Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2020 г. N 18АП-19807/19

г. Челябинск

26 февраля 2020 г.

Дело N А07-3252/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Забутыриной Л.В.,

судей Румянцева А.А., Сотниковой О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой К.Е., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 по делу N А07-3252/2018 об отказе в удовлетворении заявления о расторжении договора аренды.

В судебном заседании приняли участие:

представитель Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - Мирзаянов Р. А., доверенность от 20.10.2019, диплом о высшем юридическом образовании, паспорт.

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью КФХ "АПРЕЛЬ" - Штанько Александр Алексеевич, решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.10.2018, паспорт.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.03.2018 заявление общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ОТЭК" о признании несостоятельным (банкротом) ООО КФХ "АПРЕЛЬ" (ИНН 0257008643, ОГРН 1080257001000, далее - должник) принято, возбуждено дело последнего.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.05.2018 (резолютивная часть от 23.04.2018) в отношении ООО КФХ "АПРЕЛЬ" введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим ООО КФХ "АПРЕЛЬ" утвержден арбитражный управляющий Штанько Александр Алексеевич (член АССОЦИАЦИЯ СОАУ "МЕРКУРИЙ").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 22.10.2018 (резолютивная часть от 15.10.2018) ООО КФХ "АПРЕЛЬ" признано несостоятельным (банкротом), в отношении ООО КФХ "АПРЕЛЬ" открыто конкурсное производство сроком. Конкурсным управляющим ООО КФХ "АПРЕЛЬ" утвержден арбитражный управляющий Штанько Александр Алексеевич (член АССОЦИАЦИЯ СОАУ "МЕРКУРИЙ").

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило заявление Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (ИНН 0257006903; далее - администрация) о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, с обязанием ООО КФХ "АПРЕЛЬ" освободить и передать по акту приема-передачи Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, с указанием об основании для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права аренды.

Определением суда от 17.12.2019 в удовлетворении требований отказано.

С определением суда от 17.12.2019 не согласилась администрация, обратившись с апелляционной жалобой.

Заявитель указал, что должник имеет задолженность перед администрацией, в том числе подтвержденную судебным актом. Ссылаясь на условия договора (пункт 4.1.1, 3.5), заявитель полагает, что с учетом установленного факта несвоевременного внесения арендной платы, длительного периода просрочки исполнения обязательств по уплате арендной платы, нарушения являются существенными, свидетельствующими о наличии оснований для расторжения договора. Указывая на положения статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), заявитель считает, что данная норма не ограничивает субъектов гражданских правоотношений в использовании иных прав, в том числе правом на досрочное расторжение договора, включение права аренды в конкурсную массу не лишает собственника права расторгнуть договор в связи с существенным нарушением его условий другой стороной. Факт признания арендатора банкротом не освобождает его от обязанности по своевременному внесению арендной платы. Не получение арендодателем соответствующих платежей в срок препятствует пополнению бюджета. Расторжение договора позволит арендодателю передать земельный участок платежеспособному лицу и получать соответствующие денежные средства. Должник не имеет возможности своевременно вносить арендные платежи. Арендатором не осуществляет использование земельного участка в том числе по целевому назначению. Земельный участок не обрабатывается, сельскохозяйственная деятельность арендатором в пределах земельного участка не осуществляется. Ответчиком не проводятся обязательные агротехнические, культуртехнические, фитосанитарные и агрохимические мероприятия по охране и защите земель, улучшению плодородия почвы, в результате чего сельскохозяйственные угодья заросли многолетней травой и древесно-кустарниковой растительностью, что подтверждается материалами обследования земельного участка от 17.07.2019. Указывая на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), нормы законодательства в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения, заявитель полагает, что факт не использования земельного участка ответчиком в течение длительного времени является существенным нарушением условий договора, что позволяет истцу требовать досрочного расторжения договора и возврата земельного участка.

В дополнениях к жалобе заявитель отметил, что судом не дана оценка доводам заявителя и документам, представленным им, в части касающейся не использования участка по целевому назначению. Не проведение соответствующих агротехнических мероприятий в отношении земельного участка влечет ухудшение его качественных характеристик и, как следствие, невозможность его дальнейшего использования. По мнению подателя, вывод суда об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам. Выводы суда сводятся к обоснованию правомерности принятия судом заявления и рассмотрения его в деле о банкротстве. Между тем, правомерность обращения с заявлением в деле о банкротстве не оспаривалась сторонами. Выводы суда об устранении арендатором нарушений обязательств не соответствует обстоятельствам. Задолженность за 2017-2018 годы до настоящего времени не погашена, погашена только часть текущих платежей. В связи с чем, не обоснован вывод об устранении нарушений в разумный срок. Не использование земельного участка носит длящийся характер. На дату вынесения обжалуемого акта ни одно из нарушений, послуживших основанием для обращения арендодателя с заявлением, не устранено. Исходя из правовых подходов, сформированных в судебной практике, не обоснован вывод о том, что включение права аренды в конкурсную массу препятствует досрочному расторжению договора аренды. В рассматриваемом случае сохранение права аренды в конкурсной массе осуществляется в ущерб интересам / правам собственника земельного участка, который, в свою очередь, не получает арендные платежи, не имеет возможности передать собственный земельный участок платежеспособному арендатору. За счет имущества / средств одного кредитора суд считает возможным учесть интересы и удовлетворить требования всех иных кредиторов. Права собственника имущества будут существенно нарушены: отказ в удовлетворении требований повлечет за собой лишь увеличение суммы задолженности арендатора по арендной плате, не использование земельного участка категории находящейся под особой охраной приведет собственника к дополнительным расходам в виде затрат, связанных с восстановлением плодородного слоя почвы, чем длительнее сложившаяся ситуация будет иметь место, тем больше будут данные затраты. В связи с чем, использование собственником своего права на расторжение договора нельзя расценивать, как злоупотребление правом. В определении суда не указано, в чем конкретно выражено злоупотребление правом, которое повлекло отказ в удовлетворении требований.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель подателя жалобы поддержал доводы жлобы в полном объеме.

Представитель конкурсного управляющего указал на отсутствие оснований для отмены судебного акта.

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы уведомлены посредством почтового отправления, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание представителей не направили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации МР Бирский район РБ от 07.07.2009 N 1467 между Администрацией Бирского района РБ (арендодатель) и ООО КФХ "Апрель" (арендатор) 20.07.2009 заключен договор аренды N 143-09-47зем находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: РБ, Бирский район (в районе с. Печенкино и с. Маядыково) для сельскохозяйственного производства, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 48310000 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия договора устанавливается с 07.07.2009 по 07.07.2058.

Расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью (п.3.1 договора).

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, в случае изменения действующих на момент заключения договора ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных правовыми актами РФ и РБ. При этом составляется новый расчет арендной платы на текущий год (п.3.4 договора).

Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа первого месяца квартала путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в расчете (п.3.5 договора).

Согласно п.4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных расчетов к договору в соответствии с п. 3.3, п. 3.4 и нарушения других условий договора.

Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; за свой счет и в срок не позднее двух месяцев с момента заключения договора и изменений к нему обеспечить его (их) государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и представить копии документов о его (их) регистрации арендодателю (п. п. 4.4.1, 4.4.3, 4.4.5 договора).

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п.4.1.1 (п.6.2 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ в установленном законом порядке, земельный участок, составляющий предмет договора аренды, передан по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.02.2019 требования Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО КФХ "Апрель" в размере 1 886 247,04 рублей задолженности.

Согласно инвентаризационной описи имущества должника и положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО КФХ "Апрель", право аренды на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 по договору аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.09 включено в конкурсную массу должника с рыночной стоимостью 68 128 000 рублей.

27.06.2018 администрация направила в адрес должника письмо исх. N 568 от 27.06.2018 с требованием о необходимости погашения задолженности в срок до 10.07.2018, а в случае невыполнения данного требования просил подписать соглашение о расторжении договора аренды. На уведомление заявителя, должник не ответил, указанную задолженность не оплатил.

18.04.2019 заявитель направил в адрес должника уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, отправлено почтовым уведомлением и вручено под роспись конкурсному управляющему Штанько А.А.

Заявитель в соответствии со статьей 619 ГК РФ направил арендатору письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Полагая, что имеются оснований для расторжения договора аренды и возврата участка в судебном порядке, заявитель обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Заявитель полагает что, договор аренды подлежит досрочному расторжению в связи с прекращением обязательств в порядке статей 450, 453, 619 ГК РФ. Заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 34 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Конкурсным управляющим, кредитором ООО "ОТЭК" представлены возражения, в обоснование возражений ссылаются на то, что должник являлся сельхозпредприятием, имущество в виде права аренды земельного участка включено в конкурсную массу должника и подлежит реализации с иным имуществом как единый комплекс, иного имущества должника не будет достаточно для расчетов с кредиторами должника. В реестр требований кредиторов включены требования кредиторов на общую сумму 61 211 745 рублей. Собранием кредиторов от 30.08.2019 утверждена начальная цена не залогового имущества должника, в том числе право аренды на указанный участок по цене 68 128 000 рублей, текущие требования перед заявителем на сумму 575 648,66 рублей погашены по платежному поручению от 07.11.2019 года, ранее заявитель о расторжении договора не обращался, судебным актом от 05.04.2018 по делу N А07-21488/2017 требование о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка заявителем по спорному земельному участку, представленный акт обследования земельного участка не подтверждает его ухудшение, так как проведен в односторонним порядке в процедуре конкурсного производства 17.07.2019, по фотографиям не усматривается место проведения съемки.

Как следует из пояснений конкурсного управляющего и заявителя в судебном заседании текущие обязательства должника по оплате арендных платежей исполнены полностью.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что требование заявителя о расторжении договора аренды, заключенного до 2058 года, направлено на одностороннее отчуждение из конкурсной массы принадлежащего должнику права аренды, поскольку текущая задолженность по арендным платежам должника погашена, фактически требование о расторжении договора аренды предъявлено после возбуждения в отношении него процедуры банкротства, основания для одностороннего отказа от договора аренды в установленном договором аренды порядке отсутствуют, с учетом того, что право аренды включено в конкурсную массу должника, требование заявителя фактически направлено на безвозмездное изъятие ликвидного актива из конкурсной массы; земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены. Доводы заявителя о не использовании земельного участка, наличии инвесторов судом отклонены как необоснованные с точки зрения Закона о банкротстве и нарушающие права иных кредиторов должника на удовлетворение требований кредиторов за счет реализации имущества должника, в том числе право аренды земельного участка, включенного в конкурсную массу должника.

Апелляционный суд полагает, что определение подлежит отмене в силу следующего.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, частью 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве) заявления и ходатайства кредитором, в том числе о разногласиях, возникших между ним и конкурсным управляющим, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Согласно части 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое

имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 ГК РФ установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 ГК РФ, установлены другими законами.

Земельный кодекс РФ, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный

участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В пункте 23 постановления Пленума N 11 внимание судов обращено на то, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить такое требование без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В рассматриваемом случае срок действия договора определен сторонами с 07.07.2009 по 07.07.2058, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению нормы статьи 22 Земельного кодекса РФ.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащий исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество.

Земельные участки, находящиеся в аренде, к исключению из конкурсной массы, Законом о банкротстве не отнесены.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, как верно отметил суд первой инстанции, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном Законом о банкротстве.

Между тем, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ допускает возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

В процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606, 619 ГК РФ), особенностей земельных отношений, вытекающих из использования земель сельскохозяйственного назначения), с другой стороны, интересы заинтересованных в максимальном пополнении конкурсной массы должника и его кредиторов.

Каких-либо специальных норм или договорных условий, применимых к рассматриваемым отношениям, которыми бы устанавливался запрет на расторжение заключенного в 2009 году договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на которых отсутствуют объекты, в том числе незавершенные строительством. В Законе о банкротстве не содержатся положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Сохранение договорных отношений в ситуации систематического невнесения платежей арендатором, не только нарушает права публичного собственника, не получающего того, на что он справедливо рассчитывал при заключении договора аренды, но и влечет за собой наращивание задолженности по текущим арендным платежам, чем может ухудшаться положение кредиторов арендатора.

Более того, уполномоченным органом (комиссионно) зафиксирован факт ненадлежащего использования земельного участка (по целевому назначению в полном объеме не используется /установлен факт использования по целевому назначению только части участка/, признаков обработки почвы, возделывания сельскохозяйственных культур не установлено на большей части, по площади произрастает сорная растительность и т.д.), относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения. Факты, зафиксированные в акте проверки использования участка, установленном порядке не оспорены и не опровергнуты. Ссылки на данные отчетности должника не принимаются, поскольку не опровергают вышеуказанных фактов и сами по себе не подтверждают обработку всей площади земельного участка, возделывания сельскохозяйственных культур по всей площади участка.

Между тем, в силу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков обязаны: осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду; соблюдать нормы и правила в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения (статья 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения").

В договоре установлено право на досрочное расторжение договора аренды в случае установления факта нецелевого использования участка.

Нарушение носит длящийся характер.

Нарушение плодородного слоя почвы может повлечь дополнительные расходы собственника на его восстановление.

Таким образом, установлено существенное нарушение условий договора, влекущее возможность предъявления требований о досрочном расторжении договора аренды - пункты 6.2, 4.1.1, 4.4.2.

При этом, возврат арендованной вещи по причине прекращения договора не может квалифицироваться как действие, направленное на приоритетное удовлетворение требования арендодателя, поскольку такой возврат имущества не влияет на уже сформировавшуюся задолженность по арендной плате и не направлен на прекращение денежного обязательства по уплате долга по правилам главы 26 ГК РФ.

В силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Определяя баланс между этими разнонаправленными интересами, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать в удовлетворении иска о расторжении договора. Однако конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд - соответствующие доводы проверить и установить конкретные обстоятельства, указывающие на злоупотребление.

В рассматриваемом случае таких обстоятельств не установлено. Оснований для квалификации поведения администрации, как направленного на злоупотребление правом, не имеется.

Следовательно, отсутствуют в рассматриваемом случае основания для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества.

Сам факт включения права аренды в конкурсную массу, определения рыночной стоимости самого земельного участка (а не права аренды), утверждения порядка продажи в отношении имущественного комплекса (включающего права аренды), не препятствует удовлетворению требований. Оценка произведена по состоянию на 28.02.2019, положение о порядке продажи утверждено 30.08.2019. К моменту утверждения порядка продажи должник уже был уведомлен о предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды (уведомление от 18.04.2019 получено непосредственно конкурсным управляющим).

Вопреки утверждению конкурсного управляющего и суда, выявленные нарушения не устранены в разумные сроки. Частичное погашение текущих требований не подтверждает устранения всех выявленных существенных нарушений.

Следовательно, определение подлежит отмене, а жалоба - удовлетворению (подпункт 3 пункта 1 статьи 270 АПК РФ).

Вопросы погашения записи в ЕГРН могут быть разрешены администрацией самостоятельно, учитывая, что данное действие может быть совершено при обращении с соответствующим заявлением в регистрирующий орган. Требование в данной части не носит самостоятельного характера.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с пунктом 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2019 по делу N А07-3252/2018 отменить, апелляционную жалобу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 143-09-47 зем от 20.07.2009, обязать общество с ограниченно ответственностью крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" освободить и передать по акту приема-передачи Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Забутырина

Судьи

А.А. Румянцев О.В. Сотникова