Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2019 г. N 09АП-70358/19

г. Москва

23 декабря 2019 г.

Дело N А40-126387/19

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Т.В. Захаровой, Д.В. Пирожкова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем С.В. Саватюхиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 сентября 2019 г. по делу N А40-126387/19, принятое судьей Китовой А.Г., по иску ООО "СОРЕНО" к Департаменту городского имущества города Москвы, третье лицо УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ о прекращении обременения в виде ипотеки, снятии обременения и погашения записи об ипотеке

при участии в судебном заседании: от истца Давыдов Д.А. (по доверенности от 09.12.2019 г.); от ответчика Брагина В.Н. (по доверенности от 29.11.2018 г.); от третьего лица - не явилось, извещено

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сорено" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 24/32, стр. 1, общей площадью 193,0 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001029:3863 принадлежащего на праве собственности истцу.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.09.2019 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в иске.

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явилось, в связи с чем, жалоба рассмотрена без его участия по представленным в материалы дела документам.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-5605 от 03.10.2018 г., согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 24/32, стр. 1, общей площадью 193 кв.м. (этаж 7, пом. I, комн. 1-9, этаж 8, пом. I, комн. 1-8), а покупатель обязуется принять и оплатить это имущество.

Согласно п. 3.1. договора, стоимость объекта составляет 14 447 787 руб.

Согласно п. 3.2. договора, оплата по договору производится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 15 числа каждого месяца.

Согласно п. 3.4. договора оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку, равными долями в течение 3 лет с момента подписания договора, что составляет 401 322 руб. 97 коп. за один месяц. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации договора.

Указанный договор зарегистрирован 08.11.2018 г., о чем имеется соответствующая запись Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве на договоре.

Судом первой инстанции установлено, что истец полностью исполнил свои обязательства по оплате приобретаемого имущества путем внесения платежей по реквизитам, указанным в договоре, а именно: 3 000 000 руб. 06.12.2018 г.; 6 024 000 руб. 10.12.2018 г.; 950 000 руб. 12.12.2018 г.; 950 000 руб. 13.12.2018 г.; 950 000 руб. 14.12.2018 г.; 950 000 руб. 17.12.2018 г.; 950 000 руб. 17.12.2018 г.; 674 000 руб. 18.12.2018 г.; что в общей сумме составляет 14 448 000 руб.

Внесение указанных сумм подтверждается также расчетом за период с 03.03.2015 г. по 08.08.2019 г., представленный ответчиком в судебном заседании 02.09.2019 г.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору по оплате цены объекта недвижимости в декабре 2018 г.

Таким образом, судом установлено, что истец первый платеж осуществил не позднее одного месяца с даты государственной регистрации договора, то есть 06.12.2018 г., а затем в течение декабря 2018 г. полностью оплатил сумму выкупаемого имущества.

В соответствии с п. 4.1. договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору.

Согласно п. 4.1. договора была произведена государственная регистрация ипотеки (залога недвижимости) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 24/32, стр. 1, общей площадью 193 кв.м. (этаж 7, пом. I, комн. 1-9, этаж 8, пом. I, комн. 1-8) в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 1, ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Руководствуясь ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", истец направил в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве заявление о прекращении ипотеки в силу закона (вх. N 77/005/261/2019-328 от 21.01.2019 г.)

В адрес истца из Управления Росреестра по Москве поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации N 77/005/261/2019-328 от 24.01.2019 г. в котором указано, что осуществление действий по погашению регистрационной записи об ипотеке и ипотеки в силу закона приостанавливается до 24.04.2019 г. по причине непредставления в Управление Росреестра по Москве заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке со стороны залогодержателя - Департамента городского имущества города Москвы.

Истец направил ответчику претензию с требованием направить в Управление Росреестра по г. Москве заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Ответчик 04.04.2019 г. письмом N ДГИ-1-18315/19-1 сообщил истцу о том, что на его стороне имеется задолженность по основному долгу размере 1 501 198 руб. 09 коп., 11 084 руб. 19 коп. - проценты за предоставленную рассрочку и 3 646 752 руб. 06 коп. - пени за несвоевременную плату.

В последующем, 25.04.2019 г. в адрес истца из Управления Росреестра по Москве поступило уведомление об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что в Управление так и не поступило заявление от залогодержателя (исх. N 77/005/261/2019-328 от 25.04.2019 г.).

Поскольку ответчик отказался от обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о погашении записи об ипотеке, истец обратился с иском в суд.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции соглашается с принятым судом первой инстанции решением, отклоняя доводы жалобы, исходя из следующего.

Ответчик указывает на то, что на стороне истца имеется задолженность по оплате выкупной цены объекта недвижимости в размере 1 501 198 руб. 09 коп., недоплата по процентам за рассрочку платежа в размере 9 084 руб. 19 коп. и 3 646 752 руб. 06 коп. - пеней за несвоевременную плату.

Однако данный довод судом апелляционным судом проверен и подлежит отклонению, поскольку как усматривается из материалов дела и правомерно указано судом первой инстанции, истец первый платеж осуществил не позднее одного месяца с даты государственной регистрации договора, то есть 06.12.2018 г., а затем, в течение декабря 2018 г. полностью оплатил сумму выкупаемого имущества.

В соответствии с п. 4.1. договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору.

Согласно п. 4.1. договора была произведена государственная регистрация ипотеки (залога недвижимости) в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 24/32, стр. 1, общей площадью 193 кв.м. (этаж 7, пом. I, комн. 1-9, этаж 8, пом. I, комн. 1-8) в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с ч. 1, ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 1, ч. 1, ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как правомерно установлено судом первой инстанции, ООО "Сорено" направило в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве заявление о прекращении ипотеки в силу закона (вх. N 77/005/261/2019-328 от 21.01.2019 г.)

В адрес ООО "Сорено" из Управления Росреестра по Москве поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации N 77/005/261/2019-328 от 24.01.2019 г. в котором указано, что осуществление действий по погашению регистрационной записи об ипотеке и ипотеки в силу закона приостанавливается до 24 апреля 2019 г. по причине непредставления в Управление Росреестра по Москве заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке со стороны залогодержателя -Департамента городского имущества города Москвы.

Таким образом, обязательство, обеспеченное ипотекой, возникшее между сторонами, прекращено его надлежащим исполнением, а регистрация обременения в виде ипотеки на объект сделки, нарушает права ООО "Ссорено".

В силу абз. 2 ч. 4 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Положениями Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо заявление владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

В соответствии со ст. 5 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно п. 4.1 договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по настоящему договору.

Так, согласно разделу 4 договора "Залог имущества", в качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами ст. 9 Закона об ипотеке.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Исходя из буквального толкования условий договора, изложенных в п.п. 3.1., 3.4., 4.1. и 4.5. залогом по договору обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, которое полностью исполнено истцом.

Ответчик начисляет истцу задолженность с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2014 г. по делу N А40-17188/2014, которым урегулированы разногласия между сторонами при заключении договора.

Однако, согласно условиям договора купли-продажи, первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты государственной регистрации договора, то есть с 08.11.2018 г., что и было им сделано истцом.

Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается, что ипотека недвижимости прекращена, записи о регистрации ипотеки не погашены, исковые требования правомерно удовлетворены судом первой инстанции в полном объеме.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, обусловлены несогласием заявителя с выводами суда первой инстанции, сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и неверному толкованию действующего законодательства. Поскольку материалы апелляционной жалобы не содержат ссылки на доказательства, которые могут поставить под сомнение правомерность и обоснованность обжалуемого судебного акта, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 сентября 2019 года по делу N А40-126387/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Т.В. Захарова Д.В. Пирожков