Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 декабря 2019 г. N 18АП-17730/19

г. Челябинск

30 декабря 2019 г.

Дело N А07-38442/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Таранжиной А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГеоСтрой" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2019 по делу N А07-38442/2018.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "ГеоСтрой" - Гатауллин И.Т. (доверенность от 17.12.2019, паспорт).

Администрация муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГеоСтрой" (далее - ООО "ГеоСтрой", общество, ответчик, общество "ГеоСтрой") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 317 900 руб., пени в размере 241 493 руб. 38 коп. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - л.д. 126-130).

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2019 в порядке ст. 124 АПК РФ произведена замена наименования Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан на Администрацию городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (далее - администрация, истец).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.03.2019 принято к производству встречное исковое заявление ООО "ГеоСтрой" к администрации о взыскании 75 000 руб. убытков.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 23.10.2019 (резолютивная часть объявлена 16.10.2019) первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 317 900 руб., пени в размере 225 393 руб. 82 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Также отказано в удовлетворении встречных исковых требований.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке в части отказа в удовлетворении встречного иска - в жалобе общество (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречных исковых требований.

В апелляционной жалобе её податель указывает, что при проведении торгов и заключении спорного договора ответчик был введен в заблуждение относительно пригодности земельного участка для целей строительства, поскольку не рассчитывал при заключении договора на необходимость согласований выноса коммуникаций за периметр участка и связанные с этим дополнительные затраты. Так, недостатки арендованного имущества указаны не были при проведении торгов, ответчиком понесены расходы по выполнению работ по выносу сетей в сумме 75 000 руб. Просит решение суда в соответствующей части отменить, встречный иск общества удовлетворить и взыскать с администрации убытки в размере 75 000 руб.

Администрацией представлены возражения на жалобу, по мотивам которых ее доводы отклонены, с приложением дополнительных документов: письмо МУП "Белорецкие городские электрические сети" N 737/1 от 19.09.2016 и письмо МУП "Водоканал" N 219а от 28.09.2016.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет" - представители администрации в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя ответчика, дело рассмотрено арбитражным апелляционным судом в отсутствие представителей истца.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, не возражал против пересмотра судебного акта в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении встречного иска о взыскании с администрации в пользу общества убытков в размере 75 000 руб. Ответчик не оспаривает взысканную с него задолженности и неустойку.

Дополнительно пояснил, что приобретению права аренды на земельный участок на торгах (лот N 2) предшествовал его осмотр на местности 08.12.2016, однако, позднее выяснилось, что на земельном участке проходят действующие внутренние коммуникации (водопровод и канализация), обеспечивающие соответствующими услугами соседние здания за пределами арендованного земельного участка. Поэтому внешний осмотр поверхности земельного участка не выявил этого обстоятельства, а администрация, зная это достоверно, умолчала о невозможности строительства на нем без выноса за его пределы названных коммуникаций. Данное обременение отсутствует в извещении о проведении торгов (л.д. 109-111). При этом, в другом, представленном судебной коллегии на обозрение в судебном заседании, извещении о продаже на тогах права аренды соседнего земельного участка содержит указание на такое обременение. Лот N 2 предусматривал снос одного ветхого здания и ликвидацию недействующих коммуникаций, ранее обеспечивающих это здание. Однако, лот N 2 не содержал указания на имеющиеся в недрах земельного участка действующих коммуникаций, которые обществу пришлось выносить за пределы земельного участка за свой счет, что подтверждено представленными ответчиком документальными доказательствами. Арендованный земельный участок относится к землям населенных пунктов, небольшой площади, окружен действующими зданиями, цель использования - среднеэтажная жилая застройка, строительство одного жилого дома (точечная застройка).

Суд апелляционной инстанции не усматривает из содержания апелляционной жалобы и пояснения представителя общества, что решение от 23.10.2019 обжалуется ответчиком в полном объеме, так как несогласие ответчика с удовлетворением первоначальных исковых требований в жалобе не выражено, доводов ни письменно, ни устно, свидетельствующих о таком несогласии, не приведено.

С учетом изложенного и в отсутствие возражений сторон на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение пересматривается судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части, а именно: в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований, заявленных обществом к администрации.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между администрацией в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белорецкому району и городу Белорецку (арендодатель) и ООО "ГеоСтрой" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 01/02-17 от 09.01.2017 (далее - договор; л.д. 46-50), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 505 кв.м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:62:010805:1165, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Белорецкий район, г. Белорецк, ул. Точисского, д. 20, для использования в целях: среднеэтажная жилая застройка, указанных на кадастровом плане участке, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (л.д. 46-47).

В соответствии с п. 2.1. договора срок действия настоящего договора устанавливается с 22.12.2016 сроком на 7 (семь) лет.

Пунктом 2.2 договора установлено, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия настоящего договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 22.12.2016.

Согласно п. 3.1 договора размер годовой арендной платы за земельный участок по результатам аукциона составляет: 2 635 800 руб.

Внесенный задаток арендатором в размере 515 700 руб. зачитывается в счет оплаты годовой арендной платы (п. 3.2. договора).

На основании п. 3.3 договора оставшаяся сумма годовой арендной платы в размере 2 120 100 руб. оплачивается арендатором в течение 1 (одного) месяца с момента подписания договора.

Арендная плата вносится арендатором за последующие годы за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца в соответствии с приложенным графиком внесения арендной платы путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам (п. 3.4. договора).

Земельный участок с кадастровым номером 02:11:181202:0043 передан арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2017 (л.д. 48).

В связи с неисполнением обязательств по своевременной оплате арендных платежей, истцом в адрес ответчика направлена претензия от 22.10.2018 с требованием о погашении задолженности.

Оставленная без удовлетворения претензия от 22.10.2018 послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с первоначальным иском.

Требования по встречному иску мотивированы недобросовестными действиями арендодателя, которые в последствии привели к дополнительным затратам общества, то есть убыткам.

Только после заключения договора аренды ООО "ГеоСтрой" стало известно, что через участок проходят внутренние коммуникации водоснабжения и водоотведения, которые необходимо переносить для того, чтобы начать строительство. Общество полагает, что при проведении торгов и заключении спорного договора ответчик был введен в заблуждение относительно пригодности земельного участка для целей строительства, поскольку не рассчитывал при заключении договора на необходимость согласований выноса коммуникаций за периметр участка и связанные с этим дополнительные затраты. Также указывает, что по смыслу подп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в извещении о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков должны содержаться исчерпывающие сведения о возможности застройки предоставляемого в аренду земельного участка; принимая решение об участии в торгах в форме аукциона, общество не было информировано о такого рода обременении лота N 2. Поскольку недостатки арендованного имущества указаны не были при проведении торгов, обществом понесены расходы по выполнению работ по выносу сетей.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности, при этом судом признан неверным расчет неустойки, произведен перерасчет.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из их незаконности и необоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства и дополнительно представленные администрацией документы, проверив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя ответчика, не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой обществом части.

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками согласно п. 2 названной статьи понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу приведенных норм права лицо, обращающееся в арбитражный суд с требованием о возмещении убытков, обязано доказать совокупность следующих юридически значимых обстоятельств: наличия убытков, вины ответчика и противоправности его действий, причинно-следственной связи между допущенными нарушениями обязательства со стороны ответчика и возникшими у истца убытками. Недоказанность одного из названных условий является основанием к отказу во взыскании убытков.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела установлено, что основанием для обращения общества в суд с встречными исковыми требованиями послужило то обстоятельство, что после заключения договора аренды ему стало известно, что через участок проходят внутренние действующие коммуникации водоснабжения и водоотведения, которые необходимо переносить за пределы арендуемого земельного участка для того, чтобы начать строительство на нем - на данные работы ответчик понес расходы в размере 75 000 руб.

В обоснование исковых требований ООО "ГеоСтрой" указало на необходимость возместить ему убытки, понесенные при заключении договора подряда со сторонней организацией по выполнению работ по выносу коммуникаций за периметр участка.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу п. 1 и 5 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в редакции, действовавшей в конце 2016 года), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 N 83 (далее - Правила), они регулируют отношения между организацией, осуществляющей эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, органами местного самоуправления и правообладателями земельных участков, возникающие в процессе определения и предоставления технических условий подключения строящихся, реконструируемых или построенных, но не подключенных объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе порядок направления органом местного самоуправления технических условий заинтересованным лицам до проведения торгов по продаже права аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

При этом в п. 2 Правил указано, что под сетями инженерно-технического обеспечения понимается лишь такая совокупность имущественных объектов, которая непосредственно используется в процессе тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения.

Как установлено выше, земельный участок общей площадью 2 505 кв.м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 02:62:010805:1165, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Белорецкий район, город Белорецк, ул. Точисского, д. 20, сформирован для ООО "ГеоСтрой" из земель, государственная собственность на которые не разграничена, для использования в целях среднеэтажной жилой застройки со сносом ветхого жилья.

Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются бесплатно соответствующими организациями.

В отношении земельного участка, находящегося в настоящее время в аренде у ООО "ГеоСтрой", при его формировании были проведены все необходимые согласования с эксплуатирующими инженерно-технические сети объекты организациями (л.д. 13-20).

Данными организациями дана оценка о возможности осуществления строительства на данном земельном участке, даны сведения о необходимости выноса коммуникаций и соответствующие технические условия подключения будущего объекта.

Так, в дело представлены технические условия N 22 от 03.04.2017 на вынос сетей водоснабжения и водоотведения из зоны застройки объекта - строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями по ул. Точисского, дом 20, в г. Белорецк, выданные Муниципальным унитарным предприятием "Водоканал" обществу "ГеоСтрой" (л.д. 19).

Этими техническими условиями предусмотрен вынос внутриквартальных сетей водоснабжения и водоотведения из зоны застройки.

Таким образом, арендатор - ООО "ГеоСтрой", был проинформирован о наличии на сформированном земельном участке соответствующих действующих внутренних коммуникаций и о необходимости осуществления их выноса в целях строительства объекта.

Таким образом, арендатор располагал всей необходимой информацией для использования земельного участка по целевому назначению.

Доказательств того, что арендодатель скрывал существенные характеристики, в том числе недостатки, обременение выставленного на торги земельного участка, а арендатор не мог узнать о них, в том числе об условиях использования земельного участка, недостатках, обременениях, в материалы дела не представлено.

Из представленного истцом апелляционному суду письма N 219а "П" от 28.09.2016, направленного генеральным директором МУП "Водоканал" на имя Главы Администрации городского поселения г. Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан, следует, что согласно обращению истца N 1252/1 от 12.09.2016 по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка под среднеэтажную жилую застройку, расположенного по адресу: г. Белорецк, ул. Точисского, дом 20, с кадастровым номером 02:62:010805:1165, на данном участке расположены водопроводные сети, снабжающие МКД N 20а, 22, 22а, 24а по ул. Точисского, и МКД N 59 по ул. Ленина, и канализационные сети МКД N 22 по ул. Точисского. МУП "Водоканал" считает, что застройка данного участка без выноса сетей водоснабжения и водоотведения невозможна. Просит учесть эту информацию при организации аукциона.

Вместе с тем, в извещении о проведении 22.12.2016 торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков - четыре лота (спорный - лот N 2), администрация не указала каких-либо недостатков, ограничений, обременений спорного земельного участка, в том числе изложенных в письме МУП "Водоканал" N 219а "П" от 28.09.2016, хотя как организатор торгов обязана была это сделать.

Понесенные ООО "ГеоСтрой" затраты, предъявленные к администрации в качестве убытков в размере 75 000 руб., подтверждены следующими документами: договор подряда N 72 от 07.02.2018 с МУП "Водоканал" на сумму 75 000 руб. (л.д. 68-70), платежное поручение N 225 от 14.02.2018 о перечислении обществом на счет МУП "Водоканал" 75 000 руб. (л.д. 71), счет на оплату N 13 от 05.04.2018 на сумму 83 211,24 руб. (л.д. 79), универсальный передаточный документ N 60 от 05.04.2018 на сумму 83 211,24 руб. (л.д. 80), акт (форма N КС-2) о приемке выполненных работ за апрель 2018 года N 1 от 05.04.2018 по договору N 72 от 07.02.2018 (л.д. 72-78), справка (форма N КС-3) о стоимости выполненных работ и затрат N 1 от 05.04.2018 на сумму 83 211,24 руб. по договору N 72 от 07.02.2018 (л.д. 81).

Между тем, апелляционный суд, учитывая возможность осмотра 08.12.2016 на местности спорного земельного участка, принимая во внимание его небольшую площадь и его расположение в окружении существующих многоэтажных жилых домов, что безусловно предполагает наличие на нем как внешних, так и внутренних действующих коммуникаций, а также строительство обществом "ГеоСтрой" на этом земельной участке многоэтажного жилого дома, тогда как по условиям торгов лот N 2 предполагает среднеэтажную застройку на нем, судом первой инстанции верно указал на не представление ответчиком доказательств, свидетельствующих о том, что приведенные обществом обстоятельства, связанные с размером платы за выполнение работ по выносу коммуникаций за периметр участка, являются недостатками сданного в аренду земельного участка с учетом необходимости влияния таких недостатков на реальную возможность пользования имуществом.

С учетом установленных выше обстоятельств, оцененных в совокупности, суд первой инстанций пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований, что не опровергаются доводами, изложенными в апелляционной жалобе.

Судебная коллегия полагает, что ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, а доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в обжалуемой части, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.10.2019 по делу N А07-38442/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГеоСтрой" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова