмотренному в п. 16 Договора целевому назначению - строительство и обслуживание торгового комплекса, тем самым существенно нарушив условия Договора.

Предупреждением от 06.08.2018 N 03-19/2168, истец указал на неисполнение ответчиком условий договор, в части освоения земельного участка и внесения арендной платы, предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательств по договору в тридцатидневный срок, а также предложил расторгнуть договор аренды.

Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды в части освоения и застройки земельного участка в установленные законом сроки, послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Арбитражного суда Республики Крым от 18 июля 2019 по делу N А83-15408/2018 исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, удовлетворено.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" N 6-ФКЗ от 21.03.2014 (далее - закон N 6-ФКЗ) Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

Договор между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов был подписан 18 марта 2014 года, таким образом, именно с указанной даты на территории Республики Крым действует законодательство Российской Федерации в соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

В соответствии с положением ч. 3 ст. 1, ст. 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.14 АПК РФ судебная коллегия полагает, что по вопросу правовой квалификации данного договора подлежит применению также законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Данный вывод суда согласуется с положениями п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.

При этом, судом учитывается, что нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, а поэтому правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению также нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

Судебная коллегия соглашается с тем, что истец в силу положений пункта 6 статьи 26 Закона Республики Крым N 54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым", Закона Республики Крым N 15-ЗРК от 05.06.2014, которым установлены границы муниципальных образований и их статусы в Республике Крым, ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Положения о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, утвержденному решением от 17 сентября 2015 года N 11 12-й сессии 1-го созыва Ялтинского городского совета, является надлежащим истцом по данному делу.

Материалами дела также подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 11 ГК Украины (далее - ГК Украины) основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.

Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.

В соответствии с частью 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 509 Гражданского кодекса Украины обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из оснований, установленных статьей 11 настоящего Кодекса.

Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, содержаться в статьях 8, 307, 309,310, 420, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

При этом судебная коллегия отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке, определенного договором аренды от 27.02.2009, не осуществлено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.

Как указано выше, Актом осмотра территории N 80 от 08.08.2018, установлено, что арендуемый земельный участок не огорожен, на территории произрастают зеленые насаждения (деревья, кустарники и т. д.), строения или постройки на земельном участке не выявлены, земельный участок должным образом не освоен. По целевому назначению не используется.

Ответчик полагает, что факт нарушения условий договора в части не осуществления строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, не является существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от него причинам, а кроме того в договоре не указан срок, в течение которого объект должен быть построен.

В обоснование своих возражений ответчик в доказательства освоения земельных участков, ссылается на то, что в ходе освоения спорного земельного участка обществом с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" была получена необходимая документация и совершен ряд мероприятий (разработан в 2009 эскизный проект на строительство многофункционального торгово-гостиничного комплекса; получен в 2010 положительное заключение об инженерно-геологических условиях на участке многофункционального торгово-гостиничного комплекса; получены технические условия на подачу электроэнергии на строительную площадку и подписан договор присоединения).

Суд первой инстанции, с учетом представленных пояснений сторон и имеющихся в деле доказательств, установил, что ответчиком - арендатором существенно нарушены условия договора аренды, что выразилось в неосуществлении ответчиком постройки объекта на протяжении более 9 лет с момента передачи земельного участка, а также отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Нормы законодательства Украины, регулировавшие градостроительную деятельность в Украине, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности, которые аналогично порядку, действующему в РФ, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство объектов капитального строительства, таких как: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Применительно к спорным правоотношениям, следует отметить, что в состав исходных данных до 05.05.2009 (даты вступления в силу Закона Украины от 16.09.2008 N 509-VI "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству") входило в т.ч. архитектурно-планировочное задание (АПЗ), а с указанной даты изменился порядок застройки земельных участков, и АПЗ было заменено на градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.

Судебная коллегия обращает внимание, что АПЗ является одним из главных нормативных документов, который необходимо получить перед началом строительства. В АПЗ содержатся все требования, которые нужно соблюдать при застройке: к назначению, основным параметрам, размещению строительных объектов, обязательные экологические, технические, санитарно-гигиенические и другие условия, предусмотренные законодательством и местными правилами застройки. Кроме того, архитектурно-планировочное задание включает в себя требования по соблюдению законных прав граждан и юридических лиц, чьи интересы могут быть затронуты при строительстве на данном участке (ст. 1 Закона Украины "Об архитектурной деятельности" в редакции от 01.01.2008).

При этом состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на новое строительство зданий и сооружений гражданского назначения регулировался государственными строительными нормами Украины - ГСН А.2.2-3-2004 (Приказ Госстроя Украины N 8 от 20.01.2004), в разделе 2 которых указывалось, что проектирование объектов осуществляется с соблюдением законодательства Украины на основании исходных данных. Исходные данные для выполнения проектных работ на соответствующей стадии заказчик обязан предоставить до начала выполнения проектно-изыскательских работ. К составу исходных данных относится, в т.ч. архитектурно-планировочное задание (АПЗ).

В статье 5 Закона Украины "Об архитектурной деятельности" также было указано, что разработка проектов архитектуры осуществлялось на основании исходных данных на проектирование, к которым относятся в т.ч. АПЗ.

Таким образом, АПЗ является обязательной составляющей исходных данных на проектирование и предшествует выполнению проектных работ.

Иными словами, прежде чем разрабатывать проектную документацию для строительства, необходимо было получить исходные данные в государственном органе, где были бы отражены все требования, которые нужно соблюдать при застройке.

Вместе с тем, ответчик не представил доказательств получения им в период с 2009 года по 2017 год исходных данных на проектирование, будь то АПЗ либо градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, не было также получено разрешение на строительство объекта недвижимости.

Из этого также следует, что представленная ответчиком проектная документация, не является той проектной документацией в понимании норм закона, которая разработана и утверждена в соответствии с АПЗ, тем самым ответчик, не проявив ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота.

По мнению судебной коллегии, все указанные выше действия и документы (заключение различных договоров и разработка предпроектных работ), касаются принятия арендатором отдельных мер по реализации предварительного этапа по освоению земельного участка.

Исходя из вышеизложенного, ООО "Луксор-Крым" фактически не использует предоставленный земельный участок по договору аренды в целях определенных Договором на протяжении длительного времени.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Арендатором не представлены документы, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка начиная с 2009 года и по 27.03.2017 (день обращения с заявлением о заключении договора аренды земли в порядке переоформления прав), на протяжении такого же длительного времени не получались исходные данные на строительство и не разрабатывалась проектная документация, с последующим получением разрешения на строительство.

Также каких-либо доказательств, которые указывали бы на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству в период с 2009 по 2017 годы заявленного объекта на спорном земельном участке, ответчиком не предоставлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции о том, что арендатором было допущено существенное нарушение условий договора, согласно которым ответчик был обязан начать освоение земельного участка и построить объект капитального строительства, ввести в эксплуатацию, при отсутствии объективных причин, препятствовавших своевременному освоению земельного участка.

По мнению судебной коллегии, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству и обслуживанию торгового комплекса) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 21 Договора, после прекращения действия договора арендатор возвращает арендодателю земельный участок в состоянии не худшем состоянии по сравнению с тем, в котором он получил его в аренду.

В связи с изложенным, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с установлением 3-х дневного срока со вступления решения в законную силу для такого возврата также обосновано были удовлетворены, что соответствует положениям действующего законодательства и условиям Договора.

Кроме того, коллегия судей также полагает необходимым указать на следующее.

Двадцать первым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела N А83-19806/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Луксор - Крым" к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым, Администрации города Ялта Республики Крым о признании недействительным постановления Администрации от 23.10.2018 N 2072п об отказе в переоформлении права на земельный участок общей площадью 543 кв.м, кадастровый номер 90:25:070107:1204, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, в районе кинотеатра "Черноморец", установлены следующие обстоятельства.

Так, по договору аренды от 27.02.2009 обществу предоставлен земельный участок общей площадью 0,0543га свободный от застройки, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Симеиз, ул. Советская, в районе кинотеатра "Черноморец", относящийся к землям общего пользования по видам угодий - "зеленые насаждения общего пользования".

Согласно определенным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на приватизацию данных земель такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения, в то время как строительство объекта капитального характера предполагает последующее возникновение исключительного права на приватизацию занятого им земельного участка, что приведет к ограничениям свободного доступа к землям общего пользования.

Запрет на строительство объектов капитального характера на землях общего пользования (землях коммунальной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность) в период предоставления в аренду земельного участка был установлен подпунктом "а" пункта 4 статьи 83 Земельного кодекса Украины, в связи с чем спорный земельный участок, сформированный за счет территории общего пользования, не мог быть предоставлен в аренду обществу в целях строительства объекта нежилого назначения.

Кроме того, согласно заключению Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Ялты от 15.11.2018 N 02-08/4471, испрашиваемый земельный участок согласно генеральному плану курортного района Большая Ялта, утвержденному постановлением Совета министров АР Крым N 136 от 15.06.1993, расположен на территории транспортно-дорожной сети (в красных линиях жилой и курортной улицы районного значения), в связи с чем, возможный вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540, по коду 12.0 "земельные участки общего пользования".

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).

Таким образом, предоставление земельного участка в аренду в порядке переоформления прав для целей строительства торгового комплекса за счет земель общего пользования противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Постановление Администрации об отказе в предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав в данном случае не нарушает прав общества, поскольку общество не является субъектом права на предоставление в аренду земельного участка, отнесенного к территории общего пользования, для строительства на участке объекта капитального строительства.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 25.11.2019, суд центрального округа также согласился с изложенными выводами.

Относительно доводов апелляционной жалобы о нарушении истцом досудебного порядка урегулирования спора, а также того, что направленное в его адрес предупреждение не содержит указания на необходимость завершить строительство объекта, предусмотренного договором, а лишь указывает на незначительную задолженность, коллегия судей отмечает следующее.

В соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как установлено судами обеих инстанций, предупреждением от 06.08.2018 N 03-19/2168, истец указал на не исполнение ответчиком условий договор, в части освоения земельного участка и внесения арендной платы, предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательств по договору в тридцатидневный срок, а также предложил расторгнуть договор аренды.

Указанное предупреждение было направлено по юридическому адресу Общества (согласно Выписка ЕГРЮЛ), что в соответствии с положениями статьи 165.1 ГК РФ, указывает, что юридически значимое сообщение считается доставленным.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия отклоняет указанные доводы.

Отклоняя доводы Общества о не соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, коллегия судей также отмечает, что применительно к обстоятельствам настоящего дела, доводы ответчика носят исключительно формальный характер, в то время как, доказательств осуществления действий направленных реальное исполнение обязательств по договору аренды, которые могут повлиять на оценку действий ответчика с точки зрения добросовестного участника правоотношений суду не представлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае, предусмотренных пунктом 4 статьи 270 АПК РФ не установлено.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции дал правильную оценку спорным правоотношениям и не допустил нарушения норм материального и процессуального права, в связи с чем, апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" удовлетворению не подлежит.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражном суде.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку заявленные требования подлежат удовлетворению, то в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Общества с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000,00 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18 июля 2019 по делу N А83-15408/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Луксор-Крым" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Н.И. Сикорская

Судьи

И.В. Евдокимов Е.А. Остапова