Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2020 г. N 18АП-929/20

г. Челябинск

25 февраля 2020 г.

Дело N А47-13113/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С. рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2019 по делу N А47-13113/2019.

В судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Оренбургской области, принял участие представители:

Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга - Дьяконова Марина Михайловна (доверенность от 14.01.2020);

общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" - Шатилова Александра Сергеевна (доверенность от 10.01.2019);

Администрации города Оренбурга - Старых Юрий Александрович (доверенность от 13.01.2020).

Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга ( далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" (далее - ответчик, общество, ООО "ЗападноАбдулинО") о расторжении договора аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечена Администрация города Оренбурга (далее - Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2019 (резолютивная часть оглашена 29.11.2019) заявленные требования удовлетворены. Суд расторг договор аренды земельного участка от 30.03.2016 N 16/л-99юр, заключенный между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга и обществом с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО".

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "ЗападноАбдулинО" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о расторжении договора в связи неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы. Арендная плата не могла быть уплачена, поскольку общество полагало договор аренды незаключенным. Кроме того, земельный участок не мог быть использован по назначению, ввиду исключившего завершение строительства объекта утверждения границ объекта культурного наследия, постановлением Правительства Оренбургской области от 04.04.2016 N 237-п. В силу статей 606, 611,614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможность использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, исключает право арендодателя требовать внесения арендной платы и ссылаться на такое нарушение в качестве основания расторжения договора.

Оснований для расторжения договора в связи с использованием земельного участка с существенными нарушениями условий договора (отсутствие ведения строительства) также не имелось, ввиду невозможности использования земельного участка. В выдаче градостроительного плана земельного участка обществу было отказано со ссылкой на необходимость оформления прав на земельный участок. Названное свидетельствует о противоречивой позиции органов местного самоуправления.

Также судом первой инстанции не дана оценка доводам о незаключенности договоров аренды (которые не были подписаны обществом) и незаконного проведения его государственной регистрации по заявлению Департамента. Приведенные в качестве основания государственной регистрации вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делам N А47-7180/2015 и А47-9903/2016, не имеют отношения к вопросам регистрации договоров аренды; срок действия договоров определенный при осуществлении государственной регистрации на три года, к моменту ее осуществления истек на 7 месяцев.

Департаментом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором выражено несогласие с ее доводами.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил приобщить к материалам дела приложенные к апелляционной жалобе дополнительные доказательства - предписание Департамента градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга об устранении нарушений земельного законодательства от 10.12.2019 N 032/103, сопроводительное письмо от 12.12.2019 исх. N 01-24/6482 в Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга о направлении данного предписания.

Представители истца и третьего лица высказали возражали по доводам апелляционной жалобы, а также в отношении приобщения к материалам дела представленных ответчиком дополнительных доказательств.

Дополнительно представленные ООО "ЗападноАбдулинО" на стадии апелляционного судопроизводства доказательства, в силу положений части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не приобщены к материалам дела, поскольку апеллянтом не представлено сведений о наличии объективных причин невозможности представления данных документов в суд первой инстанции. При отклонении заявленного ответчиком ходатайства судебной коллегией также учтено, что вышеуказанные документы датированы позднее вынесения обжалуемого решения.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела 03.10.2006 по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона между обществом "Атриум" в лице конкурсного управляющего (продавец) и обществом "ЗападноАбдулино" (покупатель) подписан договор N 1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупателем в собственность приобретены, в том числе, незавершенный строительством торгово-административный комплекс "Атриум", расположенный по адресу: г. Оренбург, ул. Советская, 50.

Право собственности ООО "ЗападноАбдулино" на приобретенный объект зарегистрировано за ответчиком 03.04.2013.

Указанный объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3 053 кв.м. (Блок А) и единое землепользование с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв.м. (Блок Б).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу А47-7180/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО", на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с ООО "ЗападноАбдулинО" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения суда Департамент направил в адрес ответчика проекты договоров аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды N 16/л-101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Вступившим в законную силу 31.07.2017 решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47- 9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между ООО "ЗападноАбдулинО" и Департаментом при заключении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 суд отказал обществу в изменении предмета договора в части уменьшения его площади, указав, что иной земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, следовательно, не может являться предметом договора аренды. Исключил из договора пункт 2.3; изложил пункт 3.1.1 в следующей редакции "Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке"; пункт 3.1.5. "на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области, муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора"; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении "Расчёт арендной платы", расчёт арендной платы производить с момента заключения договора.

Согласно представленной выписке из Единого государственной реестра недвижимости от 15.11.2019 в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 56:44:0000000:12 зарегистрировано обременение правом аренды ООО "ЗападноАбдулинО" на основании договора аренды земельного участка от 30.03.2016 N 16/л-99юр. Дата государственной регистрации 24.10.2019. В состав земельного участка в виде единого землепользования площадью 6946 кв.м. входят земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0219016:4, 56:44:0220001:3.

По условиям договора N 16/л-99юр от 30.03.2016. арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово- административного комплекса "Атриум", с местоположением: Оренбургская область, город Оренбург, улица Советская, N 50, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 N А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.

Согласно пункту 1.4. земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема - передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.1. арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

Согласно п. 2.2. договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и ненадлежащим использованием земельного участка, истец направил в адрес ответчика претензию N 01-24-1/4389 от 15.08.2019 с требованием погасить имеющуюся задолженность и с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.

Указанная претензия и соглашение от 15.08.2019 о расторжении договора земельного участка N 16/л-99юр от 30.03.2016 получены представителем общества Шатиловой А.С. 15.08.2019.Соглашение о расторжении договора подписано не было.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу N А47-5695/2019 удовлетворены исковые требования Администрации города Оренбурга к ООО "ЗападноАбдулинО", в пользу Администрации взыскана сумма основного долга по арендным платежам по договору N 16/л-101юр от 30.03.2016 (с кадастровым номером 56:44:0220001:9) за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп. и приходящуюся на сумму основного долга пени в размере 26 019 руб. 26 коп., всего 391 176 руб. 06 коп.

Указав на нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд, отсутствие разрешения на строительство и фактическое неиспользование земельного участка для целей строительства, ненадлежащее содержание объекта, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При их рассмотрении, суд первой инстанции установил, что вступившими в законную силу судебными актами по делам N А47-9903/2016, N А47-5694/2019 установлены обстоятельства заключенности спорного договора и наличия задолженности общества по внесению арендных платежей за период с 31.01.2017 по 28.02.2019, что свидетельствует о наличии предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора. При оценке основания расторжения договора аренды в связи с ненадлежащим использованием земельного участка, суд счел, что с 2017 года ООО "ЗападноАбдулинО" не приступило в достройке объекта приобретенного в 2013 году объекта незавершенного строительства. Срок действия разрешения на строительство у предыдущего собственника истек в 2008 году, за выдачей нового разрешения на строительство общество не обращалось. В отсутствие соответствующего обращения и отказа в выдаче разрешения на строительство, утвержденной проектной документации, обращении за выдачей градостроительного плана физического лица Шатиловой А.С., суд исключил возможность оценки доводов ответчика о невозможности осуществления строительства по причине нахождения в границе объединенной охранной зоны объектов культурного наследия.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Анализируемые правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка N 16/л-99юр от 30.03.2016, который обоснованно квалифицирован судом первой инстанции в качестве договора аренды применительно к нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценивая доводы подателя апелляционной жалобы относительно незаключенности договора аренды, суд первой инстанции обоснованно счел, что договор аренды N 16/л-99юр от 30.03.2016, с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-9903/2016 от 28.06.2017 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и фактически исполнялся сторонами в силу нахождения на земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда. При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

В силу названного, анализируемый договор заключен с момента вступления решения суда по делу N А47-9903/2016 от 28.06.2017.

Аналогичная оценка момента заключения договора дана вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу А47-5695/2019, в рамках требований Администрации города Оренбурга к ООО "ЗападноАбдулинО" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору N 16/л-101юр от 30.03.2016.

Кроме того, доводы о незаключенности договора аренды, приведенные подателем апелляционной жалобы в контексте отсутствия обязанности внесения арендных платежей, противоречат разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу которых стороны исполняемого сторонами договора аренды в соответствии с которым собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приведенные подателем апелляционной жалобы возражения относительно незаконности проведения его государственной регистрации договора аренды по заявлению Департамента; определения при осуществлении государственной регистрации срока действия договора на три года, который к моменту ее осуществления истек на 7 месяцев, не подлежат правой оценке при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Спор о признании государственной регистрации аренды недействительной инициирован ООО "ЗападноАбдулинО" в самостоятельном производстве (дело N А47-18219/2019).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 2.2. договора, арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.08.2019 по делу А47-5695/2019 с ООО "ЗападноАбдулинО" в пользу Администрации взыскана сумма основного долга по арендным платежам по договору N 16/л-101юр от 30.03.2016 за период с 01.07.2017 по 31.01.2019 в размере 365 156 руб. 80 коп.

Указанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Подтвержденное судебным актом нарушение ответчиком обязательств исключает обоснованность его ссылок на невозможность использования земельного участка по назначению в целях завершения строительства объекта и соответствующие положения статей 606, 611,614, пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод подателя апелляционной жалобы о том, что арендная плата не могла быть уплачена, поскольку общество полагало договор аренды незаключенным противоречит судебным актам по вышеназванным делам и сам по себе не исключает факта нарушения обязательств.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Установив, что нарушение ответчиком обязательств имело место более двух лет, а обращение в суд имело место после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора путем направления истцу уведомления от 15.08.2019 о наличии задолженности по договору аренды, а также предложения о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии поименованного в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, необходимого и достаточного для расторжения договора аренды N 16/л-101юр от 30.03.2016 в судебном порядке по инициативе арендодателя.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции о наличии в рассматриваемом случае также предусмотренных пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договора в связи с использованием земельного участка с существенными нарушениями условий договора (отсутствие ведения строительства), судебной коллегией не установлено.

Согласно абзацу 5, 7 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно приступать к использованию земельных участков; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с установленными гражданским законодательством основаниями, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в том числе при использовании земельного участка не по целевому назначению, неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.

Как установлено судом первой инстанции, вступив в договор аренды в 2017 году, общество приняло на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию объекта аренды (земельного участка) в соответствии с видом разрешенного использования - строительство.

Согласно актам обследования земельного контроля от 20.08.2019 N 39/075 и от 22.11.2019 N 73/05 ответчик не осуществляет никаких строительных работ на арендуемом земельном участке. К достройке приобретенного в 2013 году объекта незавершенного строительства ответчик не приступал, за выдачей разрешения на строительство и утверждения проектной документации, необходимых в соответствии со статьями 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не обращался.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание возражения ответчика о невозможности осуществления строительства на земельном участке в связи с запретом на капитальное строительство на спорном земельном участке по причине его нахождением в границе объединенной охранной зоны объектов культурного наследия.

Возражения ответчика об обращении общества в лице Шатиловой А.С. 15.04.2019 с заявлением о выдаче градостроительного плана и отказе в его выдаче органами местного самоуправления, не могут быть признаны обстоятельством, исключающим расторжение договора аренды. Доказательств неправомерности такого отказа и его оспаривания обществом материалы дела не содержат.

Судебной коллегией отмечается, что приведенная в апелляционной жалобе мотивировка, включая ссылки на экспертное заключение N 35-19 от 28.10.2019 общества с ограниченной ответственностью "Экспертно-консультационный центр "Профэксперт", которым установлена техническая невозможность завершения строительства ТАК "Атриум" в границах объединенной охранной зоны объектов культурного наследия установленной Постановлением правительства Оренбургской области от 04.04.2016 N 237-п, исключает целесообразность сохранения договорных отношений и подтверждает отсутствие нарушений прав ответчика расторжением спорного договора.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 09.12.2019 по делу N А47-13113/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева