Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10 января 2020 г. N 02АП-10914/19

г. Киров

10 января 2020 г.

Дело N А28-9410/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 января 2020 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Богатыревой Н.Н.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца - Еременко Н.А. по доверенности от 12.11.2019; Дементьевой М.С. по доверенности N 01 от 09.01.2020,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сандор Фасад"

на решение Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2019 по делу N А28-9410/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Сандор Фасад" (ИНН 4345409634, ОГРН 1154345004164)

к обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" (ИНН 4312141572, ОГРН: 1094312002245), акционерному обществу "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы судебных приставов по Кировской области (ОГРН 1044316880288, ИНН 4345093331),

об обязании освободить имущество от запрета регистрационных действий,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сандор Фасад" (далее - истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "Квартал" и акционерному обществу "Дом.РФ" (далее - соответчики) об освобождении от запрета регистрационных действий, наложенных постановлением Управления Федеральной службы судебных приставов по Кировской области от 28.05.2019 (судебный пристав-исполнитель МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области Клепикова Н.Л., исполнительное производство N 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019) и об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о запрете в отношении следующего недвижимого имущества:

1. однокомнатной квартиры N 88 в жилом доме N9 по ул. Агрономическая в городе Кирове площадью 24,5 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:6073;

2. однокомнатной квартиры N 124 в жилом доме N 9 по ул. Агрономическая в городе Кирове площадью 39,2 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:6110;

3. однокомнатной квартиры N 1 в жилом доме N 9 по ул. Агрономическая в городе Кирове площадью 39,8 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:5986;

4. однокомнатной квартиры N 144 в жилом доме N9 по ул. Агрономическая в городе Кирове площадью 38,8 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:5923;

5. однокомнатной квартиры N 170 в жилом доме N 9 по ул. Агрономическая в городе Кирове площадью 39,6 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:5949..

Исковые требования основаны на пункте 1 статьи 164, пункте 1 статьи 131, статьях 223, 305, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормах Федерального закона от 02.10.2007 N 29-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве) и мотивированы нарушением прав добросовестного приобретателя объектов недвижимости (квартир) по договорам купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО "Сандор Фасад" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции является незаконным. Заявитель указывает, что квартиры переданы во владение истца, оплачены в полном объеме, регистрация была приостановлена первоначально по причине обременения в виде залога. Суд посчитал недоказанным возникновение у истца права собственности на спорные квартиры и согласился с доводами АО "Дом.РФ" в части отсутствия у истца права на обращение в арбитражный суд с иском о снятии запрета на совершение регистрационных действий, однако не дал оценки обстоятельствам спора, а также проигнорировал разъяснения пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22). Заявитель считает себя законным владельцем спорных квартир, в связи с чем требования об освобождении квартир от запрета на регистрационные действия являлись правомерными.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 04.12.2019 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" 05.12.2019 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Акционерное общество "Дом.РФ" в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что истец собственником квартир не является, не вправе обращаться с иском об освобождении имущества, просит в удовлетворении жалобы отказать.

Общество с ограниченной ответственностью "Квартал" в отзыве просит жалобу удовлетворить, истцу не удалось зарегистрировать квартиры в связи с запретом регистрационных действий.

Управление Федеральной службы судебных приставов по Кировской области отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 26.12.2018 между ООО "Квартал" (продавец) и ООО "Сандор Фасад" (покупатель) подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 88 в жилом доме N9 по ул. Агрономическая в городе Кирове (далее - квартира N 88), площадью 24,5 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:6073.

Право продавца на квартиру N 88 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (рег.запись от 15.01.2019 N 43:40:000459:6079-43/001/2019-1) (пункт 3 договора).

На момент подписания договора квартира находится в залоге в пользу ПАО "Сбербанк" на основании договора ипотеки от 11.10.2016 N ДИ-092/1 (пункт 4 договора).

Общая стоимость квартиры N 88 - 985 660 рублей 05 копеек, оплата производится в момент подписания договора (пункт 5 договора).

Договор является одновременно актом приема-передачи квартиры, с момента государственной регистрации прав собственности по договору квартира считается продавцом переданной, а покупателем принятой во владение, пользование, распоряжение. После государственной регистрации прав собственности по договору покупатель получает ключи от квартиры (пункт 7 договора).

Из пояснений истца следует, что в момент подписания договора 26.12.2018 покупателем произведен полный расчет путем подписания акта взаимозачета по договору купли-продажи и встречных требований по договору поставки от 28.08.2018 N 300(справка ООО "Квартал").

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: денежные средства в размере 591 396 рублей 03 копейки перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019 N 1320, на сумму 394 264 рубля 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 26.12.2018).

27.12.018 покупатель обратился с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

15.04.2019 Управление Росреестра по Кировской области уведомило о приостановлении государственной регистрации прав (N КУВД-43/001/527/2018-1909) на срок до 11.10.2019 по заявлению истца в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов.

26.12.2018 между ООО "Квартал" (продавец) и ООО "Сандор Фасад" (покупатель) подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 124 в жилом доме N9 по ул. Агрономическая в городе Кирове (далее - квартира N124), площадью 39,2 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:6110.

Право продавца на квартиру N 124 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N43-RU-43306000-079-2018 от 14.08.2018.

Общая стоимость квартиры N 124 - 1 551 509 рублей 70 копеек (пункт 5).

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: денежные средства в размере 930 906 рублей 00 копеек перечислены истцом платежными поручениями от 17.05.2019 N 978, 979, 974, на сумму 620 604 рубля 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 26.12.2018).

27.12.2018 покупатель обратился с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

30.05.2018 Управление Росреестра по Кировской области уведомило о приостановлении государственной регистрации прав (N КУВД-527/2018-1911) в связи с наложением запрета на совершении действий по регистрации в отношении вышеуказанной квартиры на основании постановления Управления Федеральной службы судебных приставов по Кировской области от 28.05.2019 (исполнительное производство N 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019) (рег.запись от 29.05.2019 N 43:40:000459:6110-43/001/2019-8).

01.02.2019 между ООО "Квартал" (продавец) и ООО "Сандор Фасад" (покупатель) подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 1 в жилом доме N 9 по ул. Агрономическая, площадью 39,8 кв.м., кадастровый номер: 43:40:000459:5986 (далее - квартира N 1).

Право продавца на квартиру N 1 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (рег. запись от 16.04.2019 N43:40:000459:5986-43/001/2019-2).

Общая стоимость квартиры N 1 - 1 589 329 рублей 00 копеек (пункт 5).

Договор является одновременно актом приема-передачи, с момента государственной регистрации прав собственности по договору квартира считается переданной, принятой покупателем во владение, пользование, распоряжение. После государственной регистрации прав собственности по договору покупатель получает ключи от квартиры (пункт 7).

Из пояснения истца следует, что в момент подписания договора 01.02.2019 покупателем произведен полный расчет путем подписания акта взаимозачета по договору купли-продажи и встречных требований по договору поставки от28.08.2018 N 300 (справка ООО "Квартал").

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: денежные средства в размере 953 957 рублей 40 копеек перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019 N 1317, на сумму 635 731 рубль 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 01.02.2019).

12.04.2019 покупатель обратился с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

24.04.2019 Управление Росреестра по Кировской области уведомило о приостановлении государственной регистрации прав (N КУВД-475/2019-663) в связи с непредставлением заявителем документов, подтверждающих исполнение покупателем обязательства по оплате; отсутствием в договоре купли-продажи жилого помещения указание на обременение прав (ипотеки).

01.02.2019 между ООО "Квартал" (продавец) и ООО "Сандор Фасад" (покупатель) подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 144 в жилом доме N9 по ул. Агрономическая, площадью 38,8 кв.м., кадастровый номер 43:40:000459:5923 (далее - квартира N 144).

Право продавца на квартиру N 144 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (рег. запись от 18.04.2019 N43:40:000459:5923-43/001/2019-1) (пункт 3 договора).

На момент подписания договора квартира N 144 находится в залоге в пользу ПАО "Сбербанк" на основании договора ипотеки NДИ-092/1 от 11.10.2016 (пункт 4 договора).

Общая стоимость квартиры N 144 - 1 589 329 рублей 00 копеек.

Из пояснений истца следует, что в момент подписания договора 01.02.2019 покупателем произведен полный расчет путем подписания акта взаимозачета по договору купли-продажи и встречных требований по договору поставки от 28.08.2018 N 300 (справка ООО "Квартал").

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: 953 597 рублей 40 копеек перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019 N 1318, на сумму 635 731 рубль 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 01.02.2019).

18.04.2019 Управление Росреестра по Кировской области уведомило заявителя (N КУВД-43/001/475/2019-661) о приостановлении государственной регистрации прав в связи с непредставлением документов, подтверждающих полную оплату цены договора купли-продажи квартиры; отсутствием в договоре указания на наличие в отношении отчуждаемой квартиры ограничения (обременения) в виде ипотеки.

03.07.2019 Управление Россрестра по Кировской области уведомило заявителя (N КУВД-475/2019-661) о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наложением ареста на совершение действий по регистрации в отношении вышеуказанной квартиры на основании постановления Управления Федеральной службы судебных приставов по Кировской области от 28.05.2019 (исполнительное производство N 29314/19/43001 -ИП) (рег. запись от 29.05.2019 N43:40:000459:5923-43/011/2019-3).

01.02.2019 между ООО "Квартал" (продавец) и ООО "Сандор Фасад" (покупатель) подписан договор купли-продажи однокомнатной квартиры N 170 в жилом доме N 9 по ул. Агрономическая в городе Кирове, площадью 39,6 кв.м., кадастровый номер 43:40000459:5949 (далее - квартира N170).

Право продавца на квартиру N 170 зарегистрировано на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (рег.запись от 16.04.2019 N43:40:000459:5949-43/001/2019-1) (пункт 3 договора).

На момент подписания договора квартира N 170 находится в залоге в пользу ПАО "Сбербанк" на основании договора ипотеки от 11.10.2016 N ДИ-092/1 (пункт 4 договора).

Общая стоимость квартиры N 170 - 1 589 329 рублей 00 копеек.

Договор является одновременно актом приема-передачи (пункт 7).

Впоследствии сторонами изменен порядок оплаты: 953 597 рублей 40 копеек перечислены истцом платежным поручением от 28.06.2019 N 1319, на сумму 635 731 рубль 00 копеек произведен зачет (заявление о проведении зачета от 01.02.2019).

24.04.2019 Управление Росреестра по Кировской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации прав (N КУВД-472/2019-536) в связи с отсутствием в договоре указаний на наличие в отношении отчуждаемой квартиры ограничения (обременения) в виде ипотеки; не представлением доказательств, подтверждающих исполнение покупателем обязательства по оплате.

02.07.2019 Управление Росреестра по Кировской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации прав (N КУВД N 472/2019-536) в связи с наложением ареста на совершение действий по регистрации в отношении вышеуказанной квартиры на основании постановления Управления Федеральной службы судебных приставов по Кировской области от 28.05.2019 (исполнительное производствоN 29314/19/43001-ИП) (рег.запись от 29.05.2019 N43:40:000459:5949-43/001/2019-3).

Согласно материалам дела 18.06.2019 истец обратился в МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области с заявлением о снятии запрета на совершение действий по регистрации.

Постановлением судебного пристава-исполнителя МРО СП по ИОИП УФССП России по Кировской области Клепиковой Н.Л. в удовлетворении заявления отказано в силу следующего.

На исполнении в МРО СП по ИОИП находится сводное исполнительное производство N 7832/19/43001-СД от 15.02.2019 в отношении ООО "Квартал", общая сумма задолженности на 19.06.2019 составляет 29 324 471 рубль 12 копеек в пользу физических, юридических лиц, государственных учреждений.

В состав сводного исполнительного производства N 7832/19/43001-СД входит исполнительное производство N 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019, возбужденное в отношении ООО "Квартал", по взысканию задолженности в размере 4 401 352 рублей 65 копеек в пользу АО "ДОМ.РФ".

28.05.2019 в рамках исполнительного производства N 29314/19/43001-ИП от 07.05.2019 судебным приставом-исполнителем на основании выписки из ЕГРН вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества, принадлежащего ООО "Квартал", в том числе на спорное имущество: квартиры N 88, 124, 1, 144, 170.

Указанные действия направлены на обеспечение исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях.

Полагая, что наложение запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорных квартир N N 88, 124, 1, 144, 170, нарушает его права как добросовестного приобретателя по договорам купли-продажи квартир от 26.12.2018, 01.02.2019, ООО "Сандор Фасад" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно абзацу 2 пункта 50 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу статьи 119 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности, в частности, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности представляет собой совокупность прав по владению, пользованию и распоряжению им, что соответствует праву собственности в отношении всякого другого имущества (вещи), включенного сферу гражданского оборота.

Согласно пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктами 1,2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, правом на обращение с иском об освобождении имущества от ареста обладает собственник (иной законный владелец) имущества, и при этом лицо, обратившееся в суд с таким иском, должно представить суду доказательства наличия у него соответствующего права на спорное имущество.

В силу пункта 60 Постановления N 10/22 после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что представленные истцом документы не подтверждают возникновение у истца права собственности на спорные объекты недвижимости.

Истец в подтверждение права собственности на квартиры ссылается на передачу квартир во исполнение договоров истцу, а также на полную их оплату; однако эти обстоятельства не опровергают, что право собственности на спорные квартиры на момент их ареста было зарегистрировано за ООО "Квартал", которое оставалось собственником имущества и, следовательно, отвечало по своим обязательствам всем своим имуществом.

Таким образом, выводы суда первой инстанции являются правильными, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кировской области от 24.10.2019 по делу N А28-9410/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сандор Фасад" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

Е.Г. Малых

Судьи

С.Г. Полякова
А.Б. Савельев

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.