Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2019 г. N 08АП-14364/19

город Омск

26 декабря 2019 г.

Дело N А70-10063/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-14364/2019) индивидуального предпринимателя Мндляна Саркиса на решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2019 по делу N А70-10063/2019, принятое по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) к индивидуальному предпринимателю Мндляну Саркису (ОГРНИП 314723236700210, ИНН 720413831104) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Мндляна Саркиса - Климова Ольга Сергеевна (по доверенности от 24.06.2019 сроком действия два года);

установил:

Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к индивидуальному предпринимателю Мндляну Саркису (далее - ИП Мндлян С., предприниматель, ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430001:15323 по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, район улицы Мельникайте, 135, корпус 1, в связи с прекращением действия договора аренды от 11.02.2016 N 23-20/3139 (далее - договор от 11.02.2016) земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:201, на котором расположен спорный объект, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2019 по делу N А70-10063/2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ее податель приводит доводы о своей неосведомленности об использовании прежним арендатором права на однократное получение участка в аренду для завершения строительства, что является существенным обстоятельством для разрешения спора. Кроме того, истец при заключении договора о передаче (уступке) прав и перевода обязательств по договору аренды также не предупредил ответчика о необходимости завершить строительство в срок не позднее 10.02.2019. Ссылаясь на указанные обстоятельства, заявляет о недобросовестности истца.

Дополнительно приводит доводы о том, что судом нарушены нормы процессуального и материального права. В частности, общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард") к участию в деле не привлечено, а земельный участок из владения предыдущего собственника спорного объекта недвижимости не выбывал, в связи с чем положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяется на правоотношения сторон.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение Арбитражного суда Тюменской области без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на необоснованность доводов ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец, надлежащими образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Департамента.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителя ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и ООО "Авангард" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N от 16.06.2009 N 23-20/1731, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1348 кв.м., расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Мельникайте, кадастровый номер 72:23:0430001:201 (далее - участок), для строительства зданий соцкульбыта. Строений на участке не имеется (пункты 1.1, 1.3, 1.4, 1.5). Участок предоставлен по 16.04.2012 (пункты 7.2).

Соглашением о продлении и внесении изменений в договор аренды от 16.04.2012 срок действия указанного договора был продлен до 16.04.2015.

Впоследствии между Департаментом (арендодатель) и ООО "Авангард" (арендатор) заключен договор от 11.02.2016, в соответствии с пунктами 1.1, 7.2 которого в аренду ООО "Авангард" передан земельный участок на срок по 10.02.2019.

Согласно пункту 1.3 договора от 11.02.2016 участок передан для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Земельный участок передан ООО "Авангард" по акту приема-передачи от 11.02.2016.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 18.01.2019 N КУВИ-001/2019-1020296, государственным регистратором 18.01.2016 в реестр внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером 72:23:0430001:15323 - объект незавершенного строительства, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430001:201, адрес объекта: г. Тюмень, район улицы Мельникайте, 135, корпус 1.

Согласно договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 23.08.2018, заключенного между ООО "Авангард" (продавец) и ИП Мндлян С. (покупатель), вышеуказанный объект недвижимости перешел в собственность ответчика, что подтверждено записями в ЕГРН. Объект передан покупателю по акту от 23.08.2018.

На основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.10.2018, заключенным между ООО "Авангард" (правообладатель) и ИП Мндлян С. (правоприобретатель), права и обязанности по договору от 11.02.2016 переданы в пользу ответчика.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2019, по состоянию на указанную дату объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику и находящийся на арендованном земельном участке, не достроен, степень готовности - 15%.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском, обосновав свои требованиями положениями статьи 239.1 ГК РФ.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 239.1, 425, 615 ГК РФ, статьями 22, 39.6, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), и исходил из того, что строительство объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, а право на его однократное предоставление для строительства реализовано, в связи с чем исковые требования заявлены правомерно.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия принимает во внимание следующие обстоятельства.

Согласно пунктам 1, 6 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона или без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Указанная норма введена Законом N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии со статьями 34, 35 которого положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются своей действия на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо положений ЗК РФ установленных в пунктах 3,4 статьи 39.6, пункте 15 статьи 39.8, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Как верно установлено судом первой инстанции на основании перечисленных норм, вопрос предоставления земельных участков, в том числе при предоставлении до 01.03.2015 с последующим продлением договора, заключением нового договора без проведения торгов, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Поскольку на момент заключения договора от 11.02.2016 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Из положений статей 434, 425 ГК РФ и разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора от 11.02.2016 их отношения регулируются новым договором аренды, который в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.

Таким образом, даже при наличии длящихся отношений и в том случае, если земельный участок фактически не выбывал из владения и пользования ООО "Авангард" с момента заключения договора от 16.06.2009 по момент передачи права ИП Мндляну С., на земельном участке был расположен объект незавершенного строительства, для целей завершения которого был заключен новый договор аренды, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В настоящем случае из материалов дела следует, что предшественником ответчика в арендных правоотношениях (ООО "Авангард") реализовано право на однократное предоставление земельного участка путем заключения договора от 11.02.2016, строительство объекта недвижимости на момент окончания срока действия договора от 11.02.2016 не закончено.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Приобретение ответчиком объекта незавершенного строительством за пять месяцев до истечения срока действия договора аренды у прежнего собственника, реализовавшим право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства объекта, относится к предпринимательскому риску истца; непродолжительность периода владения ответчиком земельным участком, отсутствие объективной возможности завершения строительства объекта, с учетом степени готовности последнего, до окончания срока аренды не относятся к обстоятельствам, предусмотренных пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ и исключающих возможность удовлетворения требования департамента о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

По указанным же причинам апелляционным судом не принимаются доводы жалобы о недобросовестности Департамента (пункт 5 статьи 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Ответчик, осуществляющий на свой риск предпринимательскую деятельность, действуя разумно и осмотрительно, мог и должен был предвидеть последствия заключения договора уступки права по договору аренды, договора купли-продажи объекта незавершенного строительства.

Кроме того, заключение договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.10.2018 предполагает осведомленность правоприобретателя (ИП Мндляна С.) об условиях принимаемых прав по договору от 11.02.2016, в том числе сроков его действия, оснований предоставления.

Каких-либо доказательств реальных действий по завершению строительства, как и доказательств наличия препятствий со стороны органов государственной власти и самоуправления, подателем жалобы в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы апелляционной жалобы не основаны на доказательственной базе или нормах права, не влияют на обоснованность и законность судебного акта, не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила).

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Как отмечено судом первой инстанции, на основании Положения об управлении и распоряжении земельными участками, утвержденного постановлением Правительства Тюменской области от 02.07.2007 N 144-п и в порядке пунктов 3, 4 Правил Департамент в установленном законом порядке обеспечивает проведение оценки рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в случае его изъятия путем продажи с публичных торгов на основании решения суда.

Поскольку к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 ГК РФ, требования Департамента об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 72:23:0430001:15323 по адресу: Тюменская обл., г. Тюмень, район улицы Мельникайте, 135, корпус 1, путем продажи с публичных торгов подлежали удовлетворению.

Относительно не привлечения к участию в деле ООО "Авангард", являющегося предыдущим собственником объекта незавершенного строительства и предшественником ответчика в арендных правоотношениях, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В силу статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, привлекаются арбитражным судом к участию в деле, если судебным актом, которым закончится рассмотрение дела в суде первой инстанции, непосредственно затрагиваются их права и обязанности.

При применении указанной нормы суд должен установить характер правоотношений между лицами, участвующими в деле, правовой интерес лица, а также установить, может ли конечный судебный акт по делу повлиять на права или обязанности третьего лица по отношению к одной из сторон.

Поскольку принятый по делу судебный акт непосредственно не затрагивает права и обязанности ООО "Авангард", оснований для его привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, также не имеется, наличие у общества какой-либо заинтересованности в исходе настоящего дела само по себе не является основанием для его привлечения к участию в деле.

Таким образом, судом первой инстанции полно исследованы и установлены все фактические обстоятельства дела, дана надлежащая оценка представленным доказательствам и правильно применены нормы материального права.

Несогласие ответчика с решением суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тюменской области от 12.09.2019 по делу N А70-10063/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Выдача исполнительных листов осуществляется судом первой инстанции после поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

При условии предоставления копии настоящего постановления, заверенной в установленном порядке, в суд первой инстанции взыскатель вправе подать заявление о выдаче исполнительного листа до поступления дела из Восьмого арбитражного апелляционного суда.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова Е.П. Кливер