Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 февраля 2020 г. N 10АП-26083/19

г. Москва

11 февраля 2020 г.

Дело N А41-91612/19

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 февраля 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Марченковой Н.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского гаражно-эксплуатационного кооператива "Автодом" на решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2019 по делу N А41-91612/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Красногорск Московской области: Соколова Ю.В. (по доверенности N 1.2.5/7302 от 22.10.2019);

потребительского гаражно-эксплуатационного кооператива "Автодом": Орляченко П.Ю. - председатель (на основании приказа N 1 от 20.07.2017).

Администрация городского округа Красногорск Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к потребительскому гаражно-эксплуатационному кооперативу "Автодом" (далее - ПГЭК "Автодом", кооператив, ответчик) с требованиями:

- расторгнуть договор аренды N 119 от 01.04.2014 земельного участка, находящегося по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, г.п. Нахабино, р.п. Нахабино, ул. Братьев Волковых, участок, прилегающий к участку с кадастровым номером 50:11:0030306:30, площадью 4550+/-23 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0030306:783, в границах, указанных в кадастровой выписке, для размещения 4-х-этажного гаражного комплекса, общим сроком на 49 лет,

- обязать кооператив вернуть (передать по акту приема-передачи) администрации земельный участок, находящийся по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, г.п. Нахабино, р.п. Нахабино, ул. Братьев Волковых, площадью 4550+/-23 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0030306:783, свободным от прав и имущества третьих лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 10.12.2019 исковые требования удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что истец не представил доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора, при этом договором конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были, ответчик осуществлял и осуществляет действия по освоению (использованию) земельного участка. Также настаивает на несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. Представитель ответчика настаивал на доводах жалобы, указал на неизвещение его о настоящем споре.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.04.2014 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и кооперативом заключен договор аренды земельного участка N 119, по условиям которого ответчик принял в аренду земельный участок общей площадью 4550+/-23 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0030306:783, в границах, указанных в кадастровой выписке, расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, г.п. Нахабино, р.п. Нахабино, ул. Братьев Волковых, участок, прилегающий к участку с кадастровым номером 50:11:0030306:30.

Участок предоставлен для размещения 4-хэтажного гаражного комплекса (пункты 1.1, 1.2 договора).

В силу пункта 2.1 срок договора установлен на 49 лет.

В соответствии с пунктами 4.4.1 и 4.4.2 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

10 апреля 2019 года Администрацией городского округа Красногорск Московской области был проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, а именно: осматриваемый земельный участок огорожен со всех сторон, доступ ограничен, на участке отсутствуют строения и видимые линейно-кабельные сооружения, имеются навалы строительного мусора, признаков ведения хозяйственной деятельности не выявлено.

В адрес ответчика 09.08.2019 администрацией была направлена претензия N 1.2.5/5291, в которой указано на названные выше обстоятельства и предложено расторгнуть договор аренды от 01.04.2014 N 119, а также вернуть земельный участок при неустранении нарушений договора в установленный срок.

Поскольку ПГЭК "Автодом" не устранило нарушения, указанные в претензии, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Также в рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора), так как заключен на 49 лет.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии в настоящем случае оснований для расторжения спорного договора.

Так, как указано выше, спорный договор аренды заключен с ответчиком еще 01.04.2014 с видом разрешенного использования - для размещения 4-хэтажного гаражного комплекса.

В силу пункта 4.4.2 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Между тем, до настоящего времени (то есть на протяжении более пяти лет с момента получения земельного участка в аренду) кооперативом на спорном земельном участке объект, указанный в пункте 1.2 спорного договора, не возведен.

По мнению суда апелляционной инстанции, данное обстоятельство свидетельствует о существенном нарушении обществом условий договора аренды, что не соответствует целевому назначению земельного участка.

Доказательства того, что ранее администрация препятствовала истцу в освоении земельного участка, имели место объективные причины, по которым такое освоение было невозможным, ответчиком в материалы дела не представлены.

Таким образом, в настоящем случае нарушения ответчиком условий договора аренды являются существенными, так как арендодатель был лишен того, на что рассчитывал при заключении договора.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что ранее решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2018 по делу N А41-74868/2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.01.2019, было отказано в удовлетворении иска администрации о расторжении спорного договора с указанием на то, что ответчик предпринимал действия по освоению земельного участка.

Между тем, ответчик доказательства того, что с указанного периода осуществляет конкретные действия по освоению земельного участка, в материалы настоящего дела не представил.

Факт неиспользования и неосвоения ответчиком вышеуказанного земельного участка подтвержден актом осмотра территории земельного участка, проведенного администрацией 10.04.2019, фотоматериалами.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, среди прочего, исходит из особой ценности публичных земель, к каковым относится спорный земельный участок, публичных функций, осуществляемых органами местного самоуправления при распоряжении публичными землями.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Довод подателя жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, не соответствует материалам дела, из которых следует, что в адрес ответчика 09.08.2019 администрацией была направлена претензия N 1.2.5/5291, в которой указано на названные выше обстоятельства и предложено расторгнуть договор аренды от 01.04.2014 N 119, а также вернуть земельный участок при неустранении нарушений договора в установленный срок.

Также вопреки указанию ответчика он был извещен о настоящем споре, доказательства чего имеются в материалах дела.

В этой связи доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2019 по делу N А41-91612/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского гаражно-эксплуатационного кооператива "Автодом" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Н.В. Марченкова В.Н. Семушкина