Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2020 г. N 18АП-18529/19

г. Челябинск

27 января 2020 г.

Дело N А76-5485/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Матвеевой С.В.,

судей Забутыриной Л.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чомаевой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя участников общества с ограниченной ответственностью "Сборочный комплекс автомобильной техники" Дудко Светланы Николаевны на определение Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2019 по делу N А76-5485/2011.

В заседании 15.01.2020 принял участие конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Сборочный комплекс автомобильной техники" Галиуллина Гульнара Талгатовна (паспорт), в заседании 22.01.2020 принял участие представитель участников общества с ограниченной ответственностью "Сборочный комплекс автомобильной техники" Дудко Светлана Николаевна (паспорт, протокол проведения внеочередного собрания ООО "СКАТ" от 23.06.2012).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 14.04.2011 возбуждено производство по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Сборочный комплекс автомобильной техники" (ИНН 7453096889, ОГРН 1037403864618, далее - ООО "СКАТ", должник).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2011 (резолютивная часть от 01.11.2011) в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Гуртовой Ю.А.

Определением суда от 31.08.2017 (резолютивная часть от 24.08.2017) Гуртовой Ю.А. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим утверждена Галиуллина Гульнара Талгатовна.

Представитель участников общества с ограниченной ответственностью "Сборочный комплекс автомобильной техники" Дудко Светлана Николаевна обратилась в арбитражный суд с ходатайством, в котором просила:

- разрешить разногласия в части утверждения Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "СКАТ", находящегося в залоге у ООО "Промышленный комплекс" в части обязания заключения конкурсным управляющим договора на пользование земельным участок кадастровым номером 74:34:18001122:37, после чего произвести новую оценку выставляемого на торги лота: очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1 с учетом обремения земельного участка;

- обязать собрание кредиторов и конкурсного управляющего включить в Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "СКАТ", находящегося в залоге у ООО "Промышленный комплекс" включить лот N 2 о продаже дебиторской задолженности ООО "СКАТ" в размере 8 600 000 руб.;

- сформировать для продажи лот N 3 обремение (сервитут), дебиторская задолженность общества "СКАТ" по делу N А76-19207/2017.

В ходе судебного разбирательства представитель участников должника уточняла свои требования, в частности также просила о разрешении разногласий с конкурсным кредитором должника об Утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, обязании конкурсного управляющего заключить договор на пользование земельным участком с кадастровым номером: 74:34:1800122:37, произвести новую оценку имущества: нежилое помещение - очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, с учетом обременений, обязать кредитора и конкурсного управляющего пересмотреть Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, провести торги с устраненными нарушениями (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 08.11.2019 (резолютивная часть от 30.10.2019) судом разрешены разногласия между участниками ООО "СКАТ" и обществом с ограниченной ответственностью "Промышленный комплекс", конкурсным управляющим Галиуллиной Г.Т. Утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "СКАТ", находящегося в залоге у ООО "Промышленный комплекс" в редакции представленной ООО "Промышленный комплекс" от 20.05.2019. Сформирован лот, выставляемый на торги в следующем виде: "Нежилое помещение - очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1. Начальная цена лота 25 609 000 руб.". В удовлетворении остальной части требований представителя участников должника Дудко С.Н. отказано.

С определением суда от 08.11.2019 не согласилась Дудко С.Н. и обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просила обжалуемый судебный акт отменить.

В апелляционной жалобе Дудко С.Н. ссылается на то, что значимым обстоятельством являются условия пользования собственником недвижимости земельных участков. Собственник недвижимости - ООО "СКАТ", собственник земельного участка - ООО "Промышленный комплекс", он же залоговый кредитор. Условия пользования земельным участком при заключении торгов договора купли-продажи земельным участком являются существенными, иначе договор купли-продажи будет считаться незаключенным. Дебиторская задолженность относится к имущественным правам и не относится к имуществу, которое изъято из оборота. Для скорейшего расчета с кредиторами необходимо реализовать все имущества должника. Требование о реализации на торгах дебиторской задолженности должно быть удовлетворено.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2019 апелляционная жалоба Дудко С.Н. принята к производству суда, назначено судебное заседание на 15.01.2020.

Протокольным определением суда от 15.01.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской в судебном заседании объявлен перерыв до 22.01.2020.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтовых отправлений, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились, представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривалось судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле, их представителей.

В судебном заседании конкурсный управляющий Галиуллина Г.Т. с доводами апелляционной жалобы не согласилась.

Представитель участников должника Дудко С.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, определением суда от 04.05.2016 в реестр требований кредиторов должника включено требование ООО "Промышленный комплекс" в размере 1 934 063 руб. основного долга в третью очередь реестра требований кредиторов должника как требование, обеспеченное залогом имущества должника: нежилое помещение - очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1.

ООО "Промышленный комплекс" представило для утверждения Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника, находящегося в залоге, установив начальную продажную цену имущества, на основании Отчета об оценке N 2-0630-16 от 21.06.2016, составленного обществом с ограниченной ответственностью "Техническая экспертиза и оценка", а именно: нежилого помещения - очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, в сумме 69 193 000 руб. и земельного участка расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, в сумме 13 840 000 руб.

Начальная цена лота N 1 составляет 82 033 000 руб.

Обращаясь в суд с заявлением о разрешении разногласий представитель участников должника Дудко С.Н. указала, что земельный участок, имеющий кадастровый номер 74:34:1800122:42, зарегистрирован на праве собственности за ООО "Промышленный комплекс", в реализуемый лот включен незаконно.

В рамках дела N А76-10838/2017 ООО "СКАТ" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на земельный участок площадью 8728 кв.м. с кадастровым номером 74:34:1800122:0042, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д.1.

В рамках рассматриваемого дела суд пришел к выводу о том, что право собственности на земельный участок в результате его выкупа принадлежит ООО "Промышленный комплекс", при этом право собственности на нежилое помещение очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, принадлежит ООО "СКАТ".

Залоговым кредитором было представлено новое Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "СКАТ", земельный участок, расположенный под нежилым помещением в указанный лот не включен.

В последующем проведена оценка рыночной стоимости объекта, с учетом отчета об оценке рыночной стоимости N Н-11/05-2019, залоговым кредитором разработано и представлено в суд новое Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества ООО "СКАТ", находящегося в залоге у ООО "Промышленный комплекс", согласно пункту 3.1 которого, лот N 1 образует "нежилое помещение - очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1", при этом стоимость данного лота составила 25 609 000 руб.

Суд первой инстанции, разрешая разногласия, сформировал лот, выставляемый на торги в следующем виде: "Нежилое помещение - очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7 470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1. Начальная цена лота 25 609 000 руб.

Изучив материалы дела и проверив доводы, изложенные в жалобе, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111, с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве с особенностями, установленными пунктом 4.

Пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве также предусмотрено, что начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку ни конкурсным управляющим, ни представителем участников должника не представлено доказательств, ставящих под сомнение обоснованность установленной оценщиком рыночной стоимости имущества, суд первой инстанции правомерно руководствовался данными, содержащимися в Отчете, представленном залоговым кредитором.

Доказательств того, что предложенная ООО "Промышленные технологии", как залоговым кредитором, начальная продажная цена заложенного имущества способна негативно повлиять на результаты торгов, не представлено.

Судом первой инстанции установлено, что нежилое помещение - очистное сооружение ТХОН, общей площадью 7470 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, ул. Пролетарская, д. 1, расположено на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО "Промышленный комплекс".

В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.

Так, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением в том числе следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника.

Применительно к рассматриваемому спору, ООО "Промышленный комплекс" приобрело право на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение, и вправе требовать оформления арендных отношений или выкупа земельного участка.

Отказывая в остальной части требований представителя участников должника, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что вопрос о реализации дебиторской задолженности, взысканной по решению суда от 07.11.2018 по делу N А76-6809/2017 с ООО "Промышленный комплекс" в пользу должника, не рассматривался на собрании кредиторов должника.

Представитель собрания участников должника не представил какого-либо правового обоснования данному требованию, не обосновал необходимость реализации данной дебиторской задолженности с торгов, не представил сведений о безнадежности взыскания такой задолженности.

Требование заявителя о формировании для продажи с торгов лота в виде дебиторской задолженности ООО "СКАТ" по делу N А76-19207/2017 носит также преждевременный характер, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Требование ООО "СКАТ" по делу N А76-19207/2017 не рассмотрено, поэтому сформировать лот в данной части невозможно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы получили надлежащую правовую оценку суда первой инстанции и не опровергают законности и обоснованности принятого им судебного акта.

Оснований для иной правовой оценки доказательств, представленных в материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 08.11.2019 по делу N А76-5485/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя участников общества с ограниченной ответственностью "Сборочный комплекс автомобильной техники" Дудко Светланы Николаевны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

С.В. Матвеева

Судьи

Л.В. Забутырина А.А. Румянцев