Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2020 г. N 15АП-469/20

город Ростов-на-Дону

18 февраля 2020 г.

дело N А53-23224/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2020 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соловьевой М.В.,

судей Емельянова Д.В., Ефимовой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Семченко Ю.В.,

при участии:

от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: представитель Шварцкоп М.С. по доверенности от 27.11.2019, удостоверение;

от Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области: представитель Решетняк Л.П. по доверенности от 18.12.2019, удостоверение;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 11.12.2019 по делу N А53-23224/2018

по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (ИНН 6164229538, ОГРН 1046164044156)

при участии третьих лиц: закрытого акционерного общества "Донское крупнопанельное домостроение" (ИНН 6165018882, ОГРН 1026103728188), общества с ограниченной ответственностью "Управляющая организация "Леанта" (ИНН 6161059856, ОГРН 1106193007260)

о признании незаконным уведомления об отказе в государственной регистрации прав; об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации прав от 07.08.2018 N N61/001/008/2017-75638 соглашения к договору аренды земельного участка N 32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г.Ростов -на-Дону, Первомайский район, 2 мкр. "Темерник", обязании осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды земельного участка N32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, Первомайский район, 2 мкр. "Темерник" (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.06.2019 решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.12.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 признано незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964 как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистраций недвижимости". Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию соглашения от 26.06.2014 к договору аренды земельного участка от 23.03.2011 N 32964.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что действующее федеральное законодательство предусматривает возможность погашения регистрационной записи об ипотеке на земельный участок, возникшей на основании Закона о долевом участии в строительстве, исключительно с момента передачи в установленном порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке. Судом первой инстанции не указаны подлежащие применению к спорным правоотношениям специальные нормы действующего законодательства, опровергающие вышеуказанные доводы управления, поскольку у управления отсутствовали сведения об исполнении застройщиком обеспеченных залогом обязательств по ряду договоров долевого участия в строительстве, то, следовательно, и отсутствовала объективная возможность погашения записи об аренде земельного участка. Действующим законодательством не предусмотрена возможность у регистрирующего органа в отсутствии решения суда о признании организации-должника банкротом и введении в отношении нее процедуры конкурсного производства или решения уполномоченного органа о снятии ареста игнорировать ограничения (обременения), считать ограничения (обременения) снятыми и (или) осуществлять регистрационные действия при их наличии в ЕГРН.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить. Представитель Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23.03.2011 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Донское крупнопанельное домостроение" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:020605:0044, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Миронова, 2 микрорайон района "Темерник" для использования в целях завершения проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, площадью 2461 кв.м (п.1.1 договора).

В Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44 внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" и ипотека в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 29.11.2017 N 61/001/001/2017-305159.

Согласно вышеуказанной выписке из ЕГРН в пределах земельного участка расположен объект недвижимого имущества с кадастровым номером 61:44:0020605:5380 с выделенными в нем помещениями с определенными кадастровыми номерами, что также подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.08.2017.

26.06.2014 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014.

25.07.2017 Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Управление Росреестра по Ростовской области) с заявлением об осуществлении государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка N 32964 от 23.03.2011, по которому стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды.

В качестве документа-основания Департаментом были представлены соглашение к договору аренды земельного участка N 32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014, заявление о расторжении договора от 25.07.2017.

Уведомлением от 08.05.2018 N 61/001/008/2017-75638 Управление Росреестра по Ростовской области сообщило о приостановлении действий по государственному кадастровому учету соглашения к договору аренды до 07.08.2018 со ссылкой на часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Уведомлением от 07.08.2018 N 61/001/008/2017-75638 заявителю было отказано в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка N 32964 от 23.03.2001 от 26.06.2014 по основаниям, аналогичным основаниям приостановления государственной регистрации соглашения.

Не согласившись с отказом в осуществлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N 32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции в постановлении от 24.06.2019 указал, что суду следует исследовать вопрос об отсутствии в ЕГРН на момент принятия Управлением Росреестра по Ростовской области оспариваемого решения от 07.08.2018 ограничений (обременений) в виде ареста земельного участка и запрета регистрирующему органу совершать регистрационные действия в отношении спорного участка.

Согласно абзацу 2 подпункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Руководствуясь статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, ненормативный акт, действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными (незаконными) при наличии одновременно двух условий: в случае, если данные ненормативный акт, действия (бездействие) не соответствуют закону и нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются положениями Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о регистрации), который согласно его части 1 статьи 72 вступил в силу с 01.01.2017, за исключением части 4 статьи 66 и статьи 68 настоящего Федерального закона.

В соответствии с положениями Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Статьей 1 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержится перечень оснований для приостановления в государственной регистрации прав. В частности государственная регистрация прав может быть приостановлена в случаях, если:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам.

Согласно части 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ).

При обращении в Управление Росреестра по Ростовской области, Департаментом в качестве документа-основания для государственной регистрации было представлено вышеуказанное соглашение к договору аренды земельного участка N 32964 от 23.03.2011 от 26.06.2014.

В силу положений ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N214) все договоры долевого строительства должны быть обеспечены залогом.

Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ N 214 в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Вместе с тем, согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 1 статьи 42 Закона о регистрации регламентирует, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения, неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В соответствии с совместным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189 - ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а департамент утрачивает право на распоряжение им.

Указанная правовая позиция закреплена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.

Судом первой инстанции установлено, что в материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру с кадастровым номером 61:44:0020605:5461 в многоквартирном доме Управлением Росреестра по Ростовской области была осуществлена 13.06.2017, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 30.06.2017.

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию в 2017 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.12.2016.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что материалами дела подтверждена регистрация права собственности на помещения в многоквартирном доме, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что право аренды ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" на земельный участок с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме прекратило свое действие.

В силу статей 289, 290 Гражданского кодекса, статьи 36 Жилищного кодекса, а также разъяснений, приведенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1). В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13). Залогом в порядке должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (часть 8.1 статьи 13).

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом, регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В определении от 14.01.2014 N 2-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что установленное статьей 13 Закона N 214-ФЗ правовое регулирование позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

Факт расторжения договора аренды от 23.03.2011 на основании соглашения от 26.06.2014, окончание строительства объекта долевого участия и передача застройщиком участникам долевого строительства конкретных помещений, а также отсутствие доказательств обращения участников долевого строительства в соответствии с положениями статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ за взысканием на предмет залога (намерений реализовать право залогодержателей на предмет залога в судебном порядке до прекращения договора аренды) в связи с неисполнением застройщиком своих обязательств перед ними, позволяют сделать вывод о возможности прекращения в рассмотренном случае ипотеки по основанию, предусмотренному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права аренды земельного участка.

Положения статьи 334, пункта 4 статьи 336, статьи 345, подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 29 Закона о регистрации N 122-ФЗ и статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не позволяют сделать вывод о том, что осуществление государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с расторжением договора аренды поставлено в зависимость от погашения записи об ипотеке права аренды земельного участка (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.08.2017 года N А05-12488/2016).

Залог права аренды на земельный участок не служит препятствием для расторжения договора аренды, ибо основания прекращения залога права аренды, применимые в случаях, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия в строительстве не предусмотрены в Законе об участии в долевом строительстве N 214-ФЗ, а в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекратится в связи с прекращением заложенного права (указанный вывод содержится в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.10.2017 года по делу N А43-32036/2016).

Наличие регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, возникшего из договора аренды, который расторгнут по соглашению сторон, не является препятствием для регистрации прекращении права аренды и у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с прекращением договора аренды.

Апелляционной коллегией не принимается довод регистрирующего органа о невозможности регистрации прекращения права аренды без прекращения ипотеки по правилам, предусмотренным подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 25 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", поскольку как названными нормами установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Обстоятельство регистрации ипотеки, возникающей в силу закона, не может отменить действие правовых норм, обуславливающих основания и момент прекращения обязательственных правоотношений сторон, вытекающих из гражданско-правового договора (в настоящем случае - договора аренды). Прекращение права аренды и регистрация прекращения права так же не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон договора ипотеки.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что оспариваемое решение административного органа нарушает права и законные интересы заявителя. В связи с чем, признал недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0020605:44, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации от 07.08.2018.

У суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции.

По указанию суда кассационной инстанции судом первой инстанции исследовался вопрос об обстоятельствах наложения ареста, которые на момент принятия Управлением решения о приостановлении регистрационных действий, а впоследствии и отказа в их осуществлении, препятствовали осуществлению действий по погашению записи об аренде.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления ФССП России по Ростовской области от 28.05.2018 N 82240/12/61029 -сД 30.05.2018 регистрирующим органом был зарегистрирован в ЕГРН арест в отношении объектов недвижимого имущества, имущественных прав (собственности, аренды, залога и т.д.), зарегистрированных за должником - ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение". Управлению было запрещено совершать регистрационные действия в отношении арестованного имущества и имущественных прав, принадлежащих должнику.

Зарегистрированные ограничения (обременения) в ЕГРН 01.11.2018 регистрирующим органом прекращены на основании постановления судебного пристава исполнителя Октябрьского районного отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления ФССП России по Ростовской области о снятии ареста с имущества должника от 03.10.2018 N 82240/12/61029-СД.

Таким образом, на момент вынесения отказа от 07.08.2018, запись об ограничении (обременении), внесенная в ЕГРН на основании постановления судебного пристава-исполнителя Октябрьского отдела судебных приставов г. Ростова-на-Дону Управления ФССП России по Ростовской области от 28.05.2018 N 82240/12/61029-СД, сохранялась до 01.11.2018.

Вместе с тем, на момент заключения соглашения о расторжении договора аренды -26.06.2014, арест на указанный объект недвижимости не был наложен, поскольку постановление о разрешении наложении ареста на имущество было издано после заключения соглашения о расторжении договора N 32964 от 23.03.2011.

Право аренды ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" на земельный участок с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме прекратило свое действие в силу закона в связи с переходом земельного участка в собственность жильцов многоквартирного жилого дома с 13.06.2017 (регистрация права собственности на первое помещение в доме).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что запись о наличии ареста в отношении земельного участка не может свидетельствовать о наличии противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами.

На момент принятия Управлением отказа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 07.08.2018 право аренды ЗАО "Донское крупнопанельное домостроение" было прекращено, в виду перехода земельного участка в собственность граждан многоквартирного жилого дома. В связи с чем, в отношении права аренды земельного участка не могли быть применены обременения на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 28.05.2018.

На основании изложенного апелляционная коллегия пришла к выводу, что у Управления отсутствовали законные основания, предусмотренные статьей 20 Закона о государственной регистрации, для отказа в государственной регистрации прав.

Приведенные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода об обоснованности заявленных требований.

В связи с изложенным, суд обоснованно пришел к выводу, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Ростовской области подлежит признанию незаконным, а заявление подлежит удовлетворению.

В целях устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя суд первой инстанции правомерно возложил на Управление Росреестра по Ростовской области обязанность осуществить государственную регистрацию соглашения к договору аренды.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильность сделанных судом первой инстанции и подтвержденных материалами дела выводов.

Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.12.2019 по делу N А53-23224/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в течение двух месяцев с даты его вступления в законную силу (даты изготовления в полном объёме), через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

Д.В. Емельянов О.Ю. Ефимова