Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2020 г. N 04АП-5137/18

г. Чита

16 января 2020 г.

дело N А19-28561/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2020 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Сидоренко В.А.,

судей Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сахаровой Б.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2018 года по делу N А19-28561/2017 по исковому заявлению Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271; 664025, Иркутская область, город Иркутск, улица Ленина, дом 14) к обществу с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" (ОГРН 1133850002549, ИНН 3810328525; 664032, Иркутская область, город Иркутск, улица Ярославского, 298 "а", 4) о расторжении договора, обязании освободить и возвратить земельный участок и взыскании суммы,

при отсутствии в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

установил:

Администрация города Иркутска (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области к обществу с ограниченной ответственностью "Склад-Запад" (далее - общество или ООО "Склад-Запад") с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о расторжении договора аренды земельного участка от 24.02.2015 N 5372, обязании освободить и передать по акту приема-передачи земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, с кадастровым номером 38:36:000008:6899, общей площадью 135 053 кв.м, о взыскании 3 929 752 рублей 08 копеек, в том числе: 3 099 084 рублей 69 копеек - основного долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 24.02.2015 2 N 5372 за период с 01.04.2017 по 31.12.2017, 830 667 рублей 39 копеек - неустойки за период с 16.06.2017 по 09.07.2018.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2018 года исковые требования удовлетворены. С ООО "Склад-Запад" взыскано в пользу Администрации 3 099 084 рублей 69 копеек - основного долга; 830 667 рублей 39 копеек - неустойки.

Расторгнут договор аренды земельного участка N 5372 от 24.02.2015.

На ООО "Склад-Запад" возложена обязанность освободить земельный участок, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, с кадастровым номером 38:36:000008:6899, общей площадью 135 053 кв.м и передать указанный участок Администрации в течение десяти рабочих дней с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в апелляционной порядке. Заявитель апелляционной жалобы ставит вопрос об отмене обжалуемого решения, считает его незаконным и подлежащим отмене по доводам, изложенным в жалобе.

ООО "Склад-Запад" указывает, что за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 оно должно было платить Администрации 15 205 375 рублей 09 копеек арендной платы по договору аренды N 5372 от 24.02.2015. Общество за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 оплатило в пользу Администрации города Иркутска 18 614 851 рублей 29 копеек. Таким образом, по мнению общества, переплата по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2017 по договору аренды земельного участка 5372 от 24.02.2015 составляет 3 409 476 рублей 02 копейки.

Кроме того ООО "Склад-Запад" отмечает, что пунктами 1.6 Договора аренды определено, что цель использования земельного участка это объекты торгового назначения. При заключении договора Арендодатель не сообщил Арендатору о каких-либо ограничениях по использованию земельного участка в том числе о тех ограничениях, которые могут возникнуть в будущем. Общество считает, что Арендодатель без согласования с Арендатором, единовременно "задним числом" в 2017 году трижды изменил назначение земельного участка.

Администрация представила письменный отзыв на апелляционную жалобу.

Определением суда от 04 октября 2018 года производство по делу N А19-28561/2017 приостановлено до вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение по существу дела Арбитражного суда Иркутской области N А19-8895/2017 (http://kad.arbitr.ru/Card/11e8af6d-1ed4-478d-974d-cde9f6e310f5).

Протокольным определением суда от 09 января 2020 года производство по делу А19-28561/2017 возобновлено.

О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ, что подтверждается отчетом о публикации на официальном сайте Арбитражных судов Российской Федерации в сети "Интернет" (www.arbitr.ru) определения о принятии апелляционной жалобы к производству и определения о назначении судебного заседания, однако истец и ответчик явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.02.2015 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 5372, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 38:36:00008:6899, площадью 135 053 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, для размещения объектов торгового назначения (т. 1, л.д. 15-21).

Срок действия договора аренды установлен пунктом 1.7. с 18.02.2015 по 26.07.2022.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют сведения, внесенные в свидетельство о государственной регистрации права от 11.03.2015 серии 38 АЕ 717054.

Земельный участок передан в аренду по передаточному акту от 18.02.2015 (т. 1, л.д. 23).

Пунктом 2.2.4 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование объектом арендатор оплачивает арендную плату.

Пунктом 3.4. указанного договора, установлена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату равными долями не позднее 1 5 марта, 15 июня 15 сентября, 15 ноября текущего года.

Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы на текущий календарный год определяется расчетом, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение N 1).

В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы пересматривается ежегодно. Арендная плата за использование земельного участка изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя в каждом случае изменения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, ставок земельного налога на основании нормативных правовых актов Российской Федерации, Иркутской области, органов местного самоуправления города Иркутска. Об изменении расчета арендной платы арендодатель также вправе уведомить арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу арендатора или его представителю). Если арендатор не желает продолжения договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, предусмотренной договором, он должен направить арендодателю письменное извещение о расторжении договора и возвращении объекта в течение:

- 15 дней с момента получения расчета арендной платы под роспись уполномоченным лицом (арендатором или его представителем), или

- 30 дней с момента направления арендодателем расчета арендной платы заказным письмом с уведомлением.

В случае если от арендатора не поступило извещение о расторжении договора и возврате объекта, изменения размера арендной платы считаются внесенными в договор с 01 января текущего года. В иных случаях размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 5.3 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с

существенными нарушениями условий договора, неоднократными нарушениями (пункт 5.3.1), существенно ухудшает состояние объекта (пункт 5.3.2), по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 5.3.3).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, сторонами согласован и подписан расчет арендной платы на 2017 год, согласно которому за период с 06.03.2017 по 31.12.2017 подлежит оплате арендная плата по договору от 24.02.2015 N 5372 в следующем порядке:

- 1 318 519 рублей 67 копеек - не позднее 15.06.2017;

- 1 036 784 рубля 70 копеек - не позднее 15.09.2017;

- 1 036 784 рубля 69 копеек - не позднее 15.11.2017.

Расчет арендной платы произведен исходя из установленного целевого назначения "обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками".

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, в период с 01.04.2017 по 31.12.2017 оплата арендных платежей ответчиком не производилась, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 3 099 084 рубля 69 копеек.

На основании пункта 4.4 спорного договора, истец начислил ответчику неустойку за ненадлежащее исполнение договорных обязательств в сумме 830 667 рублей 39 копеек за период 16.06.2017 по 09.07.2018 исходя из 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Предупреждением от 23.11.2017 N 505-71-13709/17 администрация предложила обществу в срок до 05.12.2017 погасить имеющуюся задолженность (т. 1, л.д. 24).

Предупреждением от 13.11.2017 N 505-70-13243/17 в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств на основании пункта 5.3 договора администрация известила общество об отказе от договора, в срок до 24.11.2017 потребовала привести земельный участок с кадастровым номером 38:36:00008:6899 в надлежащее санитарное состояние, а также к указанному сроку освободить и передать по акту приема - передачи данный земельный участок представителю администрации; для согласования и подписания в адрес ответчика направлено дополнительное соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи земельного участка (т. 1, л.д. 30-31).

Указанные требования ООО "Склад-Запад" в установленные сроки не исполнило, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании суммы арендных платежей и неустойки, о расторжении договора и обязании освободить и передать по акту приема-передачи спорный земельный участок.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции правильным, исходя из следующего.

Суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что условия договора N 5372 от 24.02.2015 по своей правовой природе является договором аренды земельного участка.

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющими общие положения об аренде, и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающими особенности сдачи земельных участков в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ, договор аренды земельного участка должен содержать размер арендной платы.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды земельного участка существенными являются условия о предмете договора и размере арендной платы.

Как верно установил суд первой инстанции, сторонами согласованы существенные условия и соблюдены требования статей 651, 654 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ, договор N 5372 от 24.02.2015 зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно статье 432 ГК РФ является заключенным.

Факт передачи земельного участка в аренду по договору N 5372 от 24.02.2015 подтверждается передаточным актом от 18.02.2015.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что арендные платежи в период с 01.04.2017 по 31.12.2017 ответчиком не вносились, возникла задолженность ответчика перед истцом в размере 3 099 084 рубля 69 копеек.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Ответчик размер и порядок расчета арендной платы по договору аренды 24.02.2015 N 5372, соответствующий условиям указанного договора, не оспорил, в нарушение требования части 1 статьи 65 АПК РФ в обоснование доводов о наличии переплаты по арендным платежам доказательств в материалы дела не представил, как не представил и доказательств внесения арендных платежей в указанной сумме.

В силу требования части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.4. спорного договора стороны согласовали условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику неустойку в размере 830 667 рублей 39 копеек за период с 16.06.2017 по 09.07.2018 исходя из 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку доказательства своевременного внесения арендных платежей в материалах дела отсутствуют, размер суммы основного долга не оспорен, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию и неустойка в размере 830 667 рублей 39 копеек за период 16.06.2017 по 09.07.2018.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 5.3 установлено, что договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора, неоднократными нарушениями (пункт 5.3.1), существенно ухудшает состояние объекта (пункт 5.3.2), по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 5.3.3).

Таким образом, право на досрочное расторжение договора арендодателем предусмотрено, как законом, так и соглашением сторон.

Судом первой инстанции установлено наличие задолженности ответчика перед истцом в сумме 3 099 084 рубля 69 копеек за период 01.04.2017 по 31.12.2017, что в соответствии с условиями договора является прямым нарушением договорных обязательств, поскольку по пункту 3.4. указанного договора арендатор обязан вносить арендодателю арендную плату равными долями не позднее 15 марта, 15 июня 15 сентября, 15 ноября текущего года, то есть задолженность общества перед администрацией составляет более чем за три периода 2017 года.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом доказано наличие обстоятельств - невнесение ООО "Склад-Запад" более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендных платежей по договору аренды земельного участка от 24.02.2015 N 5372, с наличие которых закон (статья 619 ГК РФ) связывает право суда расторгнуть досрочно договор.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции администрация обратилось к ответчику с предупреждениями от 23.11.2017 N 505-71-13709/17 и от 13.11.2017 N 505-70-13243/17 о погашении образовавшейся задолженности, а также уведомила об отказе от исполнения договора, направив в адрес арендатора проект дополнительного соглашения о расторжении договора и акт приема-передачи к данному проекту.

Указанное дополнительное соглашение ответчиком не подписано, земельный участок арендодателю не возвращен в добровольном порядке, принимая во внимание указанные обстоятельства, и учитывая, что в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца о невнесении ответчиком более двух раз подряд арендных платежей по договору, ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка 24.02.2015 N 5372, подлежит расторжению в силу требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 619 ГК РФ.

В соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2.2.13 по окончании срока действия договора или при его расторжении арендатор обязан передать объект арендодателю в последний день действия договора по акту в состоянии не хуже первоначального, оговоренного в передаточном акте являющегося неотъемлемой частью договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции земельный участок арендодателю не возвращен, договор аренды земельного участка 24.02.2015 N 5372 расторгнут в судебном порядке, арбитражный суд полагает требования истца об обязании ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 38:36:00008:6899, предоставленный по договору аренды 24.02.2015 N 5372, правомерными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Иных доказательств наличия законных оснований владения и (или) пользования земельным участком ответчиком суду в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не предоставлено.

Довод общества о том, что Арендодатель без согласования с Арендатором, единовременно в 2017 году трижды изменил назначение земельного участка судом апелляционной инстанции не принимается по следующим мотивам.

В соответствии со статьей 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Пунктом 2 статьи 620 ГК РФ установлено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Договором аренды предусмотрена возможность арендатора отказаться от договора в случае изменения арендной платы (пункт 3.6 договора N 5372).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 по делу N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция, согласно которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора. В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении. Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Вместе с тем, несмотря на изменение территориальной зоны, вида разрешенного использования земельного участка ООО "Склад-Запад" продолжило пользоваться земельным участком и не обратилось с требованием о расторжении договора аренды, предложив осуществить перерасчет арендной платы в соответствии с изменившимся видом его разрешенного использования.

С учетом этого суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что возникший спор связан только с размером арендной платы.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 июля 2018 года по делу N А19-28561/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа путём подачи жалобы через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.

Председательствующий судья

Сидоренко В.А.

Судьи

Басаев Д.В. Желтоухов Е.В.