Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2020 г. N 10АП-26083/19 по делу N А41-91612/2019

г. Москва

02 декабря 2020 г.

Дело N А41-91612/19

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 декабря 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Красногорск Московской области: Кулешова Е.К., представитель по доверенности от 11.03.2020;

от ПГЭК "Автодом": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ПГЭК "Автодом" на решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2019 по делу N А41-91612/19, по исковому заявлению Администрации городского округа Красногорск Московской области к ПГЭК "Автодом", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Красногорск Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ПГЭК "Автодом" с требованиями:

- расторгнуть договор аренды N 119 от 01.04.2014 земельного участка, находящегося по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, г.п. Нахабино, р.п. Нахабино, ул. Братьев Волковых, участок, прилегающий к участку с кадастровым номером 50:11:0030306:30, площадью 4550+/-23 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0030306:783, в границах, указанных в кадастровой выписке, для размещения 4-х-этажного гаражного комплекса, общим сроком на 49 лет,

- обязать кооператив вернуть (передать по акту приема-передачи) администрации земельный участок, находящийся по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, г.п. Нахабино, р.п. Нахабино, ул. Братьев Волковых, площадью 4550+/-23 кв.м, с кадастровым номером 50:11:0030306:783, свободным от прав и имущества третьих лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.12.2019, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 года по делу N А41-91612/19 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2020 постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 по делу N А41-91612/19 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Десятый арбитражный апелляционный суд.

Направляя дело на новое рассмотрение в апелляционный суд, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела апелляционному суду следует устранить нарушения норм ст.71 АПК РФ, оценить представленные в материалы дела доказательства, а также доводы сторон по делу, и с надлежащим применением закона принять законный и обоснованный судебный акт.

В судебном заседании представитель Администрации городского округа Красногорск Московской области поддержал решение суда, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители ПГЭК "Автодом", Министерства имущественных отношений Московской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Повторно изучив представленные в дело доказательства с учетом указаний суда кассационной инстанции, заслушав представителя Истца, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к выводу, что решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.04.2014 между Администрацией Красногорского муниципального района Московской области и кооперативом заключен договор аренды земельного участка N 119, по условиям которого ответчик принял в аренду земельный участок общей площадью 4550+/-23 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:11:0030306:783, в границах, указанных в кадастровой выписке, расположенный по адресу: Московская обл., Красногорский р-н, г.п. Нахабино, р.п. Нахабино, ул. Братьев Волковых, участок, прилегающий к участку с кадастровым номером 50:11:0030306:30.

Участок предоставлен для размещения 4-хэтажного гаражного комплекса (пункты 1.1, 1.2 договора).

В силу пункта 2.1 срок договора установлен на 49 лет.

В соответствии с пунктами 4.4.1 и 4.4.2 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

10 апреля 2019 года Администрацией городского округа Красногорск Московской области был проведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования, а именно: осматриваемый земельный участок огорожен со всех сторон, доступ ограничен, на участке отсутствуют строения и видимые линейно-кабельные сооружения, имеются навалы строительного мусора, признаков ведения хозяйственной деятельности не выявлено.

В адрес ответчика 09.08.2019 администрацией была направлена претензия N 1.2.5/5291, в которой указано на названные выше обстоятельства и предложено расторгнуть договор аренды от 01.04.2014 N 119, а также вернуть земельный участок при неустранении нарушений договора в установленный срок.

Поскольку ПГЭК "Автодом" не устранило нарушения, указанные в претензии, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что до настоящего времени (то есть на протяжении более пяти лет с момента получения земельного участка в аренду) ответчиком на спорном земельном участке объект, указанный в пункте 1.2 спорного договора, не возведен, что свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды и не соответствует целевому назначению земельного участка.

Суд апелляционной инстанции в постановлении от 11.02.2020 указал на то, что ранее решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2018 по делу N А41-74868/2018, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.01.2019, было отказано в удовлетворении иска администрации городского округа Красногорск Московской области о расторжении спорного договора аренды с указанием на то, что ответчик предпринимал действия по освоению земельного участка.

Между тем, ответчик в материалы дела не представил доказательства того, что с указанного периода он осуществляет конкретные действия по освоению земельного участка.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли на основании указанного ранее договора аренды земельного участка, относящегося к публичной собственности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу пункта 2 статьи 45 и пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Также в рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным (пункт 2.1 договора), так как заключен на 49 лет.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В связи с этим, апелляционный суд признает несостоятельной ссылку Истца на положения пункта 4.1.1 договора аренды земельного участка.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

Более того, Ответчиком в материалы дела были представлены доказательства, свидетельствующие о выполнении договорных обязательств по освоению спорного земельного участка после вступления в законную силу судебных актов (23.01.2019) по делу N А41-74868/2018: Градостроительный план земельного участка N RU50351000-MSK002487, подготовленный на основании заявления ответчика от 06.02.2019 N Р001-9137056522-21011346, Технические условия ПАО "Водоканал" и ПАО "Красногорская Теплосеть", письмо ФКУ "УЛХиП" Минобороны России от 13.05.2019 N 713180 (л.д.84-94).

Согласно данным ГПЗУ земельный участок, являющийся предметом спора, был передан Истцом Ответчику с обременениями, не указанными в договоре, а именно:

- на территории земельного участка проходит охранная зона инженерных сетей;

- спорный земельный участок находится в границах лесного фонда Министерства обороны РФ, что также подтверждается письмом ФГКУ "УЛХиП Минороны России" от 13 мая 2019 г. N 7/3180.

Поскольку объект аренды был передан Ответчику с обременениями не указанными в договоре строительство на данном участке было невозможно по не зависящим от кооператива объективным причинам.

Как неоднократно отмечал Конституционный суд РФ, отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении трех лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием) - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде расторжения договора аренды не отвечало бы вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

На основании изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2019 по делу N А41-91612/19 подлежит отмене, как принятое при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Поскольку апелляционная жалоба удовлетворена апелляционным судом, с истца в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию понесенные ответчиком судебные расходы за подачу апелляционной жалобы, так как освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" (абзац третий пункта 21).

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2019 по делу N А41-91612/19 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации городского округа Красногорск Московской области в пользу потребительского гаражно-эксплуатационного кооператива "Автодом" судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

С.В. Боровикова Л.В. Пивоварова