Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 г. N 10АП-23297/19

г. Москва

24 декабря 2019 г.

Дело N А41-50970/19

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от ООО "Промстройбетон": Самкаров В.В., по доверенности от 18.09.2019, удостоверение адвоката;

от Администрации городского округа Бронницы Московской области: Желудков А.Н., по доверенности от 28.10.2019, диплом о высшем юридическом образовании,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Промстройбетон" на решение Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2019 года по делу N А41-50970/19 по исковому заявлению Администрации городского округа Бронницы Московской области к ООО "Промстройбетон" о взыскании по встречному исковому заявлению ООО "Промстройбетон" к Администрации городского округа Бронницы Московской области о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Бронницы Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Промстройбетон" о взыскании суммы задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.07.2015 N 2-з/2015 за период с 01.10.2018 по 13.06.2019 в сумме 1 275 092 руб. 97 коп. и неустойки за период с 16.06.2016 по 13.06.2019 в размере 168 272 руб. 09 коп.

В ходе судебного разбирательства к производству суда было принято встречное исковое заявление ООО "Промстройбетон" к Администрации с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 20.07.2015 N 2-з/2015 с 06.02.2019 и о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 31.03.2016 по 28.04.2017 в размере 2 047 130 руб. 80 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2019 года по делу N А41-50970/19 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, ООО "Промстройбетон" обжаловало его в апелляционном порядке.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Рассмотрев дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 20 июля 2015 года между Администрацией и ООО "Промстройбетон" заключен договор аренды земельного участка N 2-з/2015, по условиям которого в аренду сроком на 10 лет ответчику предоставлен земельный участок площадью 8015 кв. м с кадастровым номером 50:62:0040201:102, категории земель - "земли населенных пунктов", с видом разрешенного использования: "под строительство многоквартирного жилого дома", расположенный в юго-восточной части города Бронницы в микрорайоне "Южный-1" в западной части кадастрового квартала 50:62:0040201 (пункты 1.1, 2.1 договора аренды).

Договором аренды предусмотрен порядок определения размера арендной платы.

В частности, Договором аренды предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с Протоколом о результатах аукциона N АЗ-БР/15-20 от 08.07.2015 года в размере 2 057 9000 руб. (пункт 3.1 Договора аренды).

При этом арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.3 договора аренды). За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (п. 5.2 договора аренды).

20 июля 2015 года между Администрацией и ООО "Промстройбетон" подписан Акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 50:62:0040201:102.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 30.07.2015 в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись.

В соответствии с представленным истцом расчетом у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.10.2018 по 13.06.2019 в сумме 1 275 092 руб. 97 коп. и по неустойке за период с 16.06.2016 по 13.06.2019 в сумме 168 272 руб. 09 коп.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции от 25.01.2013), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 ЛК РФ), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ N О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (с учетом внесенных Законом от 20.04.2005 года N 103/2005-ОЗ изменений), которым определяется порядок изменения размера арендной платы.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в случае заключения договора аренды по результатам аукциона арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды.

Расчет размера арендной платы произведен истцом с учетом условий Договора аренды и действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом неправомерно применен уровень инфляции, который был установлен на начало очередного финансового года, поскольку в течение финансового года данный уровень менялся, в связи с чем, как указывает ответчик, арендная плата подлежала также изменению, не принимается апелляционным судом во внимание, поскольку из буквального толкования положений Договора аренды и пункта 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" следует, что размер арендной платы определяется исходя из размера уровня инфляции установленного на начало очередного финансового года в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете и в дальнейшем размер арендной платы изменению не подлежит, даже в том случае, если уровень инфляции меняется в течение финансового года.

Ссылки апелляционной жалобы на то, что договор аренды прекратил свое действие с 06.02.2019 года (дата ввода в эксплуатацию многоквартирного дома) апелляционным судом отклоняются, ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что 05.02.2019 ООО "Промстройбетон" получено разрешение на ввод в эксплуатацию N RU50-62-12974-2019.

Из выписки ЕГРН следует, что на земельном участке с кадастровым номером 50:62:0040201:102 находится многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 50:62:0040201:218.

В качестве основания для расторжения договора аренды с 06.02.2019 ООО "Промстройбетон" ссылается на то, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (N RU50-62-12974-2019) было получено обществом 05.02.2019.

Соответственно, как указывает ответчик, поскольку обществом осуществлено строительство многоквартирного дома, дом введен в эксплуатацию, и фактически обществом исполнены принятые на себя обязательства по строительству дома, то есть, достигнуты цели, для которых земельный участок предоставлялся в аренду, то у общества с этого момента отсутствует обязанность по внесению арендной платы, а договор аренды подлежит расторжению со следующего дня после ввода дома в эксплуатацию.

Между тем в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства Договор аренды земельного участка прекращается в определенных законом случаях:

- истечение срока, на который договор аренды заключен (статьи 610 Гражданского кодекса РФ);

- досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса РФ);

- досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя (статья 620 Гражданского кодекса РФ).

Действующим законодательством не предусмотрено такого основания для прекращения или расторжения договора аренды - как введение в эксплуатацию объекта, в том числе многоквартирного дома, для строительства которого предоставлен земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 г. N 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из материалов дела следует, что первое право собственности на помещение в многоквартирном доме было зарегистрировано - 14.06.2019 года.

При таких обстоятельствах, с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме (14.06.2019), земельный участок, предоставленный в аренду, в силу прямого указания закона, перешел в общую долевую собственность собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, а Договор аренды прекратил свое действие.

В рамках настоящего дела истец взыскивает с ответчика задолженность, образовавшуюся до указанной даты.

Ссылки апелляционной жалобы на то, что договор аренды прекращается с момента передачи жилого помещения от застройщика участнику долевого строительства, отклоняются апелляционным судом, поскольку основаны на неверном толковании норм права. При этом разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2018 года N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (пункт 26) регулируют только вопросы, связанные с возникновением бремени содержания жилого помещения и мест общего пользования в многоквартирном доме, но не вопросы возникновения права собственности на жилые помещения.

Администрация просила суд взыскать с ответчика неустойку за период с 16.06.2016 по 13.06.2019 в размере 168 272 руб. 09 коп.

Ответчик, возражая против удовлетворения требования в части взыскания неустойки заявил о применении судом положений статьи 333 ГК РФ. Аналогичное ходатайство приведено в апелляционной жалобе.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-О, при определении размера неустойки, подлежащей к взысканию, суду необходимо установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба в результате конкретного правонарушения, что исключает для Истца возможность неосновательного обогащения за счет Ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 14 июля 1997 г. N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 ГК РФ", совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", статьи 333 ГК РФ может быть применена только при явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств.

Как разъяснил ВАС РФ в пункте 1 Постановления Пленума от 22.12.2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

В пункте 77 упомянутого постановления разъяснено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

В свою очередь, в пункте 75 рассматриваемого постановления указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним и правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления указанным правом.

Согласно разъяснениям Конституционного суда Российской Федерации, изложенным в Определениях от 22.01.2004 N 13-О и от 21.12.2000 N 277-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их исполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательств, в связи с чем, в указанной части исковые требования также подлежат удовлетворению.

Обществом в рамках встречного иска просило суд взыскать с истца сумму неосновательного обогащения за период с 31.03.2016 по 28.04.2017 в размере 2 047 130 руб. 80 коп., которая представляет собой арендные платежи внесенные ответчиком. При этом в обоснование требований общество ссылается на то, что в указанные сроки оно не имело возможность использовать, предоставленный в аренду земельный участок по целевому назначению, так как обществу пришлось неоднократно обращаться в соответствующие органы с получением согласования строительства и получением разрешения на строительство в связи с нахождением земельного участка в зоне с превышением максимального уровня шума; также ответчик указывает, что обществу пришлось перерабатывать проектную документацию, поскольку изначально общество рассчитывало на иную площадь жилого дома, подлежащего строительству..

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Однако, о расположении земельного участка в зоне с особыми условиями использования территорий - Приаэродромная территория аэродрома Москва (Домодедово), ответчик знал как на момент проведения аукциона, так и на момент заключения договора аренды, что следует из п. 1.1 договора аренды и из градостроительного плана земельного участка N RU50311000-MSK001423 от 30.12.2015.

Доводы общества о том, что изначально земельный участок предоставлялся под строительство многоквартирного дома с площадью жилых помещений - 3740 кв. м, а в соответствии с выданным градостроительным планом земельного участка площадь квартир составляла 3296,18 кв. м, в связи с чем обществу пришлось переработать проектную документацию, также не могут являться основанием для удовлетворения встречного искового заявления.

Из текста договора следует, что на земельном участке будет осуществлено строительство многоквартирного жилого дома с входящими в состав такого дома объектами (встроенными, пристроенными объектами) недвижимого имущества общественного назначения; предельная высота жилого дома не может превышать 3 этажа (пункт 1.1 Договора аренды).

Иных требований к строительству дома Договором аренды не предусмотрено.

Более того по смыслу положений статьи 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование может быть осуществлено только после получения градостроительного плана земельного участка. В данном случае проектирование строительства до получения градостроительного плана земельного участка являлось риском предпринимательской деятельности общества и не может влечь за собой освобождение последнего от внесения арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о том, что обществу неоднократно Министерством строительного комплекса Московской области отказывалось в выдаче разрешений на строительство, в том числе в связи с отсутствием согласования на строительство с владельцем аэропорта "Жуковский" не могут также служить основанием для взыскания с Администрации городского округа Бронницы уплаченной арендной платы и не свидетельствуют о нарушении со стороны истца обязанностей арендодателя предоставить земельный участок в состоянии пригодном для использования его по целевому назначению.

В данном случае общество имело возможность в судебном порядке оспорить действия Министерства строительного комплекса Московской области, однако этого не сделало; более того, без получения каких-либо согласований (без изменения условий и характеристик аренды земельного участка) в дальнейшем обществу было выдано разрешение на строительство и осуществлено данное строительство.

Принимая во внимание совокупность изложенных обстоятельств, апелляционный суд не находит предусмотренных законом оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и удовлетворения требований апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 16 октября 2019 года по делу N А41-50970/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина