Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 г. N 04АП-5338/19

г. Чита

24 декабря 2019 г.

Дело N А19-11531/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Даровских К.Н.,

судей Мациборы А.Е., Ошировой Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Емельяновой Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Чуева Михаила Ивановича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 июля 2019 года по делу N А19-11531/2019 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584 ИНН 3849057115, адрес: 664007, г. Иркутск, ул. Поленова 1) к индивидуальному предпринимателю Чуеву Михаилу Ивановичу (ОГРНИП 304381111400016 ИНН 381100050052) о взыскании 1 280 048 руб.,

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, отсутствуют, уведомлены

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска обратился в Арбитражный суд Иркутской области к предпринимателю Чуеву Михаилу Ивановичу с исковыми требованиями о взыскании 1 440 054 руб. 54 коп., составляющих сумму неустойки за просрочку оплаты переданного по договору купли-продажи имущества N 5/19 от 19.11.2018 недвижимого имущества.

В заседании суда истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил заявленные требования, просил взыскать неустойку за период с 19.02.2019 по 26.02.2019 в сумме 1 280 048 руб.

Уточнение иска судом принято.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 июля 2019 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 271 791 руб. 01 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Ответчик, не согласившись с решением суда от 26.07.2019, обратился с апелляционной жалобой. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд необоснованно отклонил довод ответчика о необходимости снижения неустойки до размера ставки по банковским кредитам. Ответчиком были представлены сведения ряда банков о процентных ставках по краткосрочным кредитам, при этом судом было необоснованно отказано в ходатайстве об истребовании таких сведений из других кредитных организаций. Кроме того, неустойка начислена на полную цену договора, без учета произведенных оплат, а также неустойка не подлежит начислению на сумму предоплаты по договору.

В дополнении к апелляционной жалобе заявитель указывает, что договор от 08.11.2018, на основании которого взыскана неустойка, является ничтожным, в связи с несоблюдением нотариальной формы сделки, а также с отсутствием государственной регистрации. Переход права собственности на долю в недвижимом имуществе состоялся после принятия обжалуемого решения по договору от 10.06.2019. Согласно выписке из ЕГРПН право собственности Чуева М.А. на долю в помещении зарегистрировано 02.08.2019 на основании договора купли-продажи доли недвижимого имущества, удостоверенного 10.06.2019 нотариусом. При этом, в договоре отсутствует условие об ответственности покупателя за несвоевременную оплату.

Лица, участвующие в деле, уведомленные в установленном порядке, явку представителей не обеспечили.

Истцом представлены возражения на дополнения к апелляционной жалобе.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство Чуева М.И. о приобщении к материалам дела копии договора купли-продажи доли нежилого помещения от 10.06.2019 и выписки из ЕГРПН. При этом суд принимает во внимание, что упомянутые обстоятельства имеют существенное значение для рассмотрения спора по существу (часть 5 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36).

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.11.2018 между КУМИ администрации города Иркутска (продавец) и предпринимателем Чуевым М.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества N 5/19 в редакции протокола разногласий от 19.11.2018, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя 41/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, Подвал N 1, Антресоль подвала N 1, Этаж N 1, Антресоль N 1, Этаж N 2, Этаж N 3, общей площадью 2 784,9 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000021:31449, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 107, а покупатель принять имущество и уплатить его стоимость в размере 80 003 000 руб. без НДС.

В силу пункта 2.2.1 договора купли-продажи имущества от 19.11.2018 N 5/19 определенная договором стоимость имущества оплачивается покупателем в течение 90 дней со дня подписания договора, то есть до 17.02.2019.

Покупателем обязательство по оплате недвижимого имущества было исполнено с нарушением сроков, установленных договором купли-продажи имущества от 19.11.2018 N 5/19:

- денежные средства в сумме 27 003 000 руб. уплачены 18.02.2019 платежным поручением N 3944,

- денежные средства в сумме 16 000 000 руб. уплачены 20.02.2019 платежным поручением N 3954,

- денежные средства в сумме 37 000 000 руб. уплачены 27.02.2019 платежным поручением N 3948.

Условиями договора купли-продажи имущества от 19.11.2018 N 5/19 (пункт 4.2) в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ предусматривалось право продавца в случае нарушения покупателем сроков оплаты имущества потребовать от него уплаты неустойки в размере 0,2% от продажной цены за каждый день просрочки.

За допущенную просрочку оплаты имущества продавец на основании указанного условия договора потребовал от покупателя уплаты неустойки, размер который согласно представленному расчету составил сумму 1 440 054 руб. 54 коп.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, требования истца удовлетворил частично, в размере 271 791,01 руб., снизив размер неустойки до двукратной учетной ставки ЦБ РФ ввиду излишне высокого размера пени (73% годовых).

Суд апелляционной инстанции полагает принятый судом первой инстанции судебный акт подлежащим отмене, исковые требования подлежащими отклонению, в связи со следующим.

По своей правовой природе заключенный сторонами договор являются договором купли-продажи недвижимого имущества, правоотношения сторон регламентированы параграфом 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, а это не обязательно означает, что регистрации подлежат и сделки, влекущие такие последствия.

Аналогичный вывод следует из положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела 19.11.2018 между КУМИ администрации города Иркутска (продавец) и предпринимателем Чуевым М.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества N 5/19 в редакции протокола разногласий от 19.11.2018, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя 41/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, Подвал N 1, Антресоль подвала N 1, Этаж N 1, Антресоль N 1, Этаж N 2, Этаж N 3, общей площадью 2 784,9 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000021:31449, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 107, а покупатель принять имущество и уплатить его стоимость в размере 80 003 000 руб. без НДС.

Также 10.06.2019 между КУМИ администрации города Иркутска (продавец) и предпринимателем Чуевым М.И. (покупатель) был заключен договор купли-продажи доли нежилого помещения, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя 41/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, Подвал N 1, Антресоль подвала N 1, Этаж N 1, Антресоль N 1, Этаж N 2, Этаж N 3, общей площадью 2 784,9 кв.м., кадастровый номер: 38:36:000021:31449, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 107, а покупатель принять имущество и уплатить его стоимость в размере 80 003 000 руб. без НДС.

Договор от 10.06.2019 был нотариально удостоверен и переход права по указанному договору прошел государственную регистрацию.

Таким образом, в отношении одно и того же недвижимого имущества сторонами были заключены два договора купли продажи от 19.11.2018 N 5/19 и от 10.06.2019.

Проанализировав представленные доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о заключенности сторонами договора купли продажи недвижимости от 10.06.2019, так как указанный договор был нотариально удостоверен сторонами и именно на основании него произведена государственная регистрация перехода прав.

Договор от 19.11.2018 является незаключенным, так как стороны не пришли к соглашению относительно условий договора, о чем свидетельствует заключенный между сторонами в отношении этого же предмета иной договор купли-продажи от 10.06.2019, который был сторонами нотариально удостоверен и именно на основании него произведена государственная регистрация перехода прав.

Договор от 10.06.2019 не содержит условий о взыскании неустойки. Указанным договором установлено, что цена договора составляет 80 003 000 руб., и расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора (п.4, п.4.2 договора).

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При таких обстоятельствах, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит, так как договором от 10.06.2019 взыскание неустойки не предусмотрено и установлена полная оплата по договору до его подписания, т.е. факт ненадлежащего исполнения обязательства по договору отсутствует.

Доводы истца о том, что договор от 19.11.2018 является предварительным договором, в связи с чем, неустойка подлежит взысканию, подлежит отклонению, как несостоятельный.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В пункте 23 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В рассматриваемом случае договор от 19.11.2018 не может являться предварительным договором, так как устанавливает для сторон иные обязательства, в том числе обязанности передать имущество и оплатить его.

Соответственно договор от 19.11.2018 предварительным договором не является, а являлся основным договором, условия которого стороны согласовали, окончательно заключив и подписав договор купли-продажи от 10.06.2019.

Пункт 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений), предусматривает, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона).

С учетом указанных положений законодательства, учитывая, что спорный договор является договором купли продажи 41/100 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Байкальская, д. 107, данный договор подлежал нотариальному удостоверению.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи 4 является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Договор от 19.11.2018 не был нотариально удостоверен, что в силу п.3 ст. 163 ГК РФ влечет его ничтожность.

Таким образом, оснований для взыскания неустойки не имеется.

Учитывая вышеизложенное, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.п.1,3 ч.1 ст. 270 АПК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судебные расходы, понесенные ответчиком при подаче апелляционной жалобы в размере 3000 руб. с учетом результата рассмотрения дела подлежат взысканию с истца в пользу ответчика. При этом факт освобождения истца от уплаты государственной пошлины не является основанием для отказа ответчику в возмещении его судебных расходов.

Руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 июля 2019 года по делу N А19-11531/2019 отменить, принять новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584 ИНН 3849057115) в пользу индивидуального предпринимателя Чуева Михаила Ивановича (ОГРНИП 304381111400016 ИНН 381100050052) судебные расходы в размере 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

К.Н. Даровских

Судьи

А.Е. Мацибора Л.В. Оширова