Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2019 г. N 09АП-71365/19

г. Москва

24 декабря 2019 г.

Дело N А40-158378/19

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лепихина Д.Е.,

судей:	Марковой Т.Т., Кочешковой М.В.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Казнаевым А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Москве

на решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2019 по делу N А40-158378/19, принятое судьей В.А. Яцевой,

по заявлению ОЧУ "Школа сотрудничества" (ИНН 7709086378, ОГРН1037739484200)

к Управлению Росреестра по Москве (ИНН 7726639745, ОГРН 1097746680822)

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы,

о признании незаконным отказа,

при участии:

от заявителя:	Зефирова Д.А. по дов. от 28.05.2019, Светлова И.О. по дов. от 14.01.2019;
от заинтересованного лица:	Гибадуллин И.М. по дов. от 11.01.2019, Киселева Н.В. по дов. от 12.02.2019;
от третьего лица:	Черемухин В.В. по дов. от 30.10.2019;

УСТАНОВИЛ:

Общеобразовательное частное учреждение "Школа сотрудничества" (заявитель, ОЧУ "Школа сотрудничества") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве), изложенного в уведомлении от 19.04.2019 N 77/005/231/2018-7813 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-051233 от 18.09.2017 и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленном законом порядке.

Решением от 08.10.2019 Арбитражный суд города Москвы заявленные требования удовлетворил, а также взыскал с заинтересованного лица в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Ссылается, что возможность приобретения на основании договора аренды арендаторами нежилых помещений в здании каких-либо прав и их регистрацию на часть земельного участка, пропорциональную размеру переданных в аренду нежилых помещений, законом не предусмотрена.

В отзыве на апелляционную жалобу заявитель с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку считает его незаконным и необоснованным, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель заявителя поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям изложенным в отзыве, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Представитель третьего лица поддержал решение суда первой инстанции, с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает жалобу необоснованной, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы - отказать.

Проверив законность и обоснованность решения в соответствии со ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд с учетом исследованных доказательств по делу, доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушанного мнения представителей лиц, участвующих в деле, полагает необходимым оставить обжалуемый судебный акт без изменения, основываясь на следующем.

Как установлено судом и следует из материалов дела, распоряжением N 8354 от 24.03.2017 "О предварительном согласовании земельного участка" Департаментом городского имущества города Москвы утверждена схема расположения земельного участка, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Александра Солженицына, влад. 9А/1, утвержден соответствующий адрес, площадь, а также предоставлено согласие на предоставление заявителю сформированного земельного участка на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора для целей эксплуатации помещений в здании школы.

На основании вышеуказанного распоряжения заявителем были проведены работы по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка, на учет был поставлен земельный участок общей площадью 4 395 кв.м., вид разрешенного использования: образование и просвещение (3.5), кадастровый номер 77:01:0006026:4164 (далее - земельный участок).

Согласно материалам дела, 18.09.2017 между Департаментом городского имущества города Москвы и заявителем заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-051233 (далее - договор аренды).

Заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением от 11.06.2018 N 77/005/231/2018-7813 о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

Уведомлением от 19.07.2018 N 77/005/231/2018-7813 государственная регистрация договора аренды была приостановлена.

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от 19.04.2019 N 77/005/231/2018-7813 в государственной регистрации заявителю отказано последующим основаниям:

- отсутствие информации о праве собственности заявителя на здания и сооружения, расположенные на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006026:4164;

- согласно информации кадастра недвижимости предоставляемый участок и участок с кадастровым номером 77:01:0006026:209, указанные в договоре аренды как смежные, не являются таковыми;

- по данным ЕГРН в реестр прав внесена запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка для целей капитального строительства, заключенному между ДГИ и заявителем, в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006026:3891, являющегося смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 77:01:0006026:4164;

- заявителю на праве аренды принадлежит нежилое помещение в здании площадью 2 507 кв.м.

Не согласившись с указанным отказом, ОЧУ "Школа сотрудничества" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Сроки, предусмотренные ч. 4 ст. 198 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно счел соблюденными.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального и процессуального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно п. 2 ст. 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", органы исполнительной власти города Москвы осуществляют распоряжение земельными участками, находящимися в собственности города Москвы; земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена; иными земельными участками в соответствии с федеральным законодательством.

Из материалов дела усматривается, что Общеобразовательное частное учреждение "Школа Сотрудничества" осуществляет деятельность в сфере образования населения (начальное, общее и среднее образование) на основании выданной лицензии N 77Л01 039509 от 23.07.2018, также, организация ведет деятельность по следующим направлениям: образование в области спорта и отдыха, образование в области культуры, дополнительное образование.

Согласно Договору на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы заявителю передан в аренду нежилой объект (здание школы) под образовательные цели.

На основании распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы от 17.01.2011 N 12-01 ДЗР заявителю на праве аренды (Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-035623 от 30.05.2011) предоставлен земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006026:209, общей площадью 1 300 кв.м. для целей эксплуатации здания под учебно-воспитательные цели.

Земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006026:3891 (смежный к участку 77:01:0006026:209) также предоставлен заявителю на основании договора аренды N И-01-000458 от 28.02.2014 для целей проектирования и строительства детского образовательного центра.

С целью реализации строительства детского образовательного центра на земельном участке с кадастровым номером получен Градостроительный план земельного участка N RU77- 202000-013678, а также необходимая проектно-разрешительная документация (на момент рассмотрения спора, на участке расположен объект незавершенного строительства).

Согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами.

Согласно ст. 11.9 Земельного кодекса РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Кодексом, другими федеральными законами.

Из материалов дела усматривается, что межевание участка с кадастровым номером 77:01:0006026:209 проводилось по контуру здания с кадастровым номером 77:01:0006026:1073 (здание школы).

В нарушение ст. 11.9 Земельного кодекса РФ подобный способ межевания участка препятствует рациональному использованию здания, расположенному на таком участке. Площадь участка, образованная при межевании по контуру, не позволяет в полной мере использовать земельный участок, согласно предоставленным целям. В том числе и в связи с этим был разработан и утвержден проект межевания территории квартала, которым предусмотрена территория землеотвода для надлежащего обслуживания зданий, согласно их целевому назначению.

Распоряжением от 25.11.2016 N 34871 "Об утверждении проекта межевания территории квартала" по заказу Департамента городского имущества города Москвы утверждена разработанная актуализация проекта межевания территории квартала N 1157 Таганского района, ограниченного улицей Земляной Вал, Большим Дровяным переулком, Мартыновским переулком, улицей Станиславского, улицей Александра Солженицына (N 01.07.235.2014). В границах квартала расположены вышеуказанные земельные участки.

Согласно данному проекту межевания, зданию школы по адресу ул. Александра Солженицына, д. 9А, отведен земельный участок N 1 на плане межевания, площадью 1, 018 га (10180 кв.м.).

Суд отметил, что существующие земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0006026:209 (1 301 кв.м.), 77:01:0006026:3891 (4 534 кв.м.) и 77:01:0006026:4164 (4 395 кв.м.) в совокупности и составляют участок N 1 на плане межевания (совокупная площадь 10 230 кв.м. при проектной 10 180 кв.м.).

Таким образом, проектом межевания земельный участок с кадастровым номером 77:01:0006026:4164 определен для эксплуатации принадлежащего Заявителю общеобразовательного учреждения.

При подготовке указанного проекта межевания квартала проведено обследование и выполнена оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и планировочной обособленности выделяемых земельных участков. Осуществлено определение конфигурации границ земельных участков с учетом особенностей сложившейся или установленной градостроительной документации, планировки и застройки территории.

При разработке проекта межевания осуществлен комплекс мер по установлению оптимальных границ земельных участков с учетом критериев, предусмотренных действующим законодательством.

В данной связи, суд пришел к обоснованному выводу, что не имеет правового значения фактическое расположение здание общеобразовательного учреждения только на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006026:209, поскольку конечным документом, определяющим необходимость использования той или иной территории в целях эксплуатации существующих объектов недвижимости является проект межевания территории квартала.

Поскольку Распоряжение от 25.11.2016 N 34871 "Об утверждении проекта межевания территории квартала" в части формирования территории для эксплуатации здания школы не оспорено, использование земельного участка под иные цели не представляется возможным. По мнению суда, иные лица не вправе претендовать на предоставление земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006026:4164.

Согласно материалам дела, при подготовке актуализированной версии проекта межевания в отношении территории, предусмотренной для обслуживания были учтены позиции Департамента образования города Москвы, Префектуры Центрального административного округа города Москвы, а также родительского комитета школы.

В соответствие с утвержденным проектом межевания территории между Департаментом городского имущества города Москвы и заявителем заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-051233 от 18.09.2017, предметом которого является земельный участок общей площадью 4 395 кв.м., вид разрешенного использования: образование и просвещение (3.5), кадастровый номер 77:01:0006026:4164. В установленном договором порядке заявитель оплачивает арендную плату.

Согласно материалам дела, земельный участок предоставлен заявителю для организации игровых и прогулочных зон, озеленения и благоустройства школы. На момент рассмотрения спора на участке расположена благоустроенная спортивная площадка с выравниванием рельефа с помощью подпорных стенок, детская площадка.

Суд отметил, что наличие проекта межевания территории является безусловным основанием для формирования границ земельного участка для эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений в застроенной территории.

Данные площадки обеспечивают надлежащее функционирование объекта образовательной деятельности, предусмотренное действующим законодательством.

Суд также установил, что поскольку в школе обучается около 400 человек, в том числе учащиеся дошкольного, начального, общего и среднего уровня подготовки, а также принимая во внимание режим работы школы в формате полупансиона (с 9:00 до 19:00), дополнительное образование до 21:00, на участках территории общеобразовательного учреждения должны быть предусмотрены физкультурно-спортивная, а также территория отдыха (Постановление Правительства Москвы от 01.06.2004 N 352-ПП "Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 4.06-03 "Общеобразовательные учреждения", Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 29.12.2010 N 189 (ред. от 22.05.2019) "Об утверждении СанПиН 2.4.2.2821-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных учреждениях" (вместе с "СанПиН 2.4.2.2821-10. Санитарно- эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных организациях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы").

При этом санитарные правила являются обязательными для исполнения всеми гражданами, юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, деятельность которых связана с проектированием, строительством, реконструкцией, эксплуатацией общеобразовательных организаций, воспитанием и обучением обучающихся.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что в связи с вынесением оспариваемого отказа у заявителя отсутствует возможность исполнить вышеуказанные нормы, и оформить надлежащим образом договор аренды земельного участка, посредством подачи заявления, предусмотренного ст. 14 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Относительно довода Управления Росреестра по Москве, что приобретение арендатором здания прав на земельный участок действующим законодательством не предусмотрено, суд полагает следующее.

Управлением Росреестра по Москве не учтено, что заключение договора аренды земельного участка между арендатором здания и собственником земельного участка одновременно и не запрещено действующим законодательством.

Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С учетом того, что земельное законодательство не содержит запрета на заключение подобного договора аренды, к нему применяются общие правила гражданского законодательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Как указывалось выше, подобной императивной нормы закона, запрещающей собственнику земельного участка заключить договор аренды земельного участка с арендатором здания, расположенного на таком земельном участке, действующее законодательство не содержит.

Таким образом, представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка в силу диспозитивности гражданско-правового регулирования (п. 2.2. Постановления Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 N 1-П) вопреки мнению Управления Росреестра по Москве не противоречит действующему законодательству.

С учетом изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по г. Москве не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества, поскольку все необходимые для государственной регистрации документы Обществом были представлены.

Судом рассмотрены все доводы Ответчика, однако они не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При изложенных обстоятельствах оспариваемый отказ не может быть признан законным.

Таким образом, совокупность условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований, в данном случае установлена.

При таких данных, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, принятым с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой доказательств и иным толкованием норм материального права, не опровергают правильные выводы суда.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ, влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 08.10.2019 по делу N А40-158378/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Д.Е. Лепихин

Судьи

Т.Т. Маркова М.В. Кочешкова