Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2019 г. N 11АП-17734/19

г. Самара

25 декабря 2019 г.

Дело N А55-11807/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 24 декабря 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 декабря 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой А.А.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика - представитель Пинегин А.А. по доверенности от 02.10.2018,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 декабря 2019 года в зале N 6 апелляционную жалобу Администрации городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2019 года, принятое по делу N А55-11807/2019 (судья Рысаева С.Г.),

по иску Администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741),

к индивидуальному предпринимателю Логинову Владиславу Борисовичу (ОГРНИП 315631300065587, ИНН 632300831005)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

- общество с ограниченной ответственностью "РДЦ",

о взыскании 247 243 руб. 69 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в арбитражный суд с иском к Индивидуальному предпринимателю Логинову Владиславу Борисовичу (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 247 243 руб. 69 коп., в том числе: 154 052 руб. 95 коп. основной долг по договору аренды земельного участка N 1095 от 07.12.2004 за период с 01.08.2017 по 31.05.2018, 93 190 руб. 74 коп. пени за период с 11.08.2017 по 10.07.2019.

Определением суда от 21.08.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "РДЦ".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2019 с Индивидуального предпринимателя Логинова Владислава Борисовича в пользу Администрации городского округа Тольятти взыскано 79 995 руб. 92 коп. из них: 63 651 руб. 64 коп. основного долга за период с 01.08.17 по 31.05.18, 16 344 руб. 28 коп. пени за период с 11..08.17 по 10.07.18, а также в доход федерального бюджета расходы по госпошлине в сумме 2571 руб.

В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, считает, что судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, с учетом обстоятельств и при оценке всех доказательств, представленных сторонами, и просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 07.12.2004 между мэрией г.о.Тольятти (переименована в администрацию г.о. Тольятти, арендодатель) и ООО "Альянс-Авто", Туркиным Олегом Николаевичем (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N 1095, по условиям которого истцом арендаторам передан по акту приема-передачи в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 5433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:0098, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 10а, для дальнейшей эксплуатации нежилых помещений (здание лит. А16 А17).

Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области 06.09.2005.

Договор заключен с условием согласия сторон на вступление в него иных собственников помещений в здании.

В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 26.05.2016 (рег.N 63-63/009-63/009/341/2016-1129/2 от 26.05.2016) права и обязанности арендатора перешли к Логинову В.Б. (далее-ответчик),

Ответчик выбыл из договора аренды в связи с переходом права собственности на помещение 21.08.2018.

В соответствии с п. 2.8 договора арендная плата делится равными долями от суммы арендной платы за текущий год и вносится арендатором не позднее 10 числа первого месяца каждого квартала текущего года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в спорный период послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от истца имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Суд первой инстанции, установив, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора по договору аренды от 07.12.2004 N 1095, пришел к выводу, что с момента государственной регистрации за ИП Логиновым В.Б. права собственности на нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451, расположенное в нежилом здании с кадастровым номером 63:09:0302051:919, по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 10а, предприниматель стал соарендатором вышеуказанного земельного участка по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 и с указанного времени обязан был оплачивать арендную плату за земельный участок пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество.

Проверив расчет, представленный истцом, арбитражный суд признал его неправильным, поскольку администрацией не было учтено, что ИП Логинову В.Б. принадлежало 610,4/2957,2 доли в праве на общее имущество, что составляет 20,64% от площади земельного участка, то есть 1121,37 кв.м в праве пользования земельным участком с кадастровым номером 63:09:0302051:98.

Произведя перерасчет арендной платы за пользование земельным участком соразмерно доли ответчика в праве на общее имущество, и установив, что за период с 01.08.2017 по 31.05.2018 у предпринимателя образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 в сумме 63 651 руб. 64 коп., арбитражный суд, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил в указанной части требования администрации.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 5.3 договора аренды от 07.12.2004 N 1095, согласно которому в случае неуплаты арендатором платежей в установленные договором сроки, арендодатель начисляет пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы задолженности, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что с ИП Логинова В.Б. подлежит взысканию неустойка за период с 11.08.2017 по 10.07.2018 в размере 16 344 руб. 28 коп.

Между тем суд первой инстанции не принял во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с п. 2.9. договора аренды N 1095 от 07.12.00 площадь земельного участка для каждого лица на стороне арендатора принимается в соответствии с протоколом распределения долей в землепользовании и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории от 23.11.2004.

В дальнейшем, 21.05.2008 между ООО "Альянс-Авто" и обществом с ограниченной ответственностью "Альянс-Автозапчасть" (далее - ООО "Альянс-Автозапчасть"), являвшимися собственниками нежилых помещений в здании с кадастровым номером 63:09:0302051:919, был подписан протокол распределения долей землепользования и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории, в соответствии с которым стороны установили следующий размер долей земельного участка площадью 5 433 кв.м, находящегося в совместном пользовании сторон по договору аренды от 07.12.2004 N 1095, согласно прилагаемой схеме: ООО "Альянс-Авто" - 2 714 кв.м; ООО "Альянс-Автозапчасть" - 2 719 кв.м (л.д.18).

Таким образом, между собственниками помещений, находящихся в нежилом здании с кадастровым номером 63:09:0302051:919, расположенном на земельном участке площадью 5 433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:98, было заключено соглашение об определении долей в землепользовании и размере обязательств по договору аренды от 07.12.2004 N 1095.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации за ИП Логиновым В.Б. права собственности на нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451, ранее принадлежавшем ООО "Альянс-Авто", к предпринимателю перешло и право пользования земельным участком площадью 5 433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:98 по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника.

При этом Мутилин Владислав Александрович, которому ИП Логинов В.Б. продал нежилое помещение площадью 610,4 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:1451, совместно с обществом с ограниченной ответственностью "РДЦ" (далее - ООО "РДЦ"), которое приобрело нежилые помещения, ранее принадлежавшие ООО "Альянс-Автозапчасти", обратились в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа Тольятти с заявлением от 20.12.2018 о предоставлении в общую долевую собственность земельного участка площадью 5 433 кв.м с кадастровым номером 63:09:0302051:98, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Новозаводская, д. 10а, исходя из доли Мутилина В.А. в размере 2714/5433 и ООО "РДЦ" в размере 2719/5433 кв.м, что соответствует протоколу распределения долей в землепользовании и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории от 21.05.2008.

Учитывая изложенное, судебная коллегия при определении задолженности по арендной плате ответчика за спорный период по договору аренды от 07.12.2004 N 1095 принимает во внимание протокол распределения долей землепользования и долей в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории от 21.05.2008, в соответствии с которым порядок пользования спорным земельным участком сложился, в связи с чем ответчик приобрел право на земельный участок площадью 2714 кв. м.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что при определении доли ИП Логинова В.Б. в праве на общее имущество, суд первой инстанции необоснованно исходил из площади здания в размере 2 957,2 кв.м, тогда как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости площадь нежилого здания, расположенного на спорном земельном участке, составляет 2 960,2 кв.м.

Учитывая, что ответчик в спорный период пользовался земельным участком по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, доли землепользования и доли в затратах по содержанию и благоустройству совместной территории распределены между собственниками, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу о правомерности заявленных требований и взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 01.08.2017 по 31.05.2018 в размере 154 052 руб. 95 коп.

Установив факт неисполнения предпринимателем Логиновым В.Б. обязательств по внесению арендных платежей, суд апелляционной инстанции, проверив расчет истца в соответствии с п. 5.3. договора, на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 93 190 руб. 74 коп. за период с 11.08.2017 по 10.07.2019.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что выводы, изложенные в решении Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2019 года, принятом по делу N А55-11807/2019, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято с нарушением норм материального права, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 сентября 2019 года, принятое по делу N А55-11807/2019 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Логинова Владислава Борисовича (ОГРНИП 315631300065587, ИНН 632300831005) в пользу Администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741) задолженность по договору аренды земельного участка N 1095 от 07.12.2004 за период с 01.08.2017 по 31.05.2018 в размере 154 052 руб. 95 коп., пени в размере 93 190 руб. 74 коп. за период с 11.08.2017 по 10.07.2019.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Логинова Владислава Борисовича (ОГРНИП 315631300065587, ИНН 632300831005) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 945 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева Л.Л. Ястремский