Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 10АП-20575/19

г. Москва

23 декабря 2019 г.

Дело N А41-24547/19

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Малофеевой Ю.В.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Дубна Московской области - представитель не явился, извещен,

от ООО "БЕТИЗ и К" - Николаенко И.А. представитель по доверенности от 01.02.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Дубна Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.09.2019 по делу N А41-24547/19 по иску Администрация городского округа Дубна Московской области к ООО "БЕТИЗ и К" о взыскании 187 642, 03 рублей задолженности по оплате арендной платы за период 4 кв. 2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 713-ОРИ от 26.11.2007 г., а также 8 913 рублей неустойки за период с 01.10.2018 по 31.12.2018,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Дубна Московской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "БЕТИЗ И К" (далее - Общество, ответчик) о взыскании 187 642, 03 рублей задолженности по оплате арендной платы за период 4 кв. 2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 713-ОРИ от 26.11.2007, а также 8 913 рублей неустойки за период с 01.10.2018 по 31.12.2018.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10 сентября 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит его оттенить.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителя Администрации городского округа Дубна Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

До начала судебного разбирательства через канцелярию суда от ООО "БЕТИЗ и К" поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу, которые в отсутствие возражений со стороны истца приобщены к материалам дела.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией муниципального образования город Дубна и НП "ПОИСКМОСКОВИЯ" заключен инвестиционный контракт N ОЭР-16-2-002 от 02.06.2003.

Согласно указанному контракту его предметом является совместная деятельность по реконструкции улиц Октябрьская и Тверская со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, реализация недостроенного здания по ул. Тверская (имеется свайное поле) и застройки ул. Тверская до границы города.

В рамках реализации Инвестиционного проекта Инвестор-застройщик обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести снос 16 ветхих домов по ул. Тверская: N 10, 14, 16, 20, 22, 24, 25, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34 и строительство на освободившихся площадях современных зданий по генплану (п.2.2. контракта).

Согласно п.3.1 инвестиционного контракта соотношение раздела имущества составляет: 10% - Администрация, 90 % - инвестор-застройщик.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи (п. 1).

Согласно пункту 3 указанной статьи существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части; 10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Оценив условия Инвестиционного контракта, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что контракт по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитии застроенной территории.

Впоследствии права и обязанности инвестора-застройщика по инвестиционному контракту переданы в пользу Общества.

Между истцом (арендодатель) и МУП города Дубна "ЖКУ N 2" (арендатор) заключен договор N 713-ОРИ от 26.11.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010306:18, адрес объекта: обл. Московская, г. Дубна, ул. Тверская, дом 31, вид разрешенного использования: эксплуатация и дальнейшая реконструкция (строительство) жилого дома, сроком до 20.11.2017.

Согласно п.1.2 договора аренды на участке находится объект недвижимого имущества - жилой дом, находящийся в муниципальной собственности, внесенный в реестр муниципальной собственности имущества г. Дубны за N 911.

29 декабря 2007 г. между МУП города Дубна "ЖКУ N 2" и ООО "БЕТИЗ И К" заключено соглашение об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010306:18 по договору N 713-ОРИ от 26.11.2007.

Таким образом, Обществу в рамках реализации Инвестиционного контракта, без проведения торгов был предоставлен в аренду земельный участок кадастровым номером 50:40:0010306:18 для осуществления переселения жителей сносимого жилого дома N 31 по ул. Тверской г. Дубна и выполнения нового строительства.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

В силу п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Таким образом, размер арендной платы должен определяться исходя из кадастровой стоимости участка.

Согласно Решению Совета депутатов города Дубны Московской области от 17.11.2005 N РС-14(30)-103/37 (ред. от 25.10.2018) "Об установлении земельного налога", в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования и используемых для сельскохозяйственного производства, ставка земельного налога составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости..

С учетом кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010306:18 - 13 072 620 рублей, размер годовой арендной платы за земельный участок, определяемый по правилам п. 2 ч. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, составляет 39 217, 86 рублей в год или 9 804, 47 рублей в квартал.

Вместе с тем, статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства.

Согласно п. 8 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в число существенных условий договора о развитии застроенной территории входит обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Таким образом, Градостроительным кодексом РФ и пунктом 2.3.2 договора предусмотрено, что обязанность принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений возникает у Администрации поселения в случае, если на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расположены многоквартирные дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу и/или реконструкции.

Решение об изъятии принимается в установленном законом порядке.

Порядок и основания изъятия жилых помещений у собственников установлены ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной статье жилое помещение может быть изъято у собственника:

1) в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд (ч. 1 ст. 32 ЖК РФ).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ);

2) в случае признания в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции при условии неосуществления собственниками в установленный органом местного самоуправления разумный срок сноса или реконструкции указанного дома (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

При этом в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, расположен в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, срок для подачи собственниками заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома не может быть менее 6 месяцев (ч. 11 ст. 32 ЖК РФ).

Пунктом п.5.2.7. Инвестиционного контракта предусмотрены обязательства Администрации городского округа Дубна по принятию решения определению ветхих (аварийных) домов, определение их точного перечня, составлении списка жильцов, подлежащих переселения их жилых домов, подлежащих сносу, принятие решения о выделении инвестору-застройщику земельных участков под строительство "стартовых" домов для переселения жителей из этих домов.

Указанное обязательство Администрацией не исполнено.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 названного Кодекса).

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что на переданном Обществу в аренду земельном участке находился многоквартирных жилой дом, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик не имел возможность использовать земельный участок для целей, указанных в договоре аренды, поскольку Администрацией не было надлежащим образом исполнено обязательство по предоставлению земельного участка в аренду, свободным от прав третьих лиц.

Арбитражный апелляционный суд также отмечает, что согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Кроме того, срок действия договора аренды, инвестиционного договора прекратился.

Письмом от 15.01.2018 Администрация сообщила Обществу об отказе в продолжении арендных отношений и заключении договора аренды на новый срок, письмом от 11.10.2018 сообщила об отсутствии у Общества обязательств по оплате аренды.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации городского округа Дубна Московской области, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчику по договору аренды N 713-ОРИ от 26.11.2007 передан земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010306:18, который не может быть использован для строительства многоэтажных жилых домов, поскольку на нем расположен ветхий многоквартирный дом, подлежащий расселению.

В связи изложенным, ответчик в спорный период был лишен возможности использовать участок по целевому назначению, что является основанием для освобождения от оплаты арендных платежей.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10 сентября 2019 года по делу N А41-24547/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Боровикова

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова