Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 10АП-23566/19

г. Москва

23 декабря 2019 г.

Дело N А41-55864/19

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Коновалова С.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания Казаковой Т.А.,

при участии в заседании:

от истца Администрации городского округа Химки Московской области - Первушин Н.О. представитель по доверенности от 21 июня 2019 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "Царское озеро" - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Площадь" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2019 года по делу N А41-55864/19, по иску Администрации городского округа Химки Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Площадь" о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Площадь" (далее - общество, ответчик), в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка N ЮА-119 от 16 августа 2011 года, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, кв. Морщихино, кадастровый номер 50:10:0070614:238, площадью 67 715 кв.м., вид разрешенного использования - для размещения (строительства и эксплуатация) торгово-офисного центра с автостоянкой и площадок для складирования выставочных образцов, сроком на 10 лет;

- обязать вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238 в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле принимает участие Министерство имущественных отношений Московской области (далее - министерство).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2019 года договор аренды земельного участка N ЮА-119 от 16 августа 2011 года расторгнут; суд обязал общество возвратить администрация земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238; в удовлетворении остальной части иска отказано (л.д. 107-109).

Не согласившись с данным судебным актом, общество обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

До судебного заседания через канцелярию суда от общества поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей общества и министерства, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 16 августа 2011 года Администрация городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО "Площадь" (арендатор) заключили договор аренды лесного участка N ЮА-119, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:0070614:238, площадью 67 715 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, кв. Морщихино, кадастровый номер 50:10:0070614:238, площадью 67 715 кв.м., вид разрешенного использования - для размещения (строительства и эксплуатация) торгово-офисного центра с автостоянкой и площадок для складирования выставочных образцов.

Пунктом 1.3 договора установлено, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Срок аренды участка составляет 10 лет с момента передачи участка по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего договора.

На основании пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В пункте 5.4.5 договора согласовано, что настоящий договор может быть расторгнуть по требования арендодателя или по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Настоящий договор может быть расторгнуть арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ по основаниям, указанным в пункте 4.1.1 настоящего договора, путем направления арендатору соответствующего уведомления заказным письмом с уведомлением о вручении. В этом случае договор считается расторгнутым по истечению одного месяца с момента вручения арендатором уведомления или в случае не получения арендатором уведомления и возврата уведомления - в течении одного месяца с момента отправки уведомления арендатору.

Истцом 29 марта 2019 года проведен осмотр указанного земельного участка на предмет соблюдения условий договора и соответствия виду разрешенного использования, в результате чего установлено, что участок не огорожен, зарос древесно-кустарниковой растительностью, замусорен, что зафиксировано в акте осмотра от 29 марта 2019 года.

Истец 17 мая 2019 года направил в адрес ответчика претензию с предложением в добровольном порядке расторгнуть подписать соглашение о расторжении договора аренды.

Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был передан ответчику в 2011 года в целях размещения (строительства и эксплуатация) торгово-офисного центра с автостоянкой и площадок для складирования выставочных образцов.

Однако ответчиком не производились действия связанные с подготовкой к строительству, в том числе подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, ответчик использует земельный участок не в соответствии с его целевым назначением, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды согласно пункту 6.3 договора.

Ссылки ответчика на полученное разрешение на строительство от 15 декабря 2011 года N RU 50301000-301 отклонено судом первой инстанции, поскольку срок действия указанного разрешения истек 22 ноября 2012 года и далее не продлялся.

Замечания ответчика на проект землепользования и застройки территории городского округа Химки не являются документами, подтверждающими освоение земельного участка.

Ссылки ответчика на то, что на земельном участке был построен склад (вспомогательный) общей площадью 24,8 кв.м. и на основании декларации об объекте недвижимого имущества 20 мая 2013 года произведена государственная регистрация права собственности на указанное строение подлежит отклонению, поскольку из представленных истцом актов осмотра земельного участка от 29 марта 2019 года, 03 октября 2019 года, фототаблиц к указанным актам, следует, что на спорный земельный участок не огорожен, зарос древесно-кустарниковой растительностью, замусорен, объекты капитального строительства на нем отсутствуют.

Указанные акты ответчиком не оспорены, доказательств обратного не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы с целью определения нахождения объектов недвижимости на спорном земельном участке в соответствии с требованиями в порядке статьи 82 АПК РФ не заявлено.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 апреля 2008 года N 17616/07 по делу N А41-К1-6439/07, в силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

Доказательств начала восстановления в установленном порядке строения ответчиком также не представлено.

Поскольку представленными в материалы дела документальными доказательствами подтверждается существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно не целевое использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, в связи с чем суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковое требование в части расторжения договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

В силу части 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды прекращен, требование истца об обязании ответчика возвратить истцу спорный земельный участок также подлежит удовлетворению.

Между тем, исковые требования в части обязания ответчика возвратить земельный участок в том состоянии, в котором он его получил не подлежат удовлетворению, поскольку акт приема-передачи от 16 августа 2011 года не содержит сведений о том, в каким именно состоянии передавался свободный от построек земельный участок, истец не может указать состояние, в которое ответчик должен привести земельный участок.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 ноября 2019 года по делу N А41-55864/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

С.А. Коновалов Л.В. Пивоварова