Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2020 г. N 15АП-22492/19

город Ростов-на-Дону

14 января 2020 г.

дело N А32-16146/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 января 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Абраменко Р.А.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дудо В.А.

при участии:

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Логистик Пром"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 16.10.2019 по делу N А32-16146/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Эксперт Логистик Пром" (ИНН: 2308151172 ОГРН: 1082308011774)

к ответчику администрации муниципального образования Абинский район (ИНН: 2323023753 ОГРН: 1042313647749)

об обязании продлить договор аренды

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Эксперт Логистик Пром" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Абинский район (далее - ответчик, администрация) об обязании продлить договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 0100008705 от 02.02.2009 с учетом дополнительного соглашения от 17.06.2014 в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым N 23:01:0904022:81 общей площадью 9 927 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Абинский район, пос. Холмский, между улицами Западной и Ольгинской, для завершения строительства производственной базы на тех же условиях на новый срок путем подписания дополнительного соглашения с ООО "Эксперт Логистик Пром".

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16 октября 2019 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что с момента приобретения доли и по настоящее время учредителем истца совершен ряд мероприятий, направленных на подготовку к строительств: заключен договор подряда, договор поставки оборудования, договор осуществления технологического присоединения к электрическим сетям, договор на изготовление проектной документации. С целью строительства производственной базу на спорном земельном участке истцом вложены значительные денежные средства. Ссылаясь на наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, истец полагает, что имеет право приобрести указанный земельный участок в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов, при этом отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора. Нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию было обусловлено тем, что в процессе получения разрешительной документации было установлено, что возможно на спорном земельном участке имеется объект культурного наследия, что подтвердилось в последствии согласно заключению Управления государственной охраны объектов культурного наследия. Ссылаясь на положения ст. 621 ГК РФ, ст. 35, 39.6 ЗК РФ, истец полагает, что имеются основания для продления договора аренды на новый срок с истцом без проведения торгов.

Стороны явку представителя в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.02.2009 администрацией муниципального образования Абинский район и ООО "Эксперт Логистик Пром" подписан договор N 0100008705 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:01:0904022:81 общей площадью 9 927 кв. м, имеющего адрес: Краснодарский край. Абинский р-н. пос. Холмский, между улицами Западной и Ольгинской, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), предназначенного для строительства и эксплуатации производственной базы. Согласно пункту 1.3 договора, он является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 29.01.2009. В силу пункта 7.1 договора он действует 5 лет - до 28.01.2014.

Дополнительным соглашением к договору от 17 июня 2014 года срок аренды земельного участка продлен сторонами до 28 января 2019 года.

Общество обратилось к главе муниципального образования Абинский район с заявлением о заключении договора аренды этого земельного участка на новый срок путем подписания дополнительного соглашения с целью завершения строительства производственной базы и получило отказ.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Апелляционная коллегия полагает выводы суда об отказе в удовлетворении заявления правильными, исходя из следующего правового регулирования.

В силу ч. 1. ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пп. 10 ч. 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право арендатора, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора (определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338).

При этом, дополнительным соглашением к договору от 17 июня 2014 года срок аренды земельного участка был продлен сторонами до 28 января 2019 года.

Таким образом, обществу ранее однократно без проведения торгов предоставлялся в аренду на новый срок спорный земельный участок, в связи с чем общество с учетом приведенных нормативных положений земельного законодательства не вправе требовать предоставления вновь того же земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства.

Кроме того, общество в апелляционной жалобе не опровергает правовые выводы суда о ничтожности договора аренды земельного участка.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в силу статей 30, 31, 32 Земельного кодекса в действовавшей до 01.03.2015 редакции, включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства лица обращались в уполномоченный на распоряжение земельными ресурсами орган непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Орган местного самоуправления по заявлению заинтересованного лица либо по обращению названного компетентного органа обеспечивал выбор земельного участка посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования, информировал население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Результаты выбора земельного участка оформлялись актом о выборе земельного участка, к которому прилагались утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора. Компетентный орган принимал решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждавшее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет. Решение о предоставлении земельного участка для строительства принималось в двухнедельный срок на основании заявления заинтересованного в таком предоставлении лица, к которому прилагался кадастровый паспорт земельного участка.

Обеспечение выбора земельного участка являлось обязанностью органа местного самоуправления. Разрешенные условия использования соответствующей территории могли объективно препятствовать предоставлению конкретного земельного участка для размещения объекта определенного назначения. Информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивалась реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Акт о выборе земельного участка мог быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Испрашивание заявителем земельного участка определенного размера и в определенном месте препятствовало органу местного самоуправления в рамках процедуры выбора земельного участка в формировании альтернативных вариантов с иными местом расположения земельного участка и (или) его площадью, что, в свою очередь, не позволяло предоставить земельный участок в аренду в целях осуществления строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. Предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производилось, если для территории городского поселения были утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры. В этом случае земельные участки подлежали предоставлению исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания. Соответствующие правовые подходы были сформулированы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 14.09.2010 N 4224/10, от 18.06.2013 N 727/13, от 02.07.2013 N 1633/13.

Доказательств соблюдения в 2009 году указанной процедуры, равно как и доказательств приобретения права аренды на торгах, сторонами в материалы дела не представлено.

Между тем, несоблюдение указанной процедуры при заключении договора аренды в 2009 году рассматривается в арбитражной практике как влекущее недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка по статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2015 по делу N А32-14767/2014).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения договора аренды земельного участка) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Соответственно, суд правомерно признал ничтожным договор аренды земельного участка от 02.02.2009 N 0100008705.

Ничтожная сделка не предоставляет обществу право на льготные заключение договора на новый срок.

Поскольку договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, общество не является субъектом права на предоставление земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов для завершения строительства расположенного на участке объекта.

Кроме того, обществом не опровергнуты выводы суда первой инстанции о наличии у построенного на участке имущества признаков самовольной постройкой в силу отсутствия выданного в установленном порядке уполномоченным органом разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции отказал законно и обоснованно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения. Иная оценка подателем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.10.2019 по делу N А32-16146/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Р.А. Абраменко

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина