Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2019 г. N 15АП-12466/19

город Ростов-на-Дону

28 октября 2019 г.

дело N А53-42981/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филимоновой С.С.,

судей Ефимовой О.Ю., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Манасян Л.В.

при участии:

от ДИЗО города Ростова-на-Дону: представитель Шварцкоп М.С. по доверенности от 18.01.2019 N 14/11,

от Расторгуева М.Ю.: представитель Коза Е.В. по доверенности от 08.02.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2019 по делу N А53-42981/2018,

по заявлению индивидуального предпринимателя Расторгуева Михаила Юрьевича к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о признании отказа незаконным; об обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Расторгуев Михаил Юрьевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отказа департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - заинтересованное лицо, департамент) о предоставлении в собственность предпринимателя земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:57 незаконным, обязании подготовить и направить проект договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, департамент обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить. Жалоба мотивирована несоответствием объекта недвижимости целям использования спорного земельного участка и необоснованностью испрашиваемой площади земельного участка.

Представитель ДИЗО города Ростова-на-Дону в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель предпринимателя Расторгуева М.Ю. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, предпринимателю Расторгуеву Михаилу Юрьевичу на праве собственности принадлежит нежилое здание - станция технического обслуживания среднетоннажных автомобилей, площадью 1498,5 кв.м, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0073012:57, площадью 13 858 кв.м, расположенном по адресу:

г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объекта капитального строительства с санитарно-защитной зоной не более 100 м (автосалон, многоуровневая стоянка, станция техобслуживания автомобилей и магазин).

Земельный участок предоставлен департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предпринимателю Расторгуеву М.Ю. в аренду на основании договора N 37178 от 05.07.2017.

Согласно пункту 1.1 договора аренды земельного участка департамент (арендодатель) передал во временное владение и пользование предпринимателю Расторгуеву М.Ю. (арендатору) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:57, площадью 13 858 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, для размещения объекта капитального строительства с санитарно-защитной зоной не более 100 м (автосалон, многоуровневая стоянка, станция техобслуживания автомобилей и магазин).

Срок договора аренды стороны установили с 05.07.2017 (срок передачи земельного участка) по 05.07.2022. Договор зарегистрирован 04.06.2017.

05.10.2018 предприниматель Расторгуев М.Ю. обратился в ДИЗО г. Ростова-на-Дону с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:57 в собственность за плату без проведения торгов со ссылкой на п. 6 ч. 2 ст. 39. 3 Земельного кодекса РФ.

ДИЗО г. Ростова-на-Дону отказало в предоставлении в собственность предпринимателю земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:57, отказ оформлен решением от 02.11.2018. Отказ мотивирован тем, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:57 расположен в зоне охраны археологического культурного слоя и общая площадь застройки земельного участка более чем в 3 раза превышает застроенную площадь рассматриваемого земельного участка.

Считая незаконным отказ в предоставлении земельного участка, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений ст. 198-201 АПК РФ для признания незаконными действий (акта) должностных лиц органа государственной власти необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемых действий (акта) закону и нарушение ими прав и законных интересов заявителя по делу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 5 названной статьи предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в данной статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 этого же Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности; в месячный срок с даты принятия такого решения осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Несмотря на то, что в силу пункта 5 статьи 36 ЗК РФ исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 данного Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем, данные органы не лишены возможности самостоятельно запросить документы, необходимые для решения вопроса о выкупе испрашиваемого участка.

Пунктом 4 статьи 28 ЗК РФ предусмотрено, что не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из содержания указанной нормы следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

При этом в силу пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 того же Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Таким образом, площадь земельного участка, в отношении которого может быть реализовано право на приватизацию, определяется функциональным назначением объекта и ограничениями, установленными пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Следовательно, лицо имеет право претендовать на предоставление в собственность земельного участка в той части, которая занята объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности, а также необходима для их использования.

Данная правовая позиция отражена в пункте 13 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

При рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза для определения площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания станции технического обслуживания среднетоннажных автомобилей.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания среднетонажных автомобилей, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Доватора, 277, составляет 13 858 кв.м.

Экспертом установлено, что для устройства отмостки здания необходима площадь 263 кв.м., охранная зона водопровода составляет 514 кв.м., охранная зон сети кабельной линии - 240 кв.м., охранная зона канализации- 396 кв.м., зона маневрирования и загрузки - 2 402 кв.м., зона проездов - 3 282 кв.м., зона паркования легковых автомобилей работников и посетителей - 261 кв.м., зона стоянок среднетоннажного транспорта - 5 344 кв.м., зона озеленения- 1238 кв.м.

Из исследовательской части заключения следует, что экспертом учитывались отчеты производства за смену (далее - ОПЗС), отражающие количество обслуживаемых автомобилей в период с сентября 2018 года по апрель 2019 года, а также автомобилей, находящихся в простое.

Из заключения эксперта также следует, что "имеющиеся (оставшиеся) условно свободные части земельного участка, используемые в функциональной и технологической взаимосвязи, невозможно отделить от целого земельного участка и сформировать самостоятельный земельный участок, соответствующий действующему земельному законодательству.

Суд первой инстанции отказал Департаменту в проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Повторно изучив заключение экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что заключение является полным и обоснованным, выводы эксперта однозначны, заключение не содержит противоречий и отвечает на поставленные судом вопросы, не вызывает сомнений в его обоснованности.

Суд установил, что эксперты обладают необходимыми специальными знаниями в соответствии с требованиями действующего законодательства, выполнили заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в связи с чем, необходимость в проведении повторной экспертизы суд не усматривает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно принял заключение экспертов в качестве надлежащего доказательства по делу, подлежащего оценке наряду с иными доказательствами в порядке ст.ст. 67, 68, 71, 75 АПК РФ.

Оспаривая выводы экспертизы, в апелляционной жалобе Департамент указывает, что из заключения экспертов не следует, какие машины обслуживаются на станции (только среднетоннажные или и легковые), не указаны причины простоя автомобилей, возможно, простой был вызван ненадлежащей организацией истцом рабочего процесса по ремонту автомобилей.

Приведенные доводы не принимаются во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку в нарушение ст.ст. 65, 200 АПК РФ Департаментом в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих выводы эксперта, в том числе доказательств нерационального использования предпринимателем рабочего времени и территории станции техобслуживания, как и доказательств осуществления ремонта легковых автомобилей, при чем в таком объеме, из которого следовала бы необоснованность истребования площади земельного участка, соответствующей габаритам ремонтируемых автомобилей, составляющих подавляющее большинство из общего объема.

С учетом изложенного, заключение судебной экспертизы было оценено судом как письменное доказательство по делу, подтверждающее обоснованность требований предпринимателя в части размера испрашиваемого земельного участка.

Экспертным заключением подтверждено, что испрашиваемая площадь необходима для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов недвижимости.

В свою очередь, Департамент не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов необходим земельный участок площадью менее 13858 кв.м.

Таким образом, доводы департамента не подтверждены доказательствами с учетом требований ст.ст. 67, 68 АПК РФ.

Суд первой инстанции также правильно учел, что предпринимателю предоставлялся в аренду спорный земельный участок площадью 13 858 кв. м. на основании договора N 37178 от 05.07.2017.

Судом апелляционной инстанции отклоняются доводы департамента о том, что при обращении в ДИЗО с заявлением о выкупе земельного участка не представил достаточных доказательств существования на участке всех объектов, запланированных к строительству, для размещения и эксплуатации которых необходим весь участок.

Департамент указывает, что земельный участок изначально сформирован и предоставлен арендатору для размещения объекта капитального строительства с санитарно-защитной зоной не более 100 м (автосалон, многоуровневая стоянка, станция техобслуживания автомобилей и магазин); внесение в 2017 году в государственный кадастр недвижимости сведений о разрешенном использовании земельного участка при отсутствии фактического нахождения объектов недвижимости на участке не может свидетельствовать об определении площади земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости.

Из п. 1.1 договора аренды N 37178 от 05.07.2017 следует, что земельный участок предоставлялся ИП Расторгуеву Ю.М. для размещения объекта капитального строительства с санитарно-защитной зоной не более 100 м (автосалон, многоуровневая стоянка, станция техобслуживания автомобилей и магазин).

Таим образом, исходя из буквального толкования условий договора, стороны условились о размещении на спорном участке одного объекта. Проектная документация также разрабатывалась в отношении одного объекта - станции техобслуживания среднетоннажных автомобилей.

Департаментом также не обоснован довод о том, что земельный участок используется не в соответствии с разрешенным видом использования.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости от 09.10.2018 N 61/001/013/2018-40276 земельному участку с кадастровым номером 61:44:0073012:57 установлен вид разрешенного использования "объект капитального строительства с санитарно-защитной зоной не более 100 м (автосалон, многоуровневая автостоянка, станция техобслуживания автомобилей и магазин)".

Таким образом, размещение на земельном участке автосалона и станции технического обслуживания полностью соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка.

Кроме того, судом не принимаются доводы департамента о количестве размещенных на участке объектов недвижимости, поскольку как указано, экспертным заключением подтверждена обоснованность испрашиваемой площади земельного участка в размере 13858 кв.м. для эксплуатации принадлежащих предпринимателю объектов площадью 1 498, 5 кв.м.

Судом также не принимаются доводы о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:57 расположен в зоне охраны археологического культурного слоя, следовательно ограничен в обороте, судом также отклонен.

Положениями Земельного кодекса установлен запрет на предоставление в частную собственность земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте, с правом федерального законодателя на установление исключений из этого правила.

К ограниченным в обороте отнесены находящиеся в публичной собственности земельные участки, занятые объектами археологического наследия (пункты 2, 3, подпункт 4 пункта 5 статьи 27). Отнесение земель, имеющих историко-культурное значение, к землям особо охраняемых территорий, производится путем их изъятия постановлениями уполномоченных органов полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, установления особого правового режима (пункт 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 94). Земли историко-культурного назначения, к которым относятся земли объектов археологического наследия, используются строго в соответствии с их целевым назначением, изменение которого и не соответствующая ему деятельность не допускаются. На таких землях, подлежащих исследованию и консервации, может быть запрещена любая хозяйственная деятельность, а в их пределах за границами населенных пунктов вводится особый правовой режим использования, запрещающий несовместимую с основным назначением этих земель деятельность (подпункт 1 пункта 1, пункты 2, 3, 4 статьи 99).

Согласно пунктам 3, 5 статьи 3.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73- ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) границы территории объекта археологического наследия определяются на основании археологических полевых работ и утверждаются актом уполномоченного органа. Земельные участки в утвержденных границах указанных территорий относятся к землям историко-культурного назначения (статья 5 Закона N 73 -ФЗ). Особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, предусматривает возможность проведения археологических полевых и иных работ, при условии обеспечения сохранности этого объекта, а также обеспечения доступа граждан к нему (пункт 5 статьи 5.1). Началу каких-либо работ, осуществление которых может оказывать прямое или косвенное воздействие на объект культурного наследия (включенный в реестр, выявленный или обладающий признаками такого объекта) должны предшествовать историко-культурная экспертиза (пункт 1 статьи 31), реализация обязательных разделов проектов проведения таких работ об обеспечении сохранности этого объекта (пункт 2 статьи 36). Законодатель допускает приватизацию земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка (пункты 7, 9 статьи 48). При этом объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности. Объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат (пункты 2, 3 статьи 49, пункт 1 статьи 50).

Как правильно указано судом первой инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения на участке объектов культурного наследия. В материалы дела также не представлено доказательств принятия органами власти мер к изъятию соответствующего участка из оборота в установленном порядке.

При таких обстоятельствах, отказ ДИЗО г. Ростова-на-Дону в предоставлении предпринимателю Расторгуеву Михаилу Юрьевичу в собственность предпринимателя земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:57 не соответствует закону и нарушает права заявителя по делу, в связи с чем является незаконным в силу ст.ст. 198-201 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы, изложенные в апелляционной жалобе, как основанные на неверном толковании норм земельного законодательства и не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Решение суда от 28.06.2019 об удовлетворении заявления является законным и обоснованным. Основания для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.06.2019 по делу N А53-42981/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.С. Филимонова

Судьи

О.Ю. Ефимова М.В. Ильина