Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2020 г. N 15АП-22204/19

город Ростов-на-Дону

17 января 2020 г.

дело N А32-44741/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 января 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Дудо В.А.

при участии:

от ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго": представитель Сеничкин А.Ю. по доверенности от 22.07.2019, Зеленко Ю.В. по доверенности от 07.03.2018, Головченко О.О. по доверенности от 22.07.2019;

остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго", общества с ограниченной ответственностью "Редевелопмент", ООО "Поволжская долговая компания", "Baristas Turizm"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу N А32-44741/2018 по иску Первого заместителя прокурора Краснодарского края - прокурора города Сочи к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН: 2308171570 ОГРН: 1102308008330) к обществу с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" (ИНН:3015087458 ОГРН: 1093015002244), обществу с ограниченной ответственностью "Редевелопмент" (ИНН: 3025016128 ОГРН: 1153025002932), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН: 2309090540 ОГРН: 1042304982510) о признании сделки недействительной, применении последствий,

УСТАНОВИЛ:

первый заместитель прокурора Краснодарского края - прокурор города Сочи обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением, в котором просит:

признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 20.04.2017 N 01-09/2073, заключенный Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго";

признать недействительным (ничтожным) договор от 07.07.2017, заключенный ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент) о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017;

применить последствия недействительности сделки путем признания отсутствующим права аренды ООО "Редевелопмент" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, а так же путем возложения на ООО "Редевелопмент" обязанности возвратить в Федеральную собственность земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947;

применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 "санатории".

Исковые требования мотивированы тем, что из земельного участка федерального уровня собственности сформирован и поставлен на кадастровый учет спорный земельный участок в составе иных участков с отличающимся от исходного земельного участка разрешенным использованием и предоставлен в аренду без соблюдения публичной процедуры ответчику по делу - первоначальному арендатору. Новое разрешенное использование подразумевает строительство на нем объекта недвижимого имущества. Прокурор считает, что предоставление участка для строительства в обход публичной процедуры влечет за собой недействительность (ничтожность) первоначальной и производной сделок.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 признаны недействительным (ничтожным) договор от 20.04.2017 N 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, заключенный Межрегиональным Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея и ООО "Лукойл-Экоэнерго"; договор от 07.07.2017, заключенный ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20.04.2017 N 01-09/2073. Применены последствия недействительности сделок путем аннулирования (гашения) в Едином государственном реестре недвижимости записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 в пользу ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент"). Суд обязал ООО "Редевелопмент" в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 во владение Российской Федерации, оформив возврат подписанием со своей стороны уполномоченным лицом и направлением Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея акта приема-передачи этого участка. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - управление), общество с ограниченной ответственностью "Лукойл-Экоэнерго" (далее - ООО "Лукойл-Экоэнерго"), общество с ограниченной ответственностью "Редевелопмент" (далее - ООО "Редевелопмент"), а также в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО "Поволжская долговая компания", "Baristas Turizm" обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе управление просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. По мнению управления, суд, применяя реституцию как последствие недействительности договора аренды, должен был указать на восстановление в ЕГРН записи о праве аренды ООО "Лукойл-Экоэнерго" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947. Поскольку вид разрешенного использования, как исходного земельного участка, так и вновь образованного, предусматривает строительство, предоставление земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 правомерно осуществлено без проведения торгов. ООО "Лукойл-Экоэнерго" имело право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 без торгов, в связи с чем вывод суда о ничтожности договора ошибочен.

В апелляционной жалобе ООО "Редевелопмент" просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель указывает на то, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, не применил последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "Редевелопмент" уплаченных по договору аренды денежных средств. Заявитель также ссылается на необоснованный отказ суда первой инстанции в привлечении к участию в деле ООО "Поволжская долговая компания", "Baristas Turizm".

В апелляционной жалобе ООО "Лукойл-Экоэнерго" просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Изменение вида разрешенного использования земельного участка был произведено в соответствии с градостроительным регламентом г. Сочи; исходный земельный участок был предоставлен ООО "Лукойл-Экоэнерго" в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды, что является самостоятельным основанием для предоставления земельного участка без торгов. Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, не применил последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "Редевелопмент" уплаченных по договору аренды денежных средств.

В апелляционных жалобах ООО "Поволжская долговая компания", "Baristas Turizm" - лица, не участвующие в деле (в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), просят решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В апелляционной жалобе "Baristas Turizm" указывает, что между ООО "Редевелопмент" и "Baristas Turizm" 11.09.2019 был заключен предварительный возмездный договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка. В связи с рассмотрение настоящего дела "Baristas Turizm" не заключило в установленный срок основанной договор. ООО "Поволжская долговая компания" также указывает на наличие предварительного договора с ООО "Редевелопмент" от 15.09.2018 о перенайме части земельного участка, для строительства рекреационного и образовательного объекта.

В судебном заседании представитель ООО "Лукойл-Экоэнерго" поддержал доводы своей апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить. Кроме того, представитель поддержал доводы апелляционных жалоб "Baristas Turizm" и ООО "Поволжская долговая компания"; заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов, об истребовании дополнительных доказательств, об оглашении материалов дела, в связи с неполным исследованием судом материалов дела.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, однако явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб в отсутствие их представителей.

Суд протокольным определением отказал в приобщении дополнительных документов к материалам дела, учитывая положения части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой дополнительные доказательства принимаются судом, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств судом апелляционной инстанции отказано с учетом предмета спора и имеющихся в материалах дела доказательств.

Отказывая в удовлетворении ходатайства об оглашении материалов дела, суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что нормами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрено такое процессуальное действие как оглашение в судебном заседании всех материалов дела с целью их изучения судебной коллегией.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителей ООО "Лукойл-Экоэнерго", арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу решения ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с договором от 25.12.2014 N 01-09/587, заключенным Межрегиональным Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Республике Адыгея и ООО "ЛУКОИЛ-Экоэнерго", последнему предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:31 с разрешенным использованием - "гидроэлектростанция".

На основании заявлений ООО "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" от 27.07.2015, 01.10.2015 и 02.09.2015 по поручениям Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.02.2016 и 14.03.2015 Управлением 07.04.2016 издано распоряжение N 259-р "Об образовании земельных участков путем раздела федерального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:31, с сохранением исходного земельного участка в измененных границах".

В соответствии с распоряжением представителя собственника земельного участка, последний был разделен уполномоченным государственным органом на 44 земельных участка, в том числе образован земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.

13.12.2016 на основании заявления ООО "Лукойл-Энерго" о государственном учете изменений объекта недвижимости от 13.09.2016, письма департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи от 01.08.2016, письма Минэкономразвития России от 28.11.2016, Территориальным отделом N 14 по г. Сочи и Туапсинскому району Филиала ФБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю внесены изменения в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 с "гидроэлектростанция" на "санатории".

Суд первой инстанции установил, что в настоящее время разрешенным использованием земельного участка на публичной кадастровой карте указано: "для размещения объектов санаторного и курортного назначения", "санаторий".

20.04.2017 Управлением и ООО "Лукойл-Экоэнерго" подписан договор N 01-09/2073 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, сроком до 17.12.2063 с разрешенным использованием - "санаторий".

07.07.2017 ООО "Лукойл-Экоэнерго" и ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") подписан договор о передаче прав и обязанностей арендатора.

Ссылаясь на то, что предоставление земельного участка в аренду без проведения публичных процедур является незаконным, нарушает права неопределенного круга лиц, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что порядок предоставления земельного участка в аренду нарушен.

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 15 от 23.03.2012 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" содержится следующее разъяснение. Применительно к статье 125 Кодекса прокурор в исковом заявлении по делам, названным в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Кодекса, обязан указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как установлено судом первой инстанции, договор от 20.04.2017 не содержит информации о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 предоставляется для строительства санатория. На спорном земельном участке санаторий, как имущественный комплекс, состоящий, в том числе из объектов недвижимого имущества, отсутствует.

Из материалов дела следует, что договор заключен его сторонами на период с 01.01.2017 по 17.12.2063.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что воля сторон договора аренды была направлена именно на строительство санатория с учетом наличия в государственном земельном кадастре информации о разрешенном использовании участка: для размещения объектов санаторного и курортного назначения. Владение земельным участком такой длительный срок и внесение платы за его использование в отсутствие действующего объекта - санатория, предпринимательского смысла не имеет.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта до 01.03.2015 включала в себя выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление его государственного кадастрового учета, принятие решения о предоставлении земельного участка заинтересованному лицу. Публичные органы информировали население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Применительно к названным нормам в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства обеспечивается реализация гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после такого публичного информирования. Заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка после опубликования информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении участка для строительства, даже зная о наличии иных претендентов. Законодательство не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает каких-либо критериев приоритета или отбора при множественности претендентов. В отсутствие законодательно установленного порядка предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта при наличии конкурирующих заявлений право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги, что отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Устранение судом нарушения интересов заявителей, даже если оно имело место, не должно приводить к предоставлению ему не предусмотренных законодательством преимуществ и ущемлению интересов иных лиц.

Пунктом 18 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) признаны утратившими силу статьи 28 - 34 Земельного кодекса. Статьей 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрены переходные положения, которыми до 01.03.2018 допускается предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления лица, в отношении которого до 01.03.2015 (но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка) было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта. В течение трех лет со дня принятия этого решения такой земельный участок не может быть предметом аукциона на право заключения договора аренды и не может быть предоставлен без проведения торгов иному лицу. К отношениям по предоставлению таких земельных участков применяются положения статей 31, 32 Земельного кодекса.

Положениями Земельного кодекса в действующей с 01.03.2015 редакции установлена иная процедура предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности, в аренду для строительства. По общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6). Решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Образование земельного участка для его предоставления в аренду путем проведения аукциона и подготовка к проведению аукциона осуществляются как по инициативе уполномоченного органа, так и по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. И в том, в другом случае осуществляются подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка, обеспечение выполнения в отношении земельного участка работ по подготовке документов с необходимыми для осуществления государственного кадастрового учета сведениями, государственный кадастровый учет земельного участка, получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, принятие уполномоченным органом решения о проведении аукциона (статья 39.11).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что до 01.03.2015 в отношении ООО "Лукойл-Экоэнерго" было принято решение о предварительном согласовании места размещения санатория.

Общество не является перечисленным в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса субъектом права на приобретение земельного участка в аренду для строительства без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 данной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. В пункте 6 названной нормы закреплено, что при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.

По общему правилу прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него других земельных участков не следует. Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в частности, и выделенных земельных участков. Положение пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, предусматривающее преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлено на стабилизацию арендных отношений, а не на их прекращение.

ООО "Лукойл-Экоэнерго" является лицом, имеющим право на заключение договора аренды образованного из арендуемого им по заключенному ранее договору аренды земельного участка по льготной процедуре в целях, указанных в первоначальном договоре.

Однако приведенные выше положения закона о необходимости соблюдения публичной процедуры при предоставлении земельного участка в аренду для строительства имеют приоритет перед положениями пункта 4 статьи 11.8 Кодекса в силу следующего.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

То есть цель использования участка является существенным условием договора его аренды.

Поскольку производный (спорный) участок имел на момент заключения оспариваемого договора аренды иной по сравнению с исходным участком вид разрешенного использования, он должен был быть предоставлен арендатору исключительно на торгах.

Нарушение указанной публичной процедуры означает, что договор аренды от 20.04.2017 N 01-09/2073 является недействительной (ничтожной) сделкой.

В связи с чем, недействительным (ничтожным) является и договор от 07.07.2017 N 198/ЭЛЛ о передаче прав и обязанностей, заключенный ООО "Лукойл-Экоэнерго" с ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент").

ООО "Редевелопмент" в суде первой инстанции было заявлено о применении срока исковой давности (т. 2, л.д. 61-62).

Суд первой инстанции, основываясь на положениях глав 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума ВСРФ от 29.09.2015 N 43, пришел к верному выводу, что прокурором не пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям.

Прокурор просит применить последствия недействительности договора аренды путем признания отсутствующим права аренды ООО "Редевелопмент" на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947, а также путем возложения на ООО "Редевелопмент" обязанности возвратить в Федеральную собственность земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.

Поскольку договор о передаче прав и обязанностей от 07.07.2017 N 198/ЛЭЭ является ничтожной сделкой, ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент") стороной договора от 20.04.2017 N 01-09/2073, то есть арендатором, признан быть не может.

Как установлено судом первой инстанции, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 расположена часть объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 23:49:0000000:5984. На указанный объект имеется указание в кадастровом паспорте земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947.

Доказательства того, что это имущество находится в федеральной собственности, стороны суду не представили.

Способ защиты в виде признания права отсутствующим доступен владеющему имуществом истцу. Наличие на участке объекта недвижимости препятствует удовлетворению данного требования.

В то же время реестр прав и обременений содержит безосновательную запись, в силу которой общество для неограниченного круга лиц является арендатором.

В настоящем случае надлежащим способом защиты публичных интересов будет применение последствий недействительности двух оспариваемых договоров в виде погашения в ЕГРН записи об ООО "Энергетические технологии" (в настоящее время ООО "Редевелопмент"), как об арендаторе.

В силу положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник недвижимости имеет право на использование участка, необходимого для использования строения. Из публичной кадастровой карты судом установлено, что этот объект занимает незначительную часть участка. У суда отсутствуют сведения, что участок огорожен, доступ на него ограничен.

Специфика владения земельными участками публично-правовым образованием состоит в том, что в отличие от ответчика публично-правовому образованию нет необходимости доказывать факт держания, исключающий возможность владения иных лиц, но достаточно доказать факт наличия свободного доступа на участок.

Земельный участок из федеральной собственности не выбыл и не нуждается в возвращении в эту собственность, в том числе принятием судом соответствующего решения.

Поскольку на незначительной части земельного участка расположен объект недвижимости, не принадлежащий Российской Федерации, на остальную часть участка имеется свободный доступ, земельный участок находится в федеральной собственности, требование об обязании ООО "Редевелопмент" возвратить участок в собственность Российской Федерации следует оставить без удовлетворения.

Решение суда в части отказа в удовлетворении требования прокурора о применении последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:6947 "санатории" лицами, участвующими в деле, не оспаривается; доводов в апелляционных жалобах не заявлено, и судом апелляционной инстанции решение в данной части не пересматривается.

Доводы апелляционных жалоб о том, что публичные интересы не нарушены, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку необоснованное предпочтение какому-либо из юридических лиц, выразившееся в предоставлении земельного участка в обход процедуры торгов, нарушает права неопределенного круга лиц, иные лица также вправе были рассчитывать на предоставление им объекта недвижимости в аренду.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности оспариваемых прокурором сделок и применил последствия их недействительности, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Доводы апелляционных жалоб со ссылкой на то, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, не применил последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "Редевелопмент" уплаченных по договору аренды денежных средств судебной коллегией отклоняются.

В силу пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении" денежные средства, оплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

Вместе с тем, при недействительности сделки к правоотношениям сторон не подлежит применению двусторонняя реституция в виде возврата предпринимателю арендной платы, поскольку ничтожный договор аренды фактически исполнялся. ООО "Редевелопмент" пользовался и владел земельным участком. Следовательно, независимо от недействительности сделки арендатор обязан возместить арендодателю арендную плату при предоставлении ему земельного участка, поскольку земельным законодательством установлен принцип платности использования земли.

Следовательно, независимо от недействительности сделки арендатор обязан возместить плату за пользование земельным участком, поскольку земельным законодательством установлен принцип платности использования земли. Доказательств того, что перечисленные денежные средства превышают установленную арендную плату в материалы дела не представлено.

Ссылки ООО "Лукойл-Экоэнерго" на судебные акты по делам N А12-9794/2019, N А06-2489/2019, а также по делу N 3а-44741/2018 апелляционным судом не принимаются, поскольку оспариваемые прокурором в настоящем деле договоры не являлись предметом рассмотрения в указанных делах, оценка действительности (недействительности) договоров судами не давалась.

Рассмотрев апелляционные жалобы ООО "Поволжская долговая компания", "Baristas Turizm" судебная коллегия приходит к выводу, что производство по апелляционным жалобам надлежит прекратить ввиду следующего.

В соответствии со статьей 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на апелляционное обжалование обладают лица, участвующие в деле, а также иные лица в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", при применении статей 257, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам апелляционной инстанции следует принимать во внимание, что право на обжалование судебных актов в порядке апелляционного производства имеют как лица, участвующие в деле, так и иные лица в случаях, предусмотренных Кодексом. К иным лицам в силу части 3 статьи 16 и статьи 42 Кодекса относятся лица, о правах и об обязанностях которых принят судебный акт. В связи с этим лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в порядке апелляционного производства в случае, если он принят о их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Из смысла указанных разъяснений следует, что для возникновения права на обжалование судебных актов у лиц, не привлеченных к участию в деле, необходимо, чтобы оспариваемые судебные акты не просто затрагивали права и обязанности этих лиц, а были непосредственно приняты о правах и обязанностях заявителя.

В случае, когда жалоба подается лицом, не участвовавшим в деле, суду надлежит проверить, содержится ли в жалобе обоснование того, каким образом оспариваемым судебным актом непосредственно затрагиваются права или обязанности заявителя. При отсутствии соответствующего обоснования апелляционная жалоба возвращается в силу пункта 1 части 1 статьи 264 АПК РФ. После принятия апелляционной жалобы лица, не участвовавшего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции определяет, затрагивает ли принятый судебный акт непосредственно права или обязанности заявителя, и, установив это, решает вопросы об отмене судебного акта суда первой инстанции, руководствуясь пунктом 4 части 4 статьи 270 Кодекса, и о привлечении заявителя к участию в деле (пункт 2 Постановления N 36).

Судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права этого лица относительно предмета спора либо возлагаются обязанности на это лицо.

Оценив доводы заявителя апелляционных жалоб и установленные по делу обстоятельства, арбитражный апелляционный суд полагает недоказанным обстоятельство принятия спорного судебного акта непосредственно о правах и обязанностях ООО "Поволжская долговая компания", "Baristas Turizm" и нарушения его прав и законных интересов. Наличие у субъекта, не привлеченного к участию в деле, заинтересованности в исходе дела само по себе не наделяет его правом обжаловать судебный акт.

Поскольку ООО "Поволжская долговая компания", "Baristas Turizm" не относятся к кругу лиц, указанных в статье 42 АПК РФ, что исключает возможность рассмотрения апелляционных жалоб, производство по апелляционным жалобам следует прекратить на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 150, 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.10.2019 по делу N А32-44741/2018 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Производство по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью "Поволжская долговая компания" и "Baristas Turizm" прекратить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Экоэнерго" (ИНН 3015087458 ОГРН 1093015002244) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Редевелопмент" (ИНН 3025016128 ОГРН 1153025002932) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов