Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 г. N 10АП-22866/19

г. Москва

24 декабря 2019 г.

Дело N А41-30118/19

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Коновалова С.А., Немчиновой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рекар-Авто" на решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2019 по делу N А41-30118/2019.

В судебном заседании принял участие представитель:

Администрации городского округа Мытищи Московской области: Сибирёва Л.С. (по доверенности N 162-ДВ от 20.09.2019).

Администрация городского округа Мытищи Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Рекар-Авто" (далее - ООО "Рекар-Авто", общество, ответчик) с исковыми требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 03.10.2012 N 8331, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010402:83.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.09.2019 исковые требования удовлетворены частично: расторгнуть договор аренды от 03.10.2012 N 8331 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0010402:83, заключенный между администрацией и обществом.В остальной части заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на том, что здание используется ответчиком в соответствии с целевым назначением земельного участка - размещение магазина и кафе. Факт продажи молочной продукции подтверждает наличие в здании магазина, факт изготовления кисломолочной продукции подтверждает наличие кафе, в котором осуществляется приготовление продуктов питания, то есть кисломолочной продукции. Доказательства того, что оборудование, которое хранится в здании, не предназначено для приготовления продуктов питания, в материалах дела отсутствуют. Податель жалобы отмечает, что площадь наложения границ коровника на спорный земельный участок составляет лишь 31,32 кв. м., тогда как здание коровника составляет общую площадь 296,29 кв. м. Как следует из схемы расположения, являющейся приложением к акту осмотра, здание коровника находится на землях, государственная собственность на которые неразграничена, и только одна стена заходит на 1 метр на спорный земельный участок.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ООО "Рекар-Авто", Министерства имущественных отношений Московской области не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом заключен договор аренды N 8331 от 03.10.2012 земельного участка с кадастровым номером 50:12:0010402:83, для размещения здания кафе и магазина.

Срок действия договора установлен на 49 лет (в редакции дополнительного соглашения от 31.12.2014).

По условиям договора арендатор, среди прочего, принял на себя обязательство использовать земельный участок по целевому назначению (пункт 4.4.2 договора).

Обществом получено разрешение N RU50501301-001433 на строительство здания двухэтажного, общей площадью 453,3 кв. м.

На настоящее время на земельном участке расположено трехэтажное здание общей площадью 661,3 кв. м, находящееся в собственности общества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.04.2014. В качестве документа-основания государственной регистрации права собственности ответчика на здание указана декларация об объекте недвижимого имущества от 31.03.2014.

Истец указывает, что 08.11.2018 в адрес Управления Россельхознадзора по городу Москва, Московской и Тульской областям через электронную приемную поступило обращение граждан, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 50:12:0010402:83 построен и функционирует автосервис, а также размещены капитальные постройки для содержания крупного рогатого скота.

В целях проверки обращения в адрес администрации направлено письмо N 13-27/Ф/-419 от 20.02.2019 г.

18 марта 2019 года администрацией проведен осмотр земельного участка, по итогам которого составлен акт. Из акта следует, что земельный участок огорожен, на участке расположено трехэтажное здание, в юго-восточной части земельного участка расположены капитальные объекты, использующиеся для содержания крупного рогатого скота.

В досудебном порядке ответчику предложено расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с его нецелевым использованием.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в указанной части, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (с учетом дополнительного соглашения от 31.12.2014).

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В настоящем случае нарушения ответчиком условий договора аренды являются существенными.

Так, в соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, в частности, в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 названного Кодекса земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 4.2.2 спорного договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Как следует из материалов дела, земельный участок предоставлен обществу для размещения здания кафе и магазина.

В целях проверки данного довода по указанию суда проведен осмотр участка, из которого следует:

1. на земельном участке расположено здание, кадастровый номер 50:12:0010302:252, в котором осуществляется продажа молочных изделий, помещения используются для изготовления кисломолочной продукции, а также для складирования оборудования;

также на земельном участке расположено строение - гараж, хозяйственные постройки;

2. на земельном участок с северо-восточной стороны расположена часть здания, используемая для размещения крупного рогатого скота (коров), площадь наложения границ коровника на земельный участок составляет 31,32 кв. м, при этом здание коровника, общей площадью 296,29 кв. м, также расположено на землях, государственная собственность на которые не разграничена, и на землях общего пользования, документов, подтверждающих законность использования земель, не представлено.

На основании изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что использование земельного участка не соответствует его виду разрешенного использования "размещение здания кафе и магазина".

То обстоятельство, что на земельном участке расположен объект недвижимости, на который зарегистрировано право собственности ответчика, не является препятствием для расторжения договора аренды, на что верно указал суд первой инстанции.

Так, исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в постановлении Президиума от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) и прекращение договора аренды земельного участка в порядке статьи 619 ГК РФ не нарушает исключительных прав ответчика (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Дополнительно суд первой инстанции обоснованно учел, что здание, принадлежащее ответчику, зарегистрировано по декларации об объекте недвижимого имущества от 31.03.2014, что отражено в свидетельстве о праве собственности.

Обществом было получено разрешение N RU50501301-001433 на строительство здания двухэтажного, общей площадью 453,3 кв. м.

На настоящее же время на земельном участке расположено трехэтажное здание общей площадью 661,3 кв. м.

Доказательства ведения работ по строительству здания кафе и магазина на основании разрешения N RU50501301-0014733 в материалы дела ответчиком не представлены.

Поскольку судом установлено существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части его использования не по целевому назначению, требование о расторжении договора правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.09.2019 по делу N А41-30118/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рекар-Авто" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Рекар-Авто" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.А. Коновалов М.А. Немчинова