Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2020 г. N 15АП-23104/19

город Ростов-на-Дону

16 января 2020 г.

дело N А32-43031/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Решетовой В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 ноября 2019 года по делу N А32-43031/2019

по иску Администрации города Сочи

к индивидуальному предпринимателю Доценко Зинаиде Павловне (ИНН 23170809325),

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Доценко Зинаиде Павловне (далее - ответчик) о расторжении договора аренды от 24.12.1997 N 4900000535. Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по договору аренды.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2019 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, апеллянт обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что ссылка суда на погашение задолженности не имеет правового значения. Арендатор осуществил платежи во исполнение решения о взыскании задолженности по договору аренды. Право на расторжение договора аренды по инициативе арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы вне зависимости от ее последующего внесения предусмотрено условиями договора аренды.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ТОО "Светлана-хозтовары" на основании постановления Главы администрации города Сочи от 15.03.1994 N 259 заключен договор от 24.12.1997 N 4900000535 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0404012:650, площадью 1700 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые дали, 34, с видом разрешенного использования - "для торговой деятельности".

Срок действия договора установлен с 01.01.1998 по 01.01.2047 (п. 2.1).

В соответствии с договором от 26.03.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535, права и обязанности перешли Доценко Зинаиде Павловне.

Согласно п. 2.3. договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала.

Согласно п. 3.1 арендодатель имеет право расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором его условий.

Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи проведена проверка поступления арендной платы по договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535, по результатам которой выявлено наличие задолженности по арендной плате и пене.

Администрацией в адрес ответчика была направлена претензия от 11.10.2018 N 24887/02-05-17 с требованием ликвидировать образовавшуюся задолженность.

Решением Адлерского районного суда города Сочи от 09.07.2019 по делу N 2-2149/2019 исковые требования администрации города Сочи о взыскании с Доценко Зинаиды Павловны суммы задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535 за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0404012:650, расположенным по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые дали, 34 за период с 01.04.2018 по 31.03.2019 в размере 384 964,33 руб. и пени в размере 41 239,87 руб. удовлетворены в полном объеме.

В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 11.12.2018 N 30442-02-05-17 арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

В досудебном порядке стороны договор не расторгли, что и послужило основание для обращения истца в суд.

При принятии настоящего судебного акта суд апелляционной инстанции полагает законным и обоснованным исходить из следующего.

Спорные правоотношения возникли из договора аренды, в силу чего подпадают под правовое регулирование общих норм обязательственного права, содержащихся в части первой гражданского кодекса Российской Федерации, а также подлежат специальному регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст.ст. 46 ЗК РФ, 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством (ст. 287 ГК РФ).

Так, в соответствии с пп. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчиком допущена существенная просрочка платы за пользование земельным участком, что подтверждается решением Адлерского районного суда города Сочи от 09.07.2019 по делу N 2-2149/2019.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела представлен акт сверки взаиморасчетов, подписанный департаментом имущественных отношений города Сочи, дата составления 07.10.2019, в соответствии с которым задолженность по договору аренды от 24.12.1997 N 4900000535 отсутствует.

Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции соглашается выводом суда первой инстанции о том, что в данном случае с учетом погашения долга ответчиком, длительности сложившихся между сторонами арендных отношений, исходя из необходимости обеспечения баланса интересов сторон, приняв во внимание, что имущественные потери администрации города Сочи, обусловленные просрочкой исполнения денежного обязательства, компенсированы уплатой неустойки, с учетом установленных в ходе рассмотрения дела обстоятельствах расторжение договора будет несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 ноября 2019 года по делу N А32-43031/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления

.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов