Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2019 г. N 16АП-4599/19

г. Ессентуки

25 декабря 2019 г.

Дело N А63-2882/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2019.

Полный текст постановления изготовлен 25.12.2019.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей: Афанасьевой Л.В., Макаровой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайличенко Е.В., при участии в судебном заседании от заявителя - потребительского жилищно-строительного кооператива "Искра-44" (с. Урари, ОГРН 1120545000597, ИНН 0545025540) - Магомедова А. Р. (председатель), Вохминцевой Е.А., (доверенность от 02.07.2019), от заинтересованных лиц - администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (г. Нефтекумск, ОГРН 1172651027482, ИНН 2614021542) - Абдулаева В.Д. (доверенность от 16.05.2019), от управления имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (г. Нефтекумск, ОГРН 1172651028296, ИНН 2614021581) - Линник А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского жилищно-строительного кооператива "Искра-44" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.2019 по делу N А63-2882/2019 (судья Алиева А.К.),

УСТАНОВИЛ:

потребительский жилищно-строительный кооператив "Искра-44" (далее - заявитель, кооператив) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (далее - администрация), управлению имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского городского округа Ставропольского края (далее - управление), о признании незаконным решения N 1396 от 31.07.2018 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью 7200 кв. м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Нефтекумский р-н, г. Нефтекумск, ул. Терешковой, б/н, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", в границах, указанных в кадастровом паспорте, с кадастровым номером: 26:22:020910:2, предназначенный для строительства многоквартирного дома размером (120х60), об обязании управления принять решение о предоставлении потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Искра-44" в аренду земельного участка площадью 7200 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Нефтекумский р-н, г. Нефтекумск, ул. Терешковой, б/н, относящийся к категории земель "земли населенных пунктов", в границах, указанных в кадастровом паспорте, с кадастровым номером: 26:22:020910:2, предназначенный для строительства многоквартирного дома размером (120х60), для завершения строительства.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что заявителем пропущен установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) трехмесячный процессуальный срок на обращение в суд. Уважительных причин в пропуске этого срока суд не усмотрел и заявитель их не раскрыл.

Не согласившись с принятым решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судом норм права и несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела. Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о неуважительности причин пропуска срока на обжалование ненормативного правового акта, и указывает, что срок был пропущен им по уважительной причине. В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель указывает, что в связи с отказом главы администрации муниципального образования города Нефтекумска от подписания акта согласования местоположения границ земельного участка, для исправления кадастровой ошибки, обращения с заявлением в кадастровую палату как собственника земельного участка, внести изменения в сведения ГКН в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:22:020910:2, в связи с несоответствием определенных в 2012 году кадастровым инженером координат границ земельного участка, внесенных в ГКН и фактическому расположению, кооператив не имел возможности в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство, в установленном законом порядке осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права на объект незавершенного строительства, и зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. А также заключить договор на новый срок для завершения строительства.

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность решения суда.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы жалобы и дополнения к ней, которую просил удовлетворить.

Представители заинтересованных лиц возражали против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда закону и материалам дела.

Проверив законность вынесенного решения и правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 271 АПК РФ, изучив и оценив в совокупности все материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что между администрацией и кооперативом был заключен договора аренды от 20.12.2012 N 526 земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, Нефтекумский район, г. Нефтекумск, ул. Терешковой, б/н, с кадастровым номером 26:22:020910:2, предназначенного для строительства многоквартирного дома сроком по 20.12.2015.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2013 за номером 26-26-23/001/2013-105.

25 сентября 2013 года кооперативу выдано разрешение на строительство N RU26517102-37 жилищного комплекса 4-этажных многоквартирных жилых домов сроком действия до 25.09.2015.

13 августа 2015 года кооперативу выдано новое разрешение на строительство N 26-517102-34-2015 со сроком действия до 16.08.2016.

В марте 2016 года кооператив обратился в администрацию с заявлением о заключении на новый срок договора аренды для завершения строительства.

Письмом администрации от 31.03.2016 N 989 отказано в предоставлении земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства на основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Кооператив 06.07.2018 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении участка в аренду сроком на три года без проведения торгов.

Письмом от 31.07.2018 N 1396 администрация отказала кооперативу в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, в связи с отсутствием совокупности условий, предусмотренных частью 4 статьи 39.6 ЗК РФ, т.к. предоставление испрашиваемого земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

Не согласившись с отказом, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из того, что отказ администрации от заключения договора аренды является ненормативным правовым актом (решением).

Однако суд не учел следующего.

Под ненормативным актом понимается документ властно-распорядительного характера, вынесенный уполномоченным органом, содержащий обязательные предписания, распоряжения, нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица и влекущий неблагоприятные юридические последствия.

Таким образом, при обжаловании ненормативных актов органов местного самоуправления предметом судебного разбирательства является конфликт публично-правового характера, возникающий из административных и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношении субординации, то есть власти и подчинения.

Оспариваемое письмо администрации не отвечает признакам ненормативного акта, поскольку содержит отказ на предложение (оферта) о заключении договора аренды земельного участка, то есть об отсутствии волеизъявления на возникновение договорных правоотношений с обществом, а не предписания властно-распорядительного характера.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суду надлежало на стадии подготовки дела к судебному разбирательству определить, из каких правоотношений возник спор, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора, и рассмотреть заявленное требование как иск о признании недействительной односторонней сделки об отказе от договора. С учетом предмета заявленных требований вопрос о наличии или отсутствии оснований для прекращения договора аренды подлежал рассмотрению в порядке искового производства.

Фактически предметом спора является конфликт между собственником земельного участка и лицом, желающим получить участок в аренду. Арендодатель и арендатор приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В данном случае для квалификации требования не имеет значения то обстоятельство, что спорный земельный участок принадлежит публичному собственнику (муниципальное образование), поскольку администрация как орган исполнительной власти местного самоуправления вынесла решение о формировании и предоставлении земельного участка для строительства, осуществив тем самым свои полномочия в области градостроительного и земельного законодательства, а интерес кооператива заключается в сохранении права аренды земельного участка, что не требует от администрации совершения каких-либо публичных (административных) действий. При таких обстоятельствах, суду следовало рассмотреть заявление кооператива как иск о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем наличие вывода суда, о пропуске срока установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ на обращение в суд, не привел к принятию неправильного решения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ) установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 25 ЗК РФ права на земельные участки, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Обращаясь с настоящим требованием, кооператив указал в качестве основания для предоставления земельного участка на новый срок подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На спорные отношения распространяются специальные нормы, предусмотренные пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015 (то есть до обращения общества к администрации), пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ был сформулирован следующим образом: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015 по настоящее время, то есть применимой к спорным отношениям, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из анализа вышеизложенных положений следует, что предусмотрены два случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;

- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.

Таким образом, для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015 (то есть до введения в действие изменений в Земельный кодекс), предусмотрена возможность заключения договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

В данном случае материалами дела не подтверждается наличие на спорном земельном участке на момент рассмотрения Администрацией обращения кооператива объекта незавершенного строительством, в частности, не представлены доказательства, зарегистрированного в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности кооператива на данный объект.

Кроме того постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2018 N А63-22167/2017 имеющего преюдициальное значение для разрешения настоящего дела установлено, что кооперативу фактически однократно продлевался договор аренды земельного участка от 20.12.2012 путем выдачи 13 августа 2015 года повторного разрешения на строительство со сроком действия до 16.08.2016.

Следовательно, рассматриваемые в рамках настоящего спора отношения не содержат условий предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов на основании подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

При отсутствии в совокупности условий, установленных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

С учетом изложенного, оспариваемый отказ администрации в предоставлении спорного земельного участка в аренду соответствует положениям ЗК РФ, действующим на момент обращения кооператива с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку Заявитель не лишен возможности заключить договор аренды интересующего его земельного участка на торгах в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ), что исключает удовлетворение заявленных в рамках настоящего дела требований.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда, не установлены.

Таким образом, основания для отмены обжалуемого судебного акта по доводам апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.08.2019 по делу N А63-2882/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.У. Семенов

Судьи

Л.В. Афанасьева Н.В. Макарова