Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 октября 2019 г. N 07АП-422/18

город Томск

7 октября 2019 г.

Дело N А45-11135/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 октября 2019 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Усаниной Н.А.,
судей		Назарова А.В., Фроловой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузьминой В.А. с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Каменева Владимира Николаевича (N 07АП-422/2018(3)) на определение от 14.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Зюков В.А.) по делу N А45-11135/2017 о несостоятельности (банкротстве) должника - Каменева Владимира Николаевича (17 июля 1958 года рождения, место рождения: г. Красноярск, ИНН 540107917134, СНИЛС 020-247-623 00) по заявлению финансового управляющего об утверждении начальной цены продажи предмета залога, положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога.

В судебном заседании приняли участие:

от кредитора ООО "Д-Трейд": Киселев А.Б. по доверенности от 25.01.2019.

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о банкротстве Каменева Владимира Николаевича (далее- Каменев В.Н., должник), финансовый управляющий должника Бочарова С.Д. обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением об утверждении начальной цены продажи

предмета залога, Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога.

Определением от 14.08.2019 Арбитражный суд Новосибирской области утвердил Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника Каменева Владимира Николаевича, являющегося предметом залога конкурсного кредитора ИП Назаровой Евгении Николаевны в редакции, предложенной финансовым управляющим. Пункт 9.7 положения читать в следующей редакции - цена предложения не может быть снижена более чем на 30% от цены первоначального предложения. Утверждена начальная цена продажи имущества в размере 60 245 806 рублей 40 копеек.

В поданной апелляционной жалобе, Каменев В.Н. просит определение от 14.08.2019 отменить в полном объеме и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в утверждении Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога, полагает, что отчет и положение содержат недостоверные данные о площади застройки и степени готовности объекта, что существенно искажает стоимость имущества; положение управляющего и отчет оценщика не учитывают технические характеристики дома, а выполнены формально, без учета конкретных особенностей объекта недвижимости подлежащего реализации.

Финансовый управляющий в отзыве на апелляционную жалобу опровергает изложенные в ней доводы, просит оставить определение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель кредитора ООО "Д-Трейд" считает определение суда законным и обоснованным, поддерживает доводы отзыва финансового управляющего и просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в обособленном споре, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, соответствие выводов, изложенных в определении обстоятельствам дела, применение норм материального права в порядке статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, поступившего на нее отзыва, заслушав явившего представителя, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает определение суда не подлежащим отмене.

Определением арбитражного суда Новосибирской области от 14.05.2019 по делу N А45-11135/2017 признаны требования ИП Назаровой Евгении Николаевны в размере 43 878 269 рублей как обеспеченные залогом следующего имущества должника: Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер 54:35:032035:69.

Объект незавершенного строительства: кадастровый номер 54:35:032035:248, дата присвоения 16.11.2011, степень готовности -86%, площадь застройки - 208 кв.м.

В соответствии с отчетом N 300519/2-РС от 30.05.2019 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (размещен на сайте ЕФРСБ 11.06.2019 г.) рыночная стоимость заложенного имущества составляет: 75 307 258,00 руб.

Объект незавершенного строительства: кадастровый номер 54:35:032035:248, дата присвоения 16.11.2011 г., степень готовности 86%, площадь застройки 208 кв.м.- 48 196 645,00 руб.

Земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов - для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер 54:35:032035:69- 27 110 613,00 руб. Всего 75 307 258 руб.

Залоговый кредитор ИП Назарова Е.Н. просила установить начальную продажную цену имущества в размере 80% от цены указанной в отчете об оценке (75 307 258 рублей).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции утвердил Положение, предложенное финансовым управляющим в первоначальной редакции, с утверждением начальной цены продажи имущества в размере 60 245 806 рублей 40 коп.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

На основании статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рас-

сматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Таким образом, вывод суда о том, что закон предоставляет залоговому кредитору преимущественное право определять порядок реализации имущества, являющегося предметом залога, а также его начальную продажную цену, основан на верном толковании вышеприведенных норм права.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Однако указанная норма Закона о банкротстве не содержит требования об обязательном предоставлении залоговым кредитором Положения о порядке и условиях проведения торгов. Представление залоговым кредитором отдельных предложений о начальной продажной цене, по содержанию порядка и условий проведения торгов не противоречит приведенной норме.

Устанавливая цену, предложенному залоговым кредитором, суд исходил следующих обстоятельств: решением Заельцовского районного суда г. Новосибирска от 30.12.

2014 на указанный земельный участок и дом обращалось взыскание, и первоначальная цена на объект незавершенного строительства была определена в размере 57 192 000 рублей, при этом за эту цену объекты недвижимости реализованы не были; на торгах, проводимых службой судебных приставов, земельный участок и дом не были реализованы и по цене 48 613 200 рублей; пояснений сторон в судебном заседании, согласно которым дом не продается уже длительное время, при этом, на сайте АВИТО.ру, данный дом с земельным участком (по адресу г.Новосибирск, ул.Зимняя, 22) предлагается к продаже за 75 000 000 рублей (контактным лицом указан - Владимир), то есть, по цене ниже, указанной в отчете об оценке, представленной в данный обособленный спор (75 307 258 рублей), в связи с чем, констатировал, что цена в размере 60 245 806, 40 рублей значительно превышает цены, по которым уже были попытки реализовать имущество, данная цена является рыночной, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Возражения Каменева В.Н. относительно того, что дом в первоначальном виде не существует, представлен план здания на 12.09.2018, объект изменился по площади, имеет новую конфигурацию, были предметом оценки суда первой инстанции и мотивированно отклонены; Каменевым В.Н. представлена копия технического паспорта с аналогичными характеристиками, исходя из чего, суд пришел к выводу, что характеристики дома не изменились.

Доводы Каменева В.Н. о том, что представленный залоговым кредитором отчет независимого оценщика ООО "Вектор" не может быть признан допустимым доказательством, подлежат отклонению.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно отчета об оценке от 30.05.2019, рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом составляет 75 307 257,86 рублей, из них жилой дом - 48 196 645,03 рубля; земельный участок - 27 110 612,83 рубля, оценщику при оценке были представлены техпаспорт на жилой дом от 10.09.2014, выписки из ЕГРН от 10.04.2018, 15.11.2017, оценщик, определяя рыночную стоимость, исходил, в том числе из данных, содержащихся в техническом паспорте: общая площадь жилого дома - 785,6 кв.м., жилая площадь - 265,6 кв.м., число этажей 3, число этаже подземной части - 1, назначение - жилое; оценка прово-

дилась сравнительным методом с аналогичными жилыми помещениями, так в качестве аналогов приведены дома площадью от 500 до 1200 кв.м., в заключении оценщика (страница 20) указаны идентифицирующие признаки объекта оценки, а именно: площадь участка - 802 кв.м., площадь дома 786 кв.м., количество этажей - 3, подземный этаж - 1, материалы стен- кирпич, степень готовности дома - 100%, а также имеются фотографии дома; на странице 24, указано, что в ходе осмотра было выявлено, что дом используется как жилой, достроен, то есть оценщик оценивал дом как достроенный со степенью готовности 100%, что соответствует доводам Каменева В.Н.

Достоверность представленного залоговым кредитором отчета от 30.05.2019 N 300519/2-РС и выводов оценщика Каменевым В.Н., по существу не опровергнута.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно принял отчет об оценке от 30.05.2019 N 300519/2-РС в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости заложенного имущества.

Ссылка Каменева В.Н. на план здания, признана судом несостоятельной, поскольку он не подписан кем - либо (только скреплен печатью), кроме этого в представленной характеристике объекта недвижимости указана площадь 512,5 кв.м., что меньше площади в паспорте, представленной на оценку, также из представленного плана здания однозначно не следует, что объект изменен, и эти изменения способны повлиять на рыночную стоимость дома.

Оценив в совокупности все представленные доказательства, суд определил самую максимальную цену - 75 307 257,86 рублей, с учетом приведенных выше положений 80% - начальная цена продажи составит 60 245 806 рублей 40 копеек.

При рассмотрении вопроса об утверждении Положения, в редакции, предложенной финансовым управляющим (с учетом размера начальной продажной цены, меняется и цена повторных торгов и размер задатка соответственно), суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия нарушения прав и законных интересов должника и его кредиторов, а также соответствия целям процедуры реализации имущества гражданина и положениям законодательства о банкротстве, приняв во внимание, что на торгах указывается минимальная цена, которая в ходе торгов повышается, и имущество будет реализовано по реальной рыночной цене, а представленное финансовым управляющим положение позволит получить максимальную стоимость при реализации указанного имущества; а также доводы залогового кредитора ИП Назаровой Е.Н., изложив пункт 9.7 Положения в следующей редакции - цена предложения не может быть снижена более чем на 30% от цены первоначального предложения.

Установление цены отсечения в размере 10% признано судом необоснованно за-

ниженным, что может повлечь реализацию имущества по заниженной цене, финансовый управляющий, кредитор возражений в данной части не заявили.

Суд первой инстанции обоснованно утвердил Положение в редакции, предложенной финансовым управляющим, установив начальную продажную цену предмета залога, предложенную залоговым кредитором.

Каменев В.Н. не обосновал того, что утверждение данной начальной продажной цены будет препятствовать продаже залогового имущества по максимальной цене и доступу к проведению торгов потенциальных покупателей.

Приведенные заявителем в апелляционной жалобе доводы относительно того, что отчет об оценке и Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации предмета залога содержат недостоверные данные о площади застройки и степени готовности объекта, что существенно искажает стоимость имущества, не соответствуют положениям указанных норм Закона о банкротстве, Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", свидетельствуют о несогласии заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по данному обособленному спору.

Обжалуемый судебный акт принят на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения возникшего между сторонами спора по существу.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Апелляционная жалоба Каменева В.Н. удовлетворению не подлежит.

В силу подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба на определение суда о разрешении разногласий по условиям положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, находящегося в залоге государственной пошлиной не облагается, в связи с чем, уплаченная при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина подлежит возврату Каменеву Владимиру Николаевичу из федерального бюджета в размере 3000 рублей.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 14.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-11135/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Каменева Владимира Нико-

лаевича - без удовлетворения.

Возвратить Каменеву Владимиру Николаевичу из федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру ПАО Сбербанк (Новосибирское отделение 8047/321) от 26.08.2019, операция 89.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Н.А. Усанина

Судьи

А.В. Назаров Н.Н. Фролова