Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2019 г. N 10АП-22408/19

г. Москва

19 декабря 2019 г.

Дело N А41-56014/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Семушкиной В.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Л" на решение Арбитражного суда Московской области от 03.10.2019 по делу N А41-56014/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Авто-Л": Воробьев В.П. (по доверенности от 07.12.2019), Шандура Л.М. - директор (на основании приказа от 31.12.2018).

Администрация городского округа Чехов (далее - администрация, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Авто-Л" (далее - ООО "Авто-Л", общество, ответчик) со следующими требованиями:

- взыскать с ООО "Авто-Л" в пользу администрации по договору аренды земельного участка N 580-А от 27.04.2001 долг по арендной плате за период с 21.08.2016 по 13.09.2017 в размере 1 885 175 руб. 68 коп. и сумму пени за период с 20.08.2016 по 13.09.2017 в размере 1 163 767 руб. 55 коп.

Определением суда от 02.09.2019 к производству принято встречного исковое заявление, в котором ООО "Авто-Л" просит суд:

- признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 27.04.2001 N 580-А, заключенный между администрацией и ООО "Авто-Л" на земельный участок площадью 2502 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., г. Чехов, Симферопольское ш., 1-А, с применением последствий недействительности ничтожной сделки и признать договор аренды от 27.04.2001 N 580-А незаключенным.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 03.10.2019 первоначальный иск удовлетворен, взысканы с ООО "Авто-Л" в пользу администрации задолженность по договору аренды земельного участка N 580-А от 27.04.2001 за период с 21.08.2016 по 13.09.2017 в размере 1 885 175 руб. 68 коп. и пени за период с 20.08.2016 по 13.09.2017 в размере 1 163 767 руб. 55 коп. Встречный иск в части признания недействительным (ничтожным) договора аренды от 27.04.2001 N 580-А с применением последствий недействительности ничтожной сделки оставлен без рассмотрения, в остальной части заявленных встречных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску и об удовлетворении требований по встречному иску.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что между ООО "Авто-Л" и Комитетом по управлению имуществом Чеховского района ранее был заключен договор аренды N 144 от 24.01.1997 сроком на 49 лет, при заключении договора от 27.04.2001 N 580-А положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации еще не действовали, между тем, истец в одностороннем порядке в нарушение действующего законодательства изменил механизм расчета арендной платы, в несколько раз увеличив арендную плату по договору аренды от 27.04.2001 N 580-А. Кроме этого, спорный договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке. Считает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о фальсификации спорного договора и дополнительных соглашений к нему. Суд незаконно оставил без рассмотрения встречное исковое заявление в части, так как встречный иск предъявлен не по тем же основаниям, что иск в деле N А41-68885/2019. Так, в исковом заявлении по делу N А41-68885/2019 не указывалось о том, что договор аренды и дополнительные соглашения к нему подписан неуполномоченным лицом со стороны администрации, не указано о фальсификации доказательств, а также не указывалось на то, что договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке. Также указывает на то, что суд не обоснованно не уменьшил неустойку по статьям 333 и 404 ГК РФ, в том числе с учетом решения суда от 10.11.2015 по делу N А41-56008/2015.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы апелляционной жалобы, ходатайствовали о проведении по делу почерковедческой экспертизы с целью проверки представленного ранее заявления о фальсификации.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении указанного ходатайства, так как заявление о фальсификации проверено судом первой инстанции в установленном порядке.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.04.2001 между Администрацией Чеховского района Московской области (арендодатель) и ООО "Авто-Л" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 580-А, во исполнение условий которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2502 кв. м в соответствии с планом земельного участка, который является неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 1.2 договора земельный участок предоставлялся в аренду под размещение магазина.

Местонахождение участка: Московская обл., г. Чехов, Симферопольское шоссе, 1-А (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора срок договора установлен с 01.01. 2000 по 24.01.2046.

Расчет арендной платы приведен в приложении N 1 к договору и является его неотъемлемой частью, и корректируется в зависимости от изменения базовой ставки арендной платы за 1 кв. м (пункт 1.5 договора).

Согласно пункту 1.6 договора арендатор обязуется вносить ежеквартальную арендную плату не позднее 5-го числа первого месяца расчетного квартала.

В случае неуплаты платежа в установленный в пункте 1.6 договора срок, арендатор уплачивает пеню за каждый день просрочки в размере 0,2 % от суммы платежа за истекший расчетный период (пункт 1.7 договора).

В силу пункта 2.1 договора арендодатель имеет право взыскивать просроченную задолженность в соответствии с действующим законодательством, изменять арендную плату не чаще 1 раз в год.

14 сентября 2017 года право собственности на участок зарегистрировано за ответчиком.

В период, когда участок находился в аренде у общества, образовалась задолженность по арендной плате, которую в досудебном порядке предложено погасить.

Оставление ответчиком претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения администрации в суд с первоначальным иском.

Обращаясь в суд со встречным иском, общество указало на недействительность договора, поскольку: при заключении договора неверно определена площадь, что привело к ошибочному расчету арендной платы; договор заключен неуполномоченным лицом; администрация в одностороннем порядке изменила расчет арендной платы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В настоящем случае указанный договор аренды земельного участка действительно был заключен с ответчиком до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце пятом указанного пункта названного постановления Пленума, регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям.

В настоящем случае в спорном договоре расчет арендной платы корректируется в зависимости от изменения базовой ставки арендной платы за 1 кв. м (пункт 1.5 договора).

В силу пункта 2.1 договора арендодатель имеет право взыскивать просроченную задолженность в соответствии с действующим законодательством, изменять арендную плату не чаще 1 раз в год.

Согласно статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом содержания приведенных пунктов договора аренды, расчетов арендной платы, представленных вместе с договором в материалы дела, и приведенных норм и разъяснений арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, вопреки указанию подателя жалобы, стороны договора договорились и фактически исчисляли арендную плату по договору аренды на основании соответствующих норм законодательства, действующих в соответствующий период.

Указанный вывод подтверждается судебными актами по делам N N А41-90267/2015, А41-30299/2017.

Таким образом, вопреки указанию подателя жалобы, суд первой инстанции верно исчислил спорную задолженность на основании Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

В рамках первоначального иска администрация также просит взыскать неустойку.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для снижения неустойки на основании статьи 333 ГК РФ, так как заявленная к взысканию неустойка не является чрезмерной.

Также в производстве Арбитражного суда Московской области имеется дело N А41-68885/2019 по спору между теми же лицами, о том же предмете, и по тем же основаниям в части требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 27.04.2001 N 580-А с применением последствий недействительности ничтожной сделки.

Вопреки указанию подателя жалобы, в названном деле заявлены те же основания недействительности договора аренды, что и в настоящем деле, что следует из текста решения суда от 16.10.2019 по указанному делу.

Соответственно, в данной части встречный иск верно оставлен без рассмотрения в рамках настоящего дела.

Также суд обоснованно отказал в признании договора аренды незаключенным.

Так, при заключении договора стороны согласовали условия договора о передаваемом в аренду земельном участке (объекте аренды), определили его площадь, местонахождение, а сами границы земельного участка были отображены в плане земельного участка, предоставленного в аренду.

Действия арендатора и арендодателя по дальнейшему исполнению своих обязательств по договору аренды (использование земельного участка арендатором, внесение арендных платежей, заключение дополнительных соглашений, регистрация договора аренды и т.д.) свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий относительно определенности объекта аренды.

В соответствии с пунктом 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В этой связи оснований считать спорный договор незаключенным не усматривает.

Ссылка подателя жалобы на решение суда от 10.11.2015 по делу N А41-56008/2015 также не свидетельствует о незаконности обжалуемого судебного акта, так как общество не лишено возможности воспользоваться установленными законодательством способами защиты нарушенного права.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.10.2019 по делу N А41-56014/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авто-Л" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

В.Н. Семушкина С.А. Коновалов