Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2020 г. N 21АП-4294/19

17 февраля 2020 г.

Дело N А83-13329/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 10.02.2020.

В полном объёме постановление изготовлено 17.02.2020.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Енокян В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.11.2019 по N А83-13329/2019 (судья Лукачев С.О.)

по иску министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью "Юждорстрой Транс"

о досрочном расторжении договоров,

при участии в судебном заседании:

от министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым - Шельтик Евгения Владимировна, по доверенности от 30.12.2019 N 961-Д;

от общества с ограниченной ответственностью "Юждорстрой Транс" - Шепель Иван Алексеевич, по доверенности от 23.08.2019 N 07/08-19; Краславская Елена Николаевна, по доверенности от 23.08.2019 N 06/08-19,

установил:

министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - истец, министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым к обществу с ограниченной ответственностью "Юждорстрой Транс" (далее - ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2016 N 250-п.

Определением Арбитражного суда Республики Крым от 27.08.2019 исковое заявление министерства к обществу с требованием о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 16.05.2016 N 249-п (дело N А83-13330/2019) объединено с настоящим делом в одно производство для их совместного рассмотрения (объединенным делам присвоен номер N А83-13329/2019). Исковые требования со ссылкой положение части 2 статьи 45, части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы тем, что ответчик не использует земельные участки в течение трех лет в соответствии с их целевым назначением, что является существенным нарушением условий заключенных договоров, связи с чем соответствующие договоры подлежат расторжению.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.11.2019 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие о том, что общество не принимает мер для освоения земельных участков.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, министерство обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, в котором удовлетворить иск. Апеллянт полагает, что материалами дела подтверждается факт того, что общество не осуществляет действия по освоению переданных ему в аренду земельных участков для строительства.

Представители министерства, общества в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 04.11.2013 между Советом министров Автономной Республики Крым (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли (том 2 л.д. 25-34), в соответствии с условиями которого арендодатель на основании распоряжения Совета министров Автономной Республики Крым от 08.10.2013 N 960-р предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 0110100000:01:002:0303 площадью 0,8500 га из земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенный по адресу: г.Симферополь от 1 463 км ПК9 + 80 до 1 464 км ПК3, с целью строительства пригородного вокзала.

26.02.2014 между Советом министров Автономной Республики Крым (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли (том 1 л.д. 25-38), по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Совета министров Автономной Республики Крым от 10.12.2013 N 1198 предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 0110100000:01:002:0304 площадью 2,1812 га из земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенный по адресу: г. Симферополь от 1 463 км ПК9 + 80 до 1 464 км ПК3, с целью строительства пригородного вокзала.

Названные выше договоры аренды переоформлены в соответствии с Законом Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК), постановлением Совета министров Республики Крым от 02.09.2014 N 313, которым утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым.

16.05.2016 между министерством и обществом подписаны договоры аренды земельных участков N 249-п и N 250-п сроком до 26.02.2063 соответственно (том 2 л.д. 47-60, том 1 л.д. 50-60), государственная регистрация которых осуществлена 09.09.2016, 16.05.2019 земельные участки, являющиеся предметом договоров аренды N 249-п и N 250-п, переданы арендатору по актам передачи земельных участков (далее - договоры аренды).

В силу пункта 6.3 договоров аренды договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в судебном порядке в случаях, когда арендатор: использует земельные участки с нарушением целевого назначения земельных участков и разрешенного использования, или способами, приводящими к их порче, не устраняет совершенное умышленно отравление, загрязнение, порчу земельных участков; не использует земельные участки в соответствии с целью, для достижения которых они предоставлены; более 2-х раз подряд не вносит арендную плату по истечении срока, установленного разделом 4 договоров аренды; передал земельные участки или их часть в субаренду, а также передал арендные права земельных участков по договору в залог без получения письменного согласия арендодателя; иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.

Из материалов дела также следует, что рабочей группой, образованной приказом министерства от 19.10.2018 N 74-К, проведена внеплановая выездная проверка наличия, сохранности и использования недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, расположенного по адресу: г.Симферополь от 1 463 км ПК9 + 80 до 1 464 км ПК3, с выездом на объект проверки установлено, что земельный участки (кадастровые номера 90:22:010102:66 и 90:22:010102:67) арендатором не используются, хозяйственная деятельность на земельных участках на момент проверки не ведется, в связи с чем рабочей группой дана рекомендация рассмотреть вопрос о расторжении договоров аренды (том 2 л.д. 61-63, том 1 л.д. 61-63).

В этой связи 09.01.2019 министерство с целью досудебного урегулирования спора направило простой корреспонденцией в адрес общества предложение о расторжении договоров аренды (том 2 л.д. 64-65, том 2 л.д. 64-65).

Сопроводительным письмом от 26.06.2019 N 01-09/2 министерство направило обществу соглашения о расторжении названных договоров аренды (том 1 л.д. 66-68, том 2 л.д. 76-69). Почтовые отправления получены адресатом 05.07.2019 (том 1 л.д. 71-72, том 2 л.д. 70-71).

В ответ на письма министерства общество 09.07.2019 сообщило о том, что на одном из земельных участков находится объект незавершенного строительства, в который вложены значительные средства, который зарегистрирован в установленном законом порядке и на который получены соответствующие правоустанавливающие документы. Обществом совместно с министерством транспорта Республики Крым проводится работа по реализации проекта строительства транспортного пересадочного узла для развития инфраструктуры г.Симферополя и Республики Крым. Вследствие указанных обстоятельств общество несогласно с предложением о расторжении договоров (письмо N 3.09/07-19, том 1 л.д. 73).

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения министерства с соответствующими требованиями в арбитражный суд.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно части 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как верно указал суд первой инстанции, пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление N 11) при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Цель данной нормы заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора.

Суд первой инстанции правильно руководствовался тем, что системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Между тем, при обращении в суд с настоящим исковым заявлением министерство со ссылками на статьи 45, 46 ЗК РФ сослалось на существенное нарушение обществом условий договоров аренды, выразившееся в неиспользовании земельных участков (кадастровые номера 90:22:010102:66 и 90:22:010102:67) арендатором и отсутствие хозяйственной деятельности на земельных участках на момент проверки.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно части 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Как верно указал суда первой инстанции, одним из таких оснований, указанных в подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, является ненадлежащее использование земельного участка, а именно: при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Из дела следует, что договоры аренды заключены между сторонами до 2062 года (46 лет) и вступают в силу с момента их государственной регистрации. Земельные участки переданы арендатору для строительства пригородного вокзала.

Обществом предоставлены суду первой инстанции документы, подтверждающие возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства и принятие мер по освоению земельных участков. В частности, 12.08.2018 обществом получен экспертный отчет по рассмотрению проектной документации по проекту: Строительство пригородного автовокзала по адресу: г.Симферополь от 1 463 км ПК9 + 80 до 1 464 км ПК3.

08.10.2014 архитектурно-строительной инспекцией Республики Крым выдано разрешение на выполнение строительных работ N РК114140003722 заказчику обществу на строительство указанного объекта.

02.12.2016 обществом получена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая возведение объекта незавершенного строительства степенью готовности 12% площадью застройки 3 236,3 кв.м.

Судом первой инстанции установлено, что 15.11.2013 между обществом и общества с ограниченной ответственностью "Монолит-Бетон" заключен договор подряда на выполнение работ по строительству пригородного автовокзала по адресу: г.Симферополь от 1 463 км ПК9 + 80 до 1 464 км ПК3 (том 3 л.д. 11-63). Из названного договора усматривается, что срок выполнения работ с 15.11.2013 до 31.12.2019.

31.08.2019 заказчиком приняты работы по договору на сумму 10 186 078,87 руб., что подтверждается соответствующим актом N 1 выполненных строительных работ и справками о стоимости выполненных работ и затрат (том 3 л.д. 66-72).

28.12.2018 заказчиком приняты строительные работы на сумму 12 300 руб., что также подтверждается актом N 1 выполненных строительных работ и справкой о стоимости выполненных работ и затрат (том 3 л.д.64-65). Указанные обстоятельства также подтверждаются приобщенными к делу платежными поручениями (том 3 л.д. 73-76).

Судом первой инстанции установлено, что 06.08.2019 государственное унитарное предприятие Республики Крым "Крымэнерго" (далее - предприятие) выданы технические условия присоединения к электрическим сетям (том 3 л.д. 77-78), а 22.08.2019 между предприятием и ответчиком заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям N 460/004-1575-19, и осуществлена плата за технологическое присоединение в размере 32 202 руб. (том 3 л.д. 79-86).

Следовательно, ответчиком принимаются определенные меры для завершения строительства пригородного вокзала на арендованных земельных участках.

Данный факт также подтверждается письмами администрации города Симферополя Республики Крым от 06.05.2016 (том 3 л.д. 87), министерства транспорта Республики Крым от 12.04.2019, 18.02.2019, 18.09.2019 (том 3 л.д. 88-102).

Суд первой инстанции, верно отметил, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка. В этом случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые не используются в результате бездействия арендаторов.

Действия государственных органов, органов местного самоуправления по распоряжению публичной (коммунальной) собственностью по передаче в долгосрочную аренду земельных участков направлены, в том числе на развитие экономики региона, различных видов инфраструктуры, создание современных конкурентоспособных отраслей в пределах соответствующей территории, что возможно при активной инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов и реальном осуществлении последними проектов, для реализации которых предоставлены земельные участки.

Применительно к спорным правоотношениям поведение ответчика свидетельствует о принятии мер по освоению земельных участков, переданных последнему по договорам аренды и принятию мер для завершения строительства пригородного вокзала на арендованных участках, что направлено на достижение, как перечисленных выше публичных целей, так и целей заключенных договоров.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что в данном случае нельзя утверждать о бездействии арендатора и существенном нарушении последним условий договоров аренды.

Как верно указал суда первой инстанции, согласно пунктом 1 постановления пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу, установленному пунктом 5 статьи 10 ГК РФ, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Путем системного анализа вышеуказанных норм во взаимосвязи с имеющимися материалами дела суд первой инстанции пришел к верному выводу о недоказанности министерства существенного нарушения обществом условий договоров аренды, вследствие чего правовые основания для удовлетворения требований отсутствуют.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.11.2019 по делу N А83-13329/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.А.Тарасенко

Судьи

И.В.Евдокимов Н.И.Сикорская