Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2020 г. N 15АП-23983/19

город Ростов-на-Дону

07 февраля 2020 г.

дело N А32-45716/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Нарышкиной Н.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.

при участии:

от истца: представитель Лукьянчиков К.С., доверенность от 12.12.2019 (до перерыва);

остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стак" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 по делу N А32-45716/2018 по иску администрации муниципального образования Ейский район (ИНН 2331006416 ОГРН 1022303860842) к обществу с ограниченной ответственностью "Стак" (ИНН 6167059620 ОГРН 1026104152293) при участии третьего лица: Департамент имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553 ОГРН 1022301228399) о взыскании задолженности и расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Ейский район (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стак" (далее - ответчик, ООО "Стак", общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 15.09.2017 по 22.10.2018 в размере 1 077 350,83 руб., пени за период с 16.09.2017 по 22.10.2018 в размере 58 694,53 руб., расторжении договора аренды N 0800000463 от 10.02.2004; истец просит указать, что судебный акт по настоящему делу является основанием для межмуниципального отдела по Ейскому и Щербиновскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования государственной записи N 23-01.20-3.1.2004-407 от 27.05.2004 о праве аренды ООО "Стак" на земельный участок, площадью 44206,0 кв.м, с кадастровым номером 23:08:0101001:11, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Должанский с/о, ст. Должанская, под существующей базой отдыха "Мечта", Коса Долгая.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе общество просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить в части удовлетворения судом первой инстанции требований о расторжении договора. Общество указывает на наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрированы за ООО "Стак". Деятельность базы отдыха является для общества единственным видом деятельности. Просрочка оплаты арендных платежей возникла в связи с произошедшим в 2014 году затоплением территории Косы Долгой и населенного пункта станицы Должанская; в 2015 году база отдыха по объективным причинам работать не могла.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание ответчик, третье лицо, извещенные надлежащим образом, явку представителя не обеспечили, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании представитель администрации возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании 03.02.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 03.02.2020 до 15 час. 10 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав объяснения представителя администрации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.02.2004 на основании постановления главы Ейского района от 10.02.2004 N 98 "О предоставлении в аренду ООО "СТАК" земельного участка под существующей базой отдыха "Мечта" на косе Долгая" между администрацией Ейского района (арендодатель) и ООО "Стак" (арендатор) заключен договор N 0800000463 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 44 206 кв.м, из земель особо охраняемых территорий, с кадастровым номером 23:08:0101001:0011, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, коса Долгая, база отдыха "Мечта", в целях эксплуатации существующих зданий и сооружений базы отдыха сезонного действия.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка с 01.01.2004 по 01.01.2029.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 18.10.2018.

Право собственности общества на расположенные на указанном земельном участке объекты, подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права от 30.09.2003 (т. 1, л.д. 34-50).

Как указывает истец, ответчиком арендная плата за период с 15.09.2017 по 22.10.2018 не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность в размере 1 077 350,83 руб. и пеня в размере 58 694,53 руб.

В адрес ответчика была направлены претензии от 13.10.2016, от 14.04.2017, 05.07.2018 с требованием о погашении задолженности и неустойки (т. 1, л.д. 17-22).

Кроме того в адрес ответчика направлялась письмо от 09.07.2018, в котором указано, что нарушения договора не устранены, в связи с чем обществу предложено расторгнуть договор аренды (т. 1, л.д. 15-16).

Ссылаясь на то, что претензии истца в добровольном порядке не удовлетворены, соглашение о расторжении договора не подписано, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 в числе допустимых объектов аренды называет земельные участки (п. 1). В соответствии с пунктом 2 приведенной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В силу пункта 1 статья 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно положениям статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (п. 1). Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления (пп. 3 п. 3).

Решение суда в части взыскании задолженности в размере 1 077 350,83 руб. и неустойки в размере 58 694,53 руб. ответчиком не обжалуется и судом апелляционной инстанции не проверяется (пункт 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрацией также заявлены требования о расторжении договора аренды N 0800000463 от 10.02.2004.

Статьями 450, 619 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае требования истца о расторжении договора аренды земельного участка основываются на факте неуплаты арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Как следует из материалов дела, в адрес общества были отправлены претензии от 13.10.2016, от 14.04.2017, 05.07.2018 с требованием о погашении задолженности и неустойки, которые были получены обществом (т. 1, л.д. 17-22). По состоянию на момент рассмотрения дела арбитражный судом долг по арендной плате и пеня не погашены.

09.07.2018 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в адрес общества было направлено письмо с предложением о расторжении договора, которое получено обществом 25.07.2018 (т. 1, л.д. 15-16).

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрено право администрации по досрочному расторжению договора, в том числе, при невыполнении арендатором п. 3.2, 3.3 договора (своевременное внесение арендатором арендной платы в полном размере за земельный участок отдельным платежным документом за каждое полугодие: за первое полугодие не позднее 15 марта, за второе полугодие - не позднее 15 сентября текущего года).

Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора ввиду нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей на протяжении длительного срока.

Довод общества о том, что в его собственности находятся объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участка, не исключают возможность расторжения договора аренды земельного участка как меры воздействия. Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. Соблюдая изложенный в части 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, апелляционный суд полагает правомерным удовлетворение требования администрации.

Как указал в своем постановлении от 06.03.2019 по делу А32-47802/2017 Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10).

Таким образом, судебная коллегия полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.11.2019 по делу N А32-45716/2018 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Нарышкина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов