Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 января 2020 г. N 17АП-17874/19

г. Пермь

15 января 2020 г.

Дело N А50-40094/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 января 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Дюкина В.Ю., Лесковец О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Пермский медицинский центр": Пашиев А.А., предъявлен паспорт, доверенность от 30.07.2018;

от ответчика - Департамента имущественных отношений администрации города Перми: Титяпкина А.А., предъявлен паспорт, доверенность от 25.12.2019;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Департамента имущественных отношений администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 14 октября 2019 года

по делу N А50-40094/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Пермский медицинский центр" (ОГРН 1095902007002, ИНН 5902170698)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми

об обязании заключить договор купли-продажи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Пермский медицинский центр" (далее - истец, ООО "ПМЦ") обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (далее - ответчик, департамент) о возложении на департамент обязанности заключить с ООО "ПМЦ" договор купли-продажи объекта муниципального имущества: здания профилактория, назначение нежилое, количество этажей 3, в том числе подземных 1, площадью 732,6 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410009:25, с земельным участком, вид разрешенного использования: под здание профилактория, площадью 1156,63 +/- 13,6 кв.м, кадастровый номер 59:01:4410009:12, расположенного по адресу г. Пермь, Ленинский район, ул. Александра Матросова, 3 с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений в размере 10 356 000 руб. по итоговой продажной цене в размере 16 704 000 руб.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 14 октября 2019 года (резолютивная часть решения от 01.10.2019) исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционном порядке, в жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что заключение эксперта от 25.06.2019 N 1/19 содержит нарушения, противоречия в понятиях. Кроме того, указывает, что департаментом не были согласованы данные работы в полном объеме; монтаж сплит-системы и общестроительные работы (покраска фасада здания, покраска лестничных маршей, штукатурные, бетонные работы) не улучшают качественные характеристики объекта. Ссылается на то, что из расчета неотделимых улучшений не следует, что экспертом был учтен износ имущества; также материалы дела не содержат принятия департаментом произведенных истцом работ. Считает, что судом необоснованно отказано в повторной экспертизе. Явившийся в судебное заседание представитель ответчика доводы и требования жалобы поддержал, просил жалобу удовлетворить.

Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу. Присутствующий в судебном заседании представитель истца с жалобой не согласен, решение суда считает законным и обоснованным, просит оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департаментом имущественных отношений администрации города Перми заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы для определения стоимости неотделимых улучшений (указано в просительной части жалобы).

Ходатайство о назначении экспертизы рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 159 АПК РФ и отклонено на основании следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Данная норма не носит императивного характера, а предусматривает рассмотрение ходатайства и принятие судом решения о его удовлетворении либо отклонении. При этом удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений ч. 2 ст. 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Таким образом, судом апелляционной инстанции может быть назначена экспертиза в случае необоснованного отклонения судом первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы и невозможности рассмотрения дела без экспертного заключения.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку определением суда от 01.04.2019 судом была назначена судебная экспертиза, вопросы, указанные в ходатайстве о назначении экспертизы (об определении неотделимых улучшений здания профилактория, рыночной стоимости и рыночных затрат на их создание), были поставлены на разрешение эксперта при назначении судебной экспертизы, экспертиза проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта у суда не возникло, суд апелляционной инстанции исходит из того, что данный спор с учетом подлежащих установлению обстоятельств в рамках настоящего дела, может быть рассмотрен судом по имеющимся в деле доказательствам, следовательно, оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных ч.1 и ч.2 ст. 87 АПК РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По сути, ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы обосновано несогласием с ее результатами, что само по себе не является основанием для проведения повторной экспертизы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 31.12.2012 между Департаментом имущественных отношений администрации города Перми (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Пермский медицинский центр" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 6 (в редакции изменения N 2 к договору), по условиям которого истцу в аренду передан объект муниципального недвижимого имущества в виде 2-этажного кирпичного здания профилактория с подвалом общей площадью 732,6 кв.м, забором, воротами, замощением и земельным участком с кадастровым номером 59:01:4410009:0012, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание профилактория, общей площадью 1156,63 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. А. Матросова, 3.

Цель использования объекта: оказание медицинских услуг населению, в том числе по системе ОМС (п.1.2 договора).

Срок аренды объекта установлен с 01.01.2012 по 31.12.2017 (п.1.3 договора).

27.08.2013 муниципальное казенное учреждение "Содержание муниципального имущества" направило ООО "ПМЦ" письмо (исх.N СЭД-01-18-619), в котором сообщило, что не возражает в проведении ремонтно-строительных работ нежилых помещений по ул. Матросова, 3, при условии разработки в установленном порядке проектно-сметной документации (л.д. 27, т. 1).

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 26.07.2018 с учетом заявки от 06.07.2018 N СЭД-059-19-32-1913 ООО "ПМЦ" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества, объект передан на оценку.

Согласно представленному в материалы дела отчету ООО "Авангард" N 18/0903-3 об оценке рыночной стоимости, рыночная стоимость объекта оценки - здания профилактория, количество этажей 3, в том числе подземных 1, площадью 732,6 кв.м, нежилое с земельным участком, площадью 1156,63 +/- 13,6 кв.м, расположенного по адресу г. Пермь, Ленинский район, ул. Александра Матросова, 3 по состоянию на 06.07.2018 округленно составляет 27 060 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия департамента, округленно составляет 9 461 000 руб.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 12.10.2018 установлена цена выкупа здания профилактория в размере 27 060 000 руб.

19.10.2018 Департамент имущественных отношений администрации города Перми направил ООО "ПМЦ" письмо (исх. N СЭД-059-19-32/2-52 от 19.10.2018) с приложением проекта договора купли-продажи здания профилактория.

В свою очередь, ООО "ПМЦ" направило в адрес департамента письмо (исх.N 215 от 22.11.2018) с приложением протокола разногласий к договору и оценочной справки о стоимости неотделимых улучшений, согласно которому арендатор предложил произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в размере 14 491 487 руб. 00 коп. в счет выкупной стоимости, в связи с чем цена продажи объекта составляет 12 568 513 руб. 00 коп..

В ответ на обращение истца Департамент имущественных отношений администрации города Перми направил ООО "ПМЦ" письмо (исх.N СЭД-059-19-32/2-153 от 05.12.2018), в котором отклонил протокол разногласий и отказал в принятии условий договора купли-продажи объекта в редакции, предложенной истцом.

Поскольку спор о цене объекта между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании департамента заключить с ООО "ПМЦ" договор купли-продажи объекта муниципального имущества.

Удовлетворяя исковые требования с учетом их уточнения, суд первой инстанции исходил из того, что при определении выкупной цены здания профилактория должны учитываться неотделимые улучшения и, установив, что стоимость неотделимых улучшений согласно заключению эксперта N 1/19 от 25.06.2019 составляет сумму 10 356 000 руб., пришел к выводу о возложении обязанности на департамент заключить с ООО "ПМЦ" договор купли-продажи объекта муниципального имущества с условием о цене в редакции истца.

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон в судебном заседании, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно пункту 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Абзацем 2 части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как указывалась выше, ООО "Авангард" составлен отчет N 18/0903-3 об оценке рыночной стоимости, в соответствии с которым рыночная стоимость по состоянию на 06.07.2018 здания профилактория округленно составляет 27 060 000 руб., рыночная стоимость неотделимых улучшений, согласованных с департаментом, округленно составляет 9 461 000 руб.

В ходе рассмотрения дела в целях устранения существующих между сторонами спора разногласий относительно определения неотделимых улучшений здания профилактория, рыночной стоимости и рыночных затрат на их создание, судом была назначена судебная экспертиза, проведениекоторой поручено ООО "Проспект", эксперту Патрушеву А.В.

Согласно заключению ООО "Проспект" N 1/19 от 25.06.2019 неотделимые улучшения здания профилактория, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Александра Матросова, д. 3, определены в следующем составе: фундамент; перегородки; кровля; полы; проемы; внутренняя отделка; сантехнические, электрические устройства и коммуникации; прочие работы (дренажные, подводка трубопроводов, устройство покрытий, благоустройство). Рыночная стоимость указанных неотделимых улучшений по состоянию на 06.07.2018 составляет 10 356 000 руб. Рыночные затраты на создание (воспроизводство) неотделимых улучшений по состоянию на 06.07.2018 составляют 13 915 000 рублей.

Стоимость неотделимых улучшений определена по состоянию на дату определения рыночной стоимости здания профилактория (06.07.2018), с учетом износа. Указанное было подтверждено экспертом в судебном заседании суда первой инстанции.

Результаты указанного экспертного заключения (с учетом объяснительной эксперта (т. 3 л.д. 94) приняты судом при вынесении оспариваемого судебного акта.

Суд первой инстанции правильно указал, что указанная в заключении эксперта N 1/19 от 25.06.2019 и в отчете N 18/0903-3 от 12.09.2018 об оценке рыночной стоимости объектов оценки, стоимость неотделимых улучшений отличается от затрат на их создание.

Факт выполнения ремонтно-строительных работ нежилых помещений по ул. Матросова, 3 в г. Перми, в результате которых возникли неотделимые улучшения, подтвержден материалами дела.

Доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы относительно определения неотделимых улучшений здания профилактория, рыночной стоимости и рыночных затрат, ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Доводы заявителя жалобы о том, что заключение эксперта от 25.06.2019 N 1/19 содержит нарушения, противоречия в понятиях, поскольку данные доводы фактически выражают несогласие департамента с выводами экспертизы, назначенной судом первой инстанции. При этом, заключение экспертизы достаточно ясно и полно, вопросов у суда не вызывает, сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникает, противоречий в выводах эксперта в совокупности с иными доказательствами, представленными в материалы дела, не установлено, процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена. Основания для признания данного экспертного заключения ненадлежащим доказательством отсутствуют.

С учетом изложенного, суд первой инстанции при определении выкупной цены здания профилактория, с учетом неотделимых улучшений выкупаемого имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно удовлетворил требования истца и возложил на департамент обязанность заключить с ООО "ПМЦ" договор купли-продажи объекта муниципального имущества в заявленной истцом редакции условия о цене.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, о невозможности проведения зачета неотделимых улучшений в связи с несогласованием с департаментом работ в полном объеме, а также об ошибочности выводов эксперта рассмотрены судом апелляционной инстанции и отклонены, как не соответствующие материалам дела и основанные на ошибочном толковании норм права.

Как пояснил истец в заседании суда апелляционной инстанции, все улучшения имущества были произведены арендатором после получения общего согласия от уполномоченного органа на проведение за счет арендатора ремонтно-строительных работ - представителя собственника арендуемого объекта, выраженного в письме МКУ "Содержание муниципального имущества" от 27.08.2013 (т. 1 л.д. 27). При этом все улучшения были необходимы для использования помещения в соответствии с целями, указанными в договоре аренды (п. 1.2) - оказание медицинских услуг населению, в том числе по системе ОМС.

Иные приведенные в апелляционной жалобе доводы судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка применительно к обстоятельствам настоящего спора, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Оснований для переоценки установленных судом первой инстанции обстоятельств и имеющихся в материалах дела доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции - отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению - не подлежат.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 14 октября 2019 года по делу N А50-40094/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Д. И. Крымджанова

Судьи

В. Ю. Дюкин О. В. Лесковец