Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 11АП-19649/19

г. Самара

23 декабря 2019 г.

Дело N А49-7627/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 декабря 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Яковлевой Е.А.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Толпегина Георгия Олеговича - Маркелова Е.В. (доверенность от 12.08.2019),

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - представитель не явился, извещено,

от Романова Вячеслава Геннадьевича- представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2019 по делу N А49-7627/2019 (судья Дудорова Н.В.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Толпегина Георгия Олеговича (ОГРН 318583500062471; ИНН 583801836750), Пензенская область, г. Заречный,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (ОГРН 1045802010132, ИНН 5834029976), г. Пенза,

третье лицо: Романов Вячеслав Геннадьевич, Пензенская область, г. Заречный,

о признании недействительными ненормативных правовых актов,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Толпегин Георгий Олегович (далее - заявитель, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением (с учетом принятых уточнений) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области, ответчик) о признании недействительными уведомлений от 18.04.2019 N КУВД-001/2019-4258286/1 о приостановлении государственной регистрации, от 18.07.2019 N КУВД-001/2019-4258286/2 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 58:34:0010127:1011, расположенного по адресу: Пензенская область, г. Заречный, ул. Литке, 1, на основании соглашения от 06.04.2019 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2018.

В обоснование заявленных требований заявитель указывает, что представил в орган государственной регистрации все необходимые для регистрации перехода права документы, оснований для приостановления государственной регистрации и для отказа в регистрации не имеется. Договор купли-продажи объекта недвижимости расторгнут сторонами вследствие обнаружения существенных скрытых недостатков: неработоспособность системы отопления, многочисленные протечки кровли, которые не были видны при продаже, а проявились при определенных погодных условиях.

В порядке ст.51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Романов Вячеслав Геннадьевич (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Росреестра по Пензенской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, считая, что судом неправильно применены нормы материального права.

В апелляционной жалобе указывает, что обязательства между Толпегиным Г.О. и Романовым В.Г. по договору купли-продажи были исполнены надлежащим образом в полном объеме, в связи с чем указанный договор прекратил свое существование.

Решение от 18.07.2019 N КУВД-001/2019-4258286/2 является обоснованным, поскольку представленное на регистрацию соглашение о расторжении не могло являться основанием для регистрации перехода права собственности на объект от покупателя к продавцу, так как данный договор купли-продажи является исполненным, обязательства по оплате стоимости имущества покупателем и передаче объекта недвижимости покупателю выполнены. Надлежащее исполнение договора прекратило обязательство. Поскольку прекратить обязательство, ранее уже прекращенное надлежащим исполнением, нельзя, такой договор не может быть расторгнут на основании соглашения о расторжении. В связи с чем положения ст.ст. 557, 475 ГК РФ не применимы.

Суд первой инстанции необоснованно отклонил ссылку Управления Росреестра по Пензенской области на п. 6 договора купли-продажи, согласно которому до подписания настоящего договора здание покупателем осмотрено, недостатков или дефектов не обнаружено. При этом суд первой инстанции указал, что недостатки, в том числе связанные с неработоспособностью системы отопления, были выявлены в ходе эксплуатации.

Однако при этом судом не принято во внимание, что договор купли-продажи заключен в декабре 2018 года, то есть в отопительный период, в связи с чем работоспособность системы отопления могла и должна была быть проверена покупателем. По этой же причине продавец также не мог не знать о состоянии отопительной системы. Более того, как пояснил продавец в судебном заседании, спорное здание он приобрел по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2018 у своего отца Толпегина Олега Владимировича. При этом отец продавца Толпегин О.В. являлся собственником объекта недвижимости продолжительное время - с 05.03.2002 по 12.10.2018. В связи с чем Управление Росреестра по Пензенской области полагает, что продавец не мог не знать о каких-либо существенных недостатках отчуждаемого объекта, в том числе таких как неработоспособность системы отопления и протечка кровли.

Представитель заявителя в судебном заседании считает решение суда законным и обоснованным.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проведено в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Толпегиным Г.О. (продавец) и Романовым В.Г. (покупатель) 12.12.2018 был заключен договор купли -продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел объект недвижимого имущества - здание (нежилое здание, цех сварки линолеума с благоустройством и коммуникациями) общей площадью 596,6 кв.м, местонахождение: Пензенская область, г. Заречный, ул. Литке, 1, кадастровый номер 58:34:0010127:1011, условный номер 58:34:0:17:1:0:0:953 (п. 1 договора).

В соответствии с п. 3 договора здание продано за 5 000 000 руб., продавец получил 5 000 000 руб. до момента подписания договора, расчет произведен в полном объеме.

На основании указанного договора купли-продажи 21.12.2018 Управлением Росреестра по Пензенской области произведена государственная регистрация права собственности Романова В.Г. на указанный объект недвижимости.

Толпегиным Г.О. и Романовым В.Г. 06.04.2019 подписано соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2018, согласно которому стороны пришли к соглашению расторгнуть договор купли-продажи в связи с неисполнением продавцом договора в части передачи нежилого здания с существенными скрытыми недостатками, неработоспособной системой отопления, многочисленными протечками кровли в период оттепелей.

Из п. 2 соглашения следует, что покупатель вернул недвижимость продавцу к моменту подписания соглашения, продавец принял недвижимое имущество по акту приема-передачи.

Покупатель подтверждает, что до момента подписания соглашения продавец вернул покупателю полученные от него денежные средства по договору купли-продажи от 12.12.2018 в сумме 5 000 000 руб. (п. 3 соглашения).

Сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

На основании указанного соглашения о расторжении договора купли-продажи Толпегин Г.О и Романов В.Г. обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Управление Росреестра по Пензенской области 18.04.2019 приостановило государственную регистрацию на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ, Закон о госрегистрации недвижимости), а 18.07.2019 приняло решение об отказе в государственной регистрации на основании ст.27 Закона N 218-ФЗ.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В силу ч.1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Согласно ч. 2 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (п. 2);

иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 8).

В соответствии с нормами ч.4 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Согласно ч. 1 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

По правилам ч. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (п. 5).

В соответствии с ч. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Согласно ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 названного Федерального закона.

В рассматриваемом случае процедура государственной регистрации права приостановлена Управлением Росреестра по Пензенской области в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Представленное сторонами договора соглашение от 06.04.2019 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2018 не было принято Управлением Росреестра по Пензенской области в качестве основания для регистрации перехода права собственности. Ответчик указал, что договор купли-продажи является исполненным, обязательства по оплате стоимости имущества покупателем и передаче объекта недвижимости покупателю выполнены.

Управление Росреестра по Пензенской области, принимая решение от 18.07.2019 N КУВД-001/2019-4258286/2, исходило из того, что нельзя прекратить обязательство, ранее уже прекращенное надлежащим исполнением, в связи с чем такой договор не может быть расторгнут.

Суд первой инстанции посчитал доводы ответчика ошибочными, несоответствующими нормам гражданского законодательства, при этом правомерно исходя из следующего.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По правилам п. 1 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из п. 3 ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ по общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Учитывая, что покупателю (Романову В.Г.) по договору купли-продажи от 12.12.2018 был передан объект недвижимости, не соответствующий требованиям по качеству, у сторон договора отсутствовали препятствия для заключения соглашения о расторжении договора.

Ссылки ответчика на п. 6 договора купли-продажи, согласно которому до подписания договора здание покупателем осмотрено, недостатков или дефектов не обнаружено, правомерно не приняты судом первой инстанции во внимание.

Как следует из соглашения и подтверждено продавцом в судебном заседании, недостатки, связанные с неработоспособностью системы отопления и многочисленными протечками кровли были выявлены в ходе эксплуатации, а также в период оттепели. Заявитель (продавец по договору) пояснил суду, что сам приобрел это здание незадолго до продажи, в период отопления его не использовал, о наличии выявленных недостатков при продаже здания не знал. Недостатки проявились в период эксплуатации объекта Романовым В.Г., заявитель их не оспаривает, поэтому подписал соглашение о расторжении договора во избежание дополнительных расходов в случае расторжения договора в судебном порядке.

С учетом изложенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что соглашение от 06.04.2019 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.12.2018 соответствует закону, в силу чего основания для приостановления государственной регистрации и для отказа в государственной регистрации права собственности у ответчика отсутствовали.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае имеется совокупность названных условий.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Нарушений в распределении судебных расходов арбитражным апелляционным судом не выявлено.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, были также рассмотрены судом первой инстанции и им была дана надлежащая правовая оценка, и, соответственно, они не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 02.10.2019 по делу N А49-7627/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.Г. Филиппова