Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 05АП-8924/19

г. Владивосток

23 декабря 2019 г.

Дело N А51-14779/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мухамеджанова Бахриддина Захитовича,

апелляционное производство N 05АП-8924/2019,

на решение от 28.10.2019 судьи С.Т. Шохиревой

по делу N А51-14779/2019 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Мухамеджанова Бахриддина Захидовича (ИНН 253104066440, ОГРНИП 317253600010861)

к обществу с ограниченной ответственностью "Иванцево"

(ИНН 2543014930, ОГРН 1122543018432),

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

(ИНН 2540108490, ОГРН 1042504382931),

третье лицо: Управление муниципальной собственности г. Владивостока,

о признании недействительными досрочного расторжения договора субаренды, записи в ЕГРН,

при участии:

от истца: Милюк Д.В., по доверенности от 02.09.2019;

от третьего лица: Слугин И.А., по доверенности от 10.06.2019 N 28/1-3384,

от ответчиков: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Мухамеджанов Бахриддин Захидович (далее - истец, ИП Мухамеджанов Б.З.) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Иванцево" (далее - ответчик, ООО "Иванцево"), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (далее - ответчик, Управление Росреестра по Приморскому краю) о признании недействительным досрочного расторжения договора субаренды от 12.04.2018, а также о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) Управления Росреестра по Приморскому краю от 25.06.2019 о досрочном прекращении договора субаренды от 12.04.2018 и о восстановлении в ЕГРН записи об обременении в виде договора субаренды от 12.04.2018 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 03.09.2019 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - УМС г. Владивостока).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в признании недействительным досрочного расторжения договора субаренды от 12.04.2018 и принять по делу новый судебный акт в данной части. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что вывод о том, что субарендатор использует помещение не по назначению, не соответствует действительности, поскольку субарендатор использовал в качестве жилого помещения пристройку, не относящуюся к арендуемым площадям. Полагает, что акт проверки использования муниципального имущества от 29.07.2019 N 151 не является доказательством его использования не по назначению, поскольку из содержания данного акта следует, что арендуемое здание используется для хранения имущества. Отмечает, что ответчиком не было предоставлено экспертное заключение, позволяющее квалифицировать расположенные рядом с арендуемым зданием помещения как пристройку.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебное заседание 18.12.2019.

В заседание суда 18.12.2019 ответчики, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились, в связи с чем на основании статьи 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Представитель УМС г. Владивостока в судебном заседании передал суду письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ был приобщен к материалам дела. В отзыве третье лицо просило оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционным судом установлено, что истец обжалует решение суда в части отказа в признании недействительным досрочного расторжения договора субаренды от 12.04.2018.

Поскольку возражений против проверки решения в указанной части лицами, участвующими в деле, заявлено не было, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность решения только в данной части.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела, решение суда первой инстанции в обжалуемой части просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель УМС г. Владивостока на доводы апелляционной жалобы возразил, решение Арбитражного суда Приморского края счел законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Владивосток является собственником здания, склада (строение 29), назначение: нежилое здание, этажность 1, общей площадью 178 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, о. Русский, п. Канал-Елена, в/г N 1 (далее - спорное здание), что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

15.03.2016 на основании протокол от 25.02.2016 N 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО "Иванцево" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 01-17628-001-Н-АР-7321-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование спорное здание на срок с 15.03.2016 по 14.03.2021.

Письмом 11.04.2018 УМС г. Владивостока было дано согласие ООО "Иванцево" на передачу в субаренду ИП Мухамеджанову Б.З. для использования в целях: торговое, оказание социально-бытовых услуг, на срок до 31.03.2020 спорного здания-склада.

12.04.2018 между ООО "Иванцево" (арендатор) и ИП Мухамеджановым Б.З. (субарендатор) был заключен договор субаренды (далее - спорный договор субаренды), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает во временное пользование за плату, в порядке, установленном настоящим договором, спорное здание для использования в целях: "торговое, оказание социально-бытовых услуг".

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что срок субаренды определен сторонами с 12.04.2018 по 31.03.2020 включительно. Окончание срока действия настоящего договора или его досрочное расторжение не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение и от исполнения обязательств по настоящему договору.

Согласно пункту 4.2 договора он может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в одностороннем порядке в случае:

- невнесения арендной платы в размере, указанном в пункте 3.1. договора в течение 2-х месяцев;

- разрушения арендуемого помещения или приведения его в состояние, непригодное для его дальнейшей эксплуатации;

- использование помещения не по целевому назначению.

В этом случае арендатор направляет субарендатору по адресу, указанному в пункте 7 договора, заказным письмом уведомление о расторжении договора и необходимости освобождения занимаемого помещения в установленный срок.

12.04.2018 по акту приёма-передачи от указанной даты арендатор передал, а субарендатор принял во временное пользование за плату спорное имущество.

14.06.2018 спорный договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН была внесена запись N 25:28:000000:23036:25/001-2018-1.

Как указал истец в тесте искового заявления, по информации, полученной от государственного регистратора Управления Росреестра по Приморскому краю, ему стало известно, что договор субаренды имущества расторгнут ответчиком в одностороннем порядке. Основанием для государственной регистрации прекращения договора субаренды явилось уведомление о прекращении договора, направленное ответчиком в адрес истца.

Полагая, что своими действиями ответчик нарушил как условия договора субаренды, так и требования действующего законодательства, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным досрочного расторжения договора субаренды от 12.04.2018, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения были правильно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды сооружения, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Частью 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В пунктах 10 и 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении" (далее - постановление N 54) разъяснено, что по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

В случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Как было указано выше, пунктом 4.2 спорного договора предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в одностороннем порядке, в том числе, в случае использования помещения не по целевому назначению.

В этом случае арендатор направляет субарендатору по адресу, указанному в пункте 7 договора, заказным письмом с уведомлением о расторжении договора и необходимости освобождения указанного помещения в установленный срок.

Как следует из материалов дела, 09.05.2019 ООО "Иванцево" была проведена проверка использования переданного в субаренду имущества, по результатам которой было установлено, что субарендатор использует спорное здание не по назначению, а именно как жилое. Более того без согласования с собственником пристроено помещение в виде жилых комнат, что подтверждается фотоотчетом и ссылками на сайт с объявлениями по предоставлению жилых комнат отдыха за плату. На момент проверки помещение использовалось отдыхающими для проживания.

Указанные сведения отражены в акте проверки N 1 от 09.05.2019 использования муниципального имущества.

Из акта N 151 от 29.07.2019 проверки использования муниципального имущества, составленного уполномоченными лицами УМС г. Владивостока, следует, что в результате проведенной проверки установлено, что на земельном участке, необходимом для обслуживания арендованного здания, располагается база отдыха "Оранж". Спорное здание используется для хранения бытовых мебели; электроприборов, велосипедов, ремонтного оборудования, строительных материалов. Нежилое строение площадью 80 кв.м используется для размещения отдыхающих. В навесе, пристроенном к спорному зданию, оборудован бар. Второй навес используется как торговый киоск. Беседки предлагаются для сдачи в аренду. Два металлических строения используется как административные помещения. На одном из них размещен уголок потребителя: в том числе информация из ЕГРН в отношении ИП Мухамеджанова Б.З. Признаки осуществления какой-либо деятельности ООО "Иванцево" отсутствуют.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что субарендатор в нарушение условий спорного договора использовал арендуемое имущество не по своему целевому назначению ("торговое, оказание социально-бытовых услуг"), что в силу пункта 4.2 договора является основанием для одностороннего отказа от договора со стороны арендатора (ООО "Иванцево").

Довод апеллянта о том, что субарендатор использовал в качестве жилого помещения не спорное здание, а пристройку к нему, не относящуюся к арендуемым площадям, подлежит отклонению, поскольку материалами дела подтверждается факт использования данного здания для деятельности базы отдыха "Орандж", что противоречит его целевому назначению.

Указанное обстоятельство подтверждено актами проверок использования переданного в субаренду имущества как арендатора, так и собственника имущества, а также приложенными к ним фотоматериалами и сведениями с Интернет-сайта, которые содержат объявления по предоставлению жилых комнат отдыха за плату.

При этом указанные обстоятельства не были опровергнуты истцом путем представления в материалы дела надлежащих доказательства.

На основании изложенного уведомлением от 10.05.2019 ООО "Иванцево" в одностороннем порядке отказалось от договора с указанной даты в связи с чем, потребовало освободить помещение в срок до 13.05.2019, демонтировать пристройку к зданию в виде гостиничных номеров.

В соответствии со статьёй 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из материалов дела, вышеуказанное уведомление от 10.05.2019 было направлено в адрес истца 10.05.2019, по адресу индивидуального предпринимателя, указанному в пункте 7 договора, а именно: Приморский край, Хасанский район, ст. Рязановка, ул. Заречная, д.3, заказным письмом с уведомлением N 69003335001479, как того требуют положения пункта 4.2 договора.

Указанное письмо с уведомлением о расторжении договора было возвращено отправителю 15.06.2019 по причине отсутствия адресата.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о соблюдении арендатором предусмотренной спорным договором процедуры одностороннего отказа от договора, в связи с чем, учитывая наличие предусмотренного данным договором оснований (нецелевое использование арендуемого имущества), оспариваемый истцом односторонний отказ ответчика от договора является правомерным.

Следовательно, оснований для признания недействительным досрочного расторжения договора субаренды от 12.04.2018 и удовлетворения исковых требований в указанной части у суда апелляционной инстанции не имеется.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительной записи в ЕГРН Управления Росреестра по Приморскому краю от 25.06.2019 о досрочном прекращении договора субаренды от 12.04.2018 и о восстановлении в ЕГРН записи об обременении в виде договора субаренды от 12.04.2018 истцом не обжалуется.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции в обжалуемой части сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Излишне уплаченная при подаче апелляционной жалобы чеком-ордером от 20.11.2019 (операция N 4971) государственная пошлина в сумме 150 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.10.2019 по делу N А51-14779/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Мухамеджанову Бахриддину Захитовичу 150 (сто пятьдесят) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной за подачу апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 20.11.2019 (операция N 4971) на сумму 3 150 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов С.Б. Култышев