Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 января 2020 г. N 14АП-12534/19

г. Вологда

27 января 2020 г.

Дело N А05-9624/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2020 года.

В полном объёме постановление изготовлено 27 января 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Черединой Н.В. и Шадриной А.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Шуиной Е.И.,

при участии от администрации муниципального образования "Северодвинск" Постникова А.А. по доверенности от 15.01.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 октября 2019 года по делу N А05-9624/2019,

установил:

администрация муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; адрес: 164501, Архангельская область, город Северодвинск, улица Плюснина, дом 7; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" (ОГРН 1132932002829, ИНН 2902077189; адрес: 164500, Архангельская область, город Северодвинск, улица Комсомольская, дом 8а, офис 1; далее - ООО ПСК "Высота", общество) о досрочном расторжении договора о комплексном освоении территории от 25.11.2015 N 01/2015, договора аренды земельных участков от 16.09.2016 N 12 678 002 и договора аренды земельных участков от 09.01.2017 N 12 678 003, а также о возложении обязанности на ответчика в течение семи календарных дней со дня вступления в законную силу судебного акта передать истцу земельные участки, являвшиеся предметами договора аренды земельных участков от 16.09.2016 N 12 678 002 и договора аренды земельных участков от 09.01.2016 N 12 678 003, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 02 октября 2019 года по настоящему делу заявленные требования удовлетворены.

Общество с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд апелляционной инстанции его отменить и в удовлетворении требований администрации отказать. Мотивируя апелляционную жалобу, ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу и ее представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, в ней изложенными, не согласились, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Общество надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя администрации, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, между администрацией и обществом (застройщик) в соответствии с протоколом приема заявок на участие в аукционе от 20.11.2015 на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 17.11.2015 заключен договор о комплексном освоении территории от 25.11.2015 N 01/2015 (далее - договор N 01/2015).

Предметом договора является взаимодействие сторон по комплексному освоению территории - земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, с кадастровым номером 29:28:108318:61, местоположение установлено относительно ориентира - здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Окружная, д. 30, примерно в 590 м по направлению на юг от ориентира; площадью 58 970 кв. м; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование: блокированная жилая застройка; ограничения, обременения не установлены.

В соответствии с пунктом 1.4 договора N 01/2015 комплексное освоение территории включает в себя: подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; образование земельных участков в границах предоставленной территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61 в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; строительство жилых домов блокированной застройки; строительство объектов инженерной, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; осуществление мероприятий по благоустройству и озеленению земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61.

Раздел 2 договора определяет, что он считается заключенным с даты его подписания сторонами и действует в соответствии со сроком действия договора аренды земельного участка от 25.11.2015 N 12 678 001, который также был заключен сторонами.

Земельный участок с кадастровым номером 29:28:108318:61 разделен на 62 земельных участка, в связи с этим, договор аренды земельного участка от 25.11.2015 N 12 678 001 стороны расторгли (действовал до 07.10.2016 - до даты государственной регистрации соглашения о его расторжении, номер регистрации 29-29/006-29/006/052/2016-366/1).

Истцом и ответчиком в отношении 62 земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61 заключены договор аренды земельных участков от 16.09.2016 N 12 678 002 (далее - договор N 12 678 002) и договор аренды земельных участков от 09.01.2017 N 12 678 003 (далее - договор N 12 678 003).

Таким образом, на момент рассмотрения спора действующими между истцом и ответчиком являются договор N 01/2015, договор N 12 678 002 (60 земельных участков) и договор N 12 678 003 (2 земельных участка).

Договором N 01/2015 установлены следующие обязательства застройщика:

пункт 3.2.1 договора - в течение 6 месяцев с даты заключения договора застройщик направляет в администрацию проект планировки и проект межевания территории, выполненные на основе инженерных изысканий (инженерно-геологические, инженерно-геодезические) в соответствии с требованиями СП 47.13330.2012, а также с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), Правил землепользования и застройки Северодвинска (I раздел - Северодвинск), утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 N 147 (ред. от 19.02.2015) (далее - Правила N 147);

пункт 3.2.2 договора - срок утверждения документации по проекту планировки территории, а также по проекту межевания территории администрацией составляет 2 месяца;

пункт 3.2.4 договора - застройщик в течение 3 месяцев с даты утверждения проекта межевания территории администрацией обеспечивает образование земельных участков за свой счет и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета в отношении этих земельных участков;

пункт 4.4.2 договора - застройщик в течение двух месяцев с даты утверждения документации по планировке территории обязан предоставить администрации график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ;

пункт 4.2 договора - в течение трех месяцев с даты утверждения документации по планировке территории застройщик и администрация заключают дополнительное соглашение к договору, предусматривающее график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.

В соответствии с договорами N 12 678 002 (60 земельных участков) и N 12 678 003 (2 земельные участка) на арендатора возложена обязанность производить оплату аренды в установленные сроки - ежеквартально не позднее 15 числа месяца следующего за кварталом, за 4-й квартал не позднее 25-го числа текущего года (пункты 5.4 указанных договоров).

Решениями Арбитражного суда Архангельской области по делам N А05-2453/2019, А05-2454/2019, А05-6232/2019 и А05-6233/2019 удовлетворены иски администрации о взыскании с общества задолженности и пеней по договорам аренды N 12 678 002 и 12 678 003.

Истцом получены выкопировки с топоплана ВТП-243/2019 от 24.05.2019, согласно которым работы по строительству жилых домов блокированной застройки начаты лишь на 30 земельных участках из 62, при этом на 5 из них имеются лишь свайные поля, на 6 - только фундаменты, на 9 - выполнена опалубка. Только на 10 земельных участках имеются объекты незавершенного строительства (на 3 земельных участках расположены объекты в 3 этажа, на 4 земельных участках - объекты в 1 этаж, на 3 земельных участках - объекты в 0,5 этажа). Строительные работы на указанных земельных участках ответчиком не ведутся с весны 2018 года.

По информации отдела судебных приставов по г. Северодвинску Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 27.02.2019 N 29026/19/132882 на исполнении в отделе судебных приставов по г. Северодвинску находится сводное исполнительное производство N 50201/18/29026-СД, возбужденное в отношении ответчика, на общую сумму 37 669 267 руб. 76 коп.

Ссылаясь на неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2, 4.2 и 4.4.2 договора N 01/2015, и обязательств по уплате арендной платы по договорам N 12 678 002 и 12 678 003., истец направил обществу претензию от 11.06.2019 с требованием прекратить нарушение условий договоров с их в этой связи последующим расторжением. Поскольку ответчик не отреагировал на претензию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные истцом требования, правомерно руководствуясь следующим.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 46.4 ГрК РФ установлено, что комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Частью 3 статьи 46.4 ГрК РФ установлено, что по договору о комплексном освоении территории одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Часть 5 статьи 46.4 ГрК РФ предусматривает, что условиями договора о комплексном освоении территории являются: сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение); обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию; обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства; обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки; срок действия договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

С учетом приведенных норм арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Частью 9 статьи 46.4 ГрК РФ установлено, что договор о комплексном освоении территории может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что ответчиком не выполнены следующие обязательства.

Так, в соответствии с пунктом 3.2.1 договора N 01/2015 застройщик обязан в течение 6 месяцев с даты заключения договора направить в администрацию проект планировки и проект межевания территории, выполненные на основе инженерных изысканий (инженерно-геологические, инженерно-геодезические) в соответствии с требованиями СП 47.13330.2012, а также с учетом требований ГрК РФ, Правил N 147.

Между тем в нарушение указанного пункта договора обществом в адрес администрации указанный проект планировки и проект межевания территории Северодвинска в 6 месячный срок с даты заключения договора (до 25.05.2016) не направлен, что не опровергнуто подателем жалобы.

Ссылка подателя жалобы на постановление администрации от 15.08.2016 N 278-па "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания части территории градостроительного квартала 318 г. Северодвинска (шифр 01.16-ПП)" не опровергает указанные выводы суда первой инстанции о нарушении обществом максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории, которые, как следует из отзыва администрации и представленного администрацией письма от 10.06.2016 N 125, предъявлены обществом в администрацию лишь 14.06.2016 и в последующем утверждены администрацией в соответствии с пунктом 3.2.2 договора.

Договором N 01/2015 также предусмотрено, что застройщик в течение двух месяцев с даты утверждения документации по планировке территории обязан предоставить администрации график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ (пункт 4.4.2 договора); в течение трех месяцев с даты утверждения документации по планировке территории застройщик и администрация заключают дополнительное соглашение к договору, предусматривающее график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ (пункт 4.2 договора).

Между тем, как верно указано судом первой инстанции, ответчик не предъявил в администрацию график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ и соответственно, указанное выше дополнительное соглашение к договору, не заключено.

Предъявленная ответчиком в материалы дела проектная документация, как верно указано судом первой инстанции, не является документами, предусмотренными пунктами 4.2, 4.4.2 договора N 01/2015 и не может расцениваться как таковой документ, поскольку не соответствует им ни по форме, ни по содержанию, что подателем жалобы не опровергнуто, доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалы дела не представлено.

При этом администрация направила ООО ПСК "Высота" требование от 12.02.2019 N 04-06-01/1147 о предоставлении графика осуществления мероприятий по освоению территории в соответствии с условиями договора N 01/2015, в ответ на которое общество письмом от 12.03.2019 сообщило, что договор о комплексном освоении территории N 01/2015 прекратил свое действие в связи с соглашением о расторжении договора аренды земельного участка N 12 678 001. Таким образом, общество на указанную дату считало, что спорный договор N 01/2015 прекратил свое действие.

Вместе с тем ступившим 24.09.2019 в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-10087/2018 установлено, что ответчиком на земельных участках, предоставленных ему в аренду для комплексного освоения территории, допускается хозяйственная деятельность третьих лиц, а именно общества с ограниченной ответственностью "СНИП" (далее - ООО "СНИП"), которая не согласована с администрацией. Согласно решению суда (страница 3) ответчик передал ООО "СНИП" для ведения строительства площадку по адресу: г. Северодвинск, в районе ул. Окружной, д. 30 (поселок таунхаусов "Северный Крым"), о чем между ответчиком и ООО "СНИП" 11.03.2018 составлен акт о передаче строительной площадки с начатыми объектами капитального строительства, строительными материалами, бытовками, 14.03.2018 акт о передаче комплекта рабочей документации и строительные материалы, находящиеся на строительной площадке.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что ответчик существенно нарушил условия договора N 01/2015.

Как верно указано судом первой инстанции, заключая договор, истец исходил из необходимости достижения общественно-значимых целей комплексного освоения территории, выраженной в строительстве ответчиком наряду с жилыми домами блокированной застройки объектов инженерной, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также осуществления ответчиком мероприятий по благоустройству и озеленению земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61 (в соответствии с подпунктами 4 и 5 пункта 1.3 договора N 01/2015).

Поскольку указанные выше нарушения ответчиком пунктов договора о комплексном освоении территории носят длящийся характер и являются существенными, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что данные обстоятельства являются основанием для его досрочного расторжения.

Согласно пункту 6.2 договора N 01/2015 при досрочном его расторжении также подлежит расторжению договор аренды земельного участка, указанный в пункте 1.3 договора, и (или) договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Как установлено судом первой инстанции, подтверждается материалами дела и подателем жалобы не оспаривается, общество систематически нарушает условия договоров N 12 678 002 и 12 678 003 в части не внесения арендной платы в установленный договорами срок. Решениями Арбитражного суда Архангельской области по делам N А05-2453/2019, А05-2454/2019, А05-6232/2019 и А05-6233/2019 удовлетворены иски администрации о взыскании с ООО ПСК "Высота" задолженности и пеней по вышеуказанным договорам. Решения суда вступили в законную силу, ответчиком не исполнены.

Приведенные обстоятельства, в силу общих положений о договоре аренды, определенных пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, являются основанием для досрочного расторжения договоров аренды судом по требованию истца, являющегося арендодателем.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в адрес ответчика направлялась претензия о неисполнении им обязательств, предусмотренных договором о комплексном освоении территории и договорами аренды земельных участков, содержавшая предупреждение, что истец будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Архангельской области с требованием о досрочном расторжении указанных договоров, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Таким образом, содержащиеся в жалобе доводы не содержат фактов, которые влияли бы на законность и обоснованность обжалуемого решения. Они не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения.

Судебный акт первой инстанции принят при полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, нормы процессуального и материального права применены судом верно, с учетом конкретных обстоятельств дела, содержащиеся в нем выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, судом первой инстанции не нарушено единообразие в толковании и применении норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства, основания для отмены решения суда по заявленным доводам, а также для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 октября 2019 года по делу N А05-9624/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Н.В. Чередина А.Н. Шадрина