Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2024 г. N 15АП-3655/24 по делу N А32-468/2021

город Ростов-на-Дону

09 апреля 2024 г.

дело N А32-468/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 08 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Матиняном С.А.

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 по делу N А32-468/2021 по иску администрация муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246 ОГРН 1022301606799) к закрытому акционерному обществу "Строй Интернешнл" (ИНН 2310012803, ОГРН 1022301600980) о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования г.Краснодар (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к закрытому акционерному обществу "Строй Интернешнл" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 13.09.2004 N 4300020910 аренды земельного участка за период с 01.10.2019 по 31.12.2020 в размере 2 312 728,53 руб., неустойки по состоянию на 31.10.2020 в размере 79 354,97 руб.

Решением от 11.04.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 06.07.2022, в удовлетворении иска полностью отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.11.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.04.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. Суд кассационной инстанции указал на то, что судами не исследовано, отступали ли стороны от условий заключенного ими договора в части порядка внесения арендной платы. Не учтено, что право аренды возникло в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт. В обоснование апелляционной жалобы администрация ссылается на выводы суда в рамках дела N А32-42413/2021, согласно которым общество не является лицом, на которое было оформлено право постоянного (бессрочного) пользования. Администрация настаивает на обоснованности расчета задолженности исходя из нормативной цены земли.

Стороны извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 18.04.1983 N 180 Краснодарскому крайкниготоргу в Прикубанском районе Краснодарского края для строительства книготорговой базы предоставлено 2,3 га земли, о чем выдан государственный акт на право пользования землей от 01.09.1983 серии А-I N 176990 (т. 1, л.д. 116 - 118).

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 10.03.1995 N 05/72 "О закреплении комплекса зданий и сооружений краснодарской книготорговой базы по адресу: г. Краснодар, ул. Тополиная, 19" подтверждено право собственности на 33% всех площадей краевой книготорговой базы за обществом; остальные здания и сооружения производственного назначения находятся в хозяйственном ведении предприятия (т. 1, л.д. 110 - 111).

27 июня 1995 года Комитет по печати администрации края, предприятие и общество заключили договор о совместной эксплуатации зданий, сооружений и территории двора краевой книготорговой базы по ул. Тополиной, 19, которым подтверждено право собственности общества на 33% всех площадей книготорговой базы, в том числе: производственный корпус общей площадью 3456 кв.м; административно-бытовой корпус общей площадью 1080 кв. м; сети Северной промзоны; центральный тепловой пункт; канализационная насосная станция; территория двора площадью 4663 кв.м и все входящие в эту территорию конструкции (т. 1, л.д. 112 - 115).

Согласно приказу департамента от 19.08.2004 N 72-з "О предоставлении в аренду государственному унитарному предприятию Краснодарского края "Печатный двор Кубани" и закрытому акционерному обществу "Строй Интернейшнл" земельного участка в г. Краснодаре для эксплуатации объектов недвижимости" департамент (арендодатель), предприятие и общество (арендаторы) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 13.09.2004 N 0000000671/0000000672 (с 01.01.2014 N 4300020910), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 18 460 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Тополиная, 19.

В силу пункта 1.1 договора предприятию предоставляется часть земельного участка площадью 12 307 кв.м (участок N 1) для эксплуатации зданий, строений, сооружений типографии; обществу - часть земельного участка площадью 6153 кв.м (участок N 2) для эксплуатации зданий административно-производственного назначения.

Участок фактически передан арендаторам с 19.08.2004 без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.3 договора).

В пункте 2.3 договора закреплено, что арендная плата исчисляется от установленного приложением N 1 к настоящему договору размера ежегодной арендной платы за участок со дня передачи участка, за каждый день использования, и вносится арендаторами ежеквартально в виде авансового платежа до 10-го числа первого месяца каждого квартала, первый платеж вносится в течение 30 календарных дней со дня государственной регистрации договора.

Согласно приложению N 1 к договору сумма ежегодной арендной платы за часть земельного участка, предоставленного обществу, составляет 200 645,64 руб.

На основании пункта 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы арендаторам начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Договор действует в течение 10 лет, до 13.09.2014 (пункт 7.2 договора). Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.12.2004 за N 23-01/00-336/2004-24.

По соглашению от 09.07.2014 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору от 13.09.2004 N 0000000671/0000000672 администрации переданы права и обязанности арендодателя с 01.01.2014 (т. 1, л.д. 39, 40).

В обоснование заявленных требований администрация указывает на наличие у общества задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.12.2020 перед муниципальным образованием город Краснодар в размере 2 312 728,53 руб., а также по уплате неустойки по состоянию на 31.10.2020 - 79 354,97 руб.

Согласно статье 606, пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, статьи 39.7 Земельного кодекса, пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата за пользование спорным земельным участком относится к категории регулируемых цен.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частности, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В пункте 1.3 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" указано, что при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога. Аналогичное правило закреплено в пункте 9 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов".

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1 при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком. Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При покупке строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования земельным участком, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства").

Таким образом, до вступления в силу Земельного кодекса от 25.10.2001 N 136-ФЗ (30.10.2001) законодательство допускало возможность перехода к приобретателю недвижимости (здания, строения, сооружения) права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением юридических лиц, указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса по выбору покупателей зданий, строений, сооружений (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; далее - Закон N 137-ФЗ).

Материалы дела свидетельствуют о том, что на основании распоряжения Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 10.03.1995 N 05/72 "О закреплении комплекса зданий и сооружений краснодарской книготорговой базы по адресу: г. Краснодар, ул. Тополиная, 19", а также договора от 27.06.1995 о совместной эксплуатации зданий, сооружений и территории двора краевой книготорговой базы по ул. Тополиной, 19 общество является собственником 33% всех площадей краевой книготорговой базы, расположенной на земельном участке, предоставленном решением исполнительного комитета Краснодарского городского совета народных депутатов от 18.04.1983 N 180 Краснодарскому крайкниготоргу в Прикубанском районе Краснодарского края на основании государственного акта на право пользования землей от 01.09.1983 серии А-I N 176990.

Согласно приказу департамента от 19.08.2004 N 72-з "О предоставлении в аренду государственному унитарному предприятию Краснодарского края "Печатный двор Кубани" и закрытому акционерному обществу "Строй Интернейшнл" земельного участка в г. Краснодаре для эксплуатации объектов недвижимости" он издан в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса и Законом N 137-ФЗ, следовательно, как резонно отметили судебные инстанции, договор аренды от 13.09.2014 N 0000000671/0000000672 заключен с обществом и предприятием в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:43:0140001:0029 (в соответствующих частях), что влечет применение к арендаторам при расчете арендной платы принципа недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции установил, что у ответчика имеется право на применение указанной в пункте 9 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов" льготы в виде исчисления годовой арендной платы в размере, не превышающем двукратной ставки земельного налога.

Представленный в материалы дела расчет размера арендной платы, произведен истцом в соответствии Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 "О правилах определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" (далее - Постановление N 121).

При определении размера арендной платы администрацией использовалась формула расчета арендной платы, установленная Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121, а именно:

АП = К(Р)С x Саn x КИ, где АП - размер арендной платы, К(Р)С - кадастровая или рыночная стоимость земельного участка, руб., Саn - соответствующая ставка арендной платы согласно настоящему порядку, КИ - коэффициент инфляции.

Так, при определении размера арендной платы за период с 01.10.2019 по 31.12.2020 администрация в своих расчетах применяет ставку арендной платы 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, а также коэффициенты уровня инфляции.

Поскольку в настоящем случае имело место переоформление право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, согласно п. 9 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 N 121 размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.

В соответствии с пунктом 9 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21 марта 2016 года N 121 "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов", при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в два раза размер земельного налога.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

Земельный налог является местным (ст. 15 НК РФ). Устанавливается Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами о налоге представительных органов городских и сельских поселений, городских округов, обязателен к уплате на территориях соответствующих поселений (межселенных территориях), городских округов (ст. 12 и 387 НК РФ).

Земельный налог на территории МО город Краснодар установлен решением городской Думы Краснодара от 24 ноября 2005 г. N 3 п. 2 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город Краснодар" на 2014-2016 гг - 0,103%, 2019-2020 - 0,31% в отношении земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание статью 391 Налогового кодекса РФ, согласно пункту первому которой налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Аналогичные нормы были в статьях 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации до внесения изменений.

А также было указано в пункте 1.3 Постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 г. N 50, в котором указано, что при переоформлении в установленном порядке права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды размер арендной платы не может превышать более чем в 2 раза размер земельного налога.

Судом первой инстанции принят во внимание представленный ответчиком контррасчет задолженности, составленный с учетом кадастровой стоимости спорного земельного участка, указанной в выписке из ЕГРН от 10.07.2023, которая составляет 91 813 000 руб. по состоянию на 01.01.2019 и 01.01.2020, а также с учетом, того, что общество имеет право на льготный порядок оплаты арендной платы в размере 2-х кратного размера земельного налога для данного участка.

С учетом указанного, размер арендной платы составляет:

- за период с 01.10.2019 по 31.12.2019 - 47 824,02 рублей (91813000,00 руб. * 6153/18460*0,0031*2/365х92);

- за период с 01.01.2020 по 31.12.2020 - 189 736,59 руб. (91813000,00 руб. * 6153/18460*0,0031*2).

Таким образом, в соответствии с контррасчетом ответчика, при применении двойной ставки земельного налога (0,31%) задолженность по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.12.2020 составила 237 560,60 руб., оплаченная обществом платежными поручениями от 05.09.2023 N 215 и N 214 на сумму 237 560,61 руб.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Пункт 1 статьи 196 Гражданского кодекса устанавливает общий срок исковой давности продолжительностью в три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного Кодекса.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен момент востребования. В силу абзаца пятого статьи 411 Гражданского кодекса не допускается зачет требований, по которым истек срок исковой давности.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", в случаях, предусмотренных статьей 411 Гражданского кодекса, зачет не влечет юридических последствий, на которые он был направлен, в частности, если зачет противоречит условиям договора либо по активному требованию истек срок исковой давности. При истечении срока исковой давности по активному требованию должник по нему, получивший заявление о зачете, не обязан в ответ на него сообщать о пропуске срока исковой давности кредитору (пункт 3 статьи 199 данного Кодекса).

Поскольку о наличии переплаты, имевшей место в период с 01.01.2014 до 01.07.2016, общество заявило только после предъявления к нему искового заявления (11.01.2021), постольку проведение такого зачета не влечет юридических последствий ввиду бесспорного факта пропуска срока исковой давности. В этой связи позиция ответчика, о том, что переплата с 01.01.2014 до 01.07.2016 полностью покрывает размер предъявленной в настоящем деле задолженности с 01.10.2019 по 31.12.2020, противоречит приведенным нормативным положениям и разъяснениям высшей судебной инстанции.

Судом первой инстанции также установлено, что из анализа платежных поручений за период с 2014 по 2017 годы, следует, что все они содержат ссылку на конкретный период оплаты - квартал, год (т. 1, л.д. 139 - 157), стороны не отступили от условий договора аренды, поскольку арендодатель не производил зачислений в счет предыдущих либо будущих периодов, то есть алгоритм действий сторон полностью отвечал согласованному в договоре аренды порядку, о чем свидетельствуют, в том числе судебные акты по делам N А32-43098/2017, А32-53183/2018, А32-52871/2019.

В связи с чем, основания для зачета переплаты, имевшей место в период с 01.01.2014 до 01.07.2016, отсутствуют.

Истцом так же заявлено требование о взыскании неустойки по состоянию на 31.10.2020 в размере 79 354,97 руб.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 5.2 договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим Договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции произведен расчет неустойки, согласно которому неустойка составила 8 222,16 руб. Указанный размер неустойки оплачен обществом платежным поручением от 18.10.2023 N 261 на сумму 10 000 руб.

С учетом установленных по делу обстоятельств, при наличии оплат общества, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований администрации.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм права.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 по делу N А32-468/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Д.В. Емельянов О.А. Сулименко