Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2020 г. N 07АП-13179/19 по делу N А45-20901/2019

город Томск

4 марта 2020 г.

Дело N А45-20901/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2020 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Стасюк Т.Е.,
судей		Киреевой О.Ю.
		Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Семененко И.Г., рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Окружная-29" (07АП-13179/2019) и общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-МС" (07АП-13179/2019(2)) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.11.2019 по делу N А45-20901/2019 по иску мэрии города Новосибирска (пр-кт Красный, д. 34, г. Новосибирск, 630099, ОГРН 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью "Окружная-29" (ул. Некрасова, д. 48, оф. 5, г. Новосибирск, 630005, ОГРН 1155476128213), обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт-МС" (ул. Нижегородская, д. 32, стр. 15, оф.609, комн. 22, г. Москва, 109029, ОГРН 1067746498038) об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Аликов Мунир Абдуллович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

В судебном заседании приняли участие:

от ответчика ООО "Окружная-29": Шмидт Г.Ю. по доверенности от 30.01.2020, удостоверение адвоката; Симанов В.И. по доверенности от 17.02.2020, паспорт;

от ответчика ООО "Эксперт-МС": Измайлов С.М. по доверенности от 21.07.2019, паспорт.

СУД УСТАНОВИЛ:

мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Окружная-29" (далее - ООО "Окружная-29"), обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт-МС" (далее - ООО "Эксперт-МС") с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Окружная, д. 29 стр., путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.11.2019 иск удовлетворён, изъят у ООО "Окружная-29" и ООО "Эксперт-МС" объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенный по адресу: город Новосибирск, улица Окружная, д. 29 стр., путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Окружная-29" и ООО "Эксперт-МС" обратились в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Окружная-29" указывает, что суд незаконно вынес определение о принятии искового заявления, поскольку документы во исполнения определения об оставлении апелляционной жалобы без движения поступило за сроком предоставления документов; суд сделал неверный вывод о спорном объекте недвижимости, посчитав его незавершенным; судом сделан неверный вывод о недоказанности фактов затягивания строительства по причине действий ресурсоснабжающей организации и истца; разрешением на строительство от 20.12.2018 подтверждается действительность сроков строительства на момент рассмотрения дела; совокупность действий истца в отношении спорного участка доказывает наличие с его стороны злоупотреблением правом, что в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для отказа в иске.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Эксперт-МС" также указывает, что суд незаконно вынес определение о принятии искового заявления, поскольку документы во исполнения определения об оставлении апелляционной жалобы без движения поступило за сроком предоставления документов, в связи с чем, исковое заявление подлежало возврату; на момент вынесения решения спорное здание не являлось объектом незавершенного строительства, поскольку построено и готово для ввода в эксплуатацию; суд неправильно применил положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации; в действиях истца имеются признаки злоупотребления правом (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

От ООО "Окружная-29" поступили письменные пояснения к апелляционной жалобе, в которых оно указывает на злоупотребление в поведении истца, выразившееся в заявлении требований об изъятии объекта.

Представители ответчиков в судебном заседании поддержали свои апелляционные жалобы, просили решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представитель ООО "Окружная-29" в судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств - экспертного исследования от 05.11.2019.

Истец и третьи лица, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Рассмотрев ходатайство ООО "Окружная-29" о приобщении дополнительных документов, суд апелляционной инстанции признал его не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Между тем, заявитель не доказал наличие уважительных причин невозможности представления доказательств суду первой инстанции. Обстоятельств, препятствующих представить дополнительные доказательства при рассмотрении дела в суде первой инстанции, применительно к вышеуказанным разъяснениям, судом апелляционной инстанции не установлено.

Суд также обращает внимание на то, что резолютивная часть решения арбитражного суда по настоящему делу объявлена 29.10.2019, тогда как представленное ответчиком экспертное заключение подготовлено 05.11.2019. При этом из материалов дела не усматривается, что имелись препятствия для сбора ответчиками доказательств в обоснование своей позиции о завершении строительства.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей ответчика, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда, суд апелляционной инстанции считает, что основания для его отмены отсутствуют. Выводы суда основаны на следующем.

Как следует из материалов дела, ООО "Окружная-29" И ООО "Эксперт-МС" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, кадастровый номер 54:35:041695:65, расположенный по адресу: город Новосибирск, улица Окружная, д. 29 стр., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Объект незавершенного строительства принадлежит ответчикам на праве долевой собственности в следующих долях: 75/80 принадлежит ООО "Окружная-29", 5/80 принадлежит ООО "Эксперт-МС".

Между мэрией города Новосибирска (арендодателем) и ООО "Си Эйч Груп" (арендатор 1), ООО "Вымпел М.Е." (арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.12.2015 N 119393-м сроком действия с 30.12.2015 по 30.12.2018. Договор аренды земельного участка прошел установленную процедуру государственной регистрации.

Согласно пунктам 1.1, 1.4, 7.1 договора арендатор принял в аренду для завершения строительства земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:041695:17, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 12022 кв.м.

Договор аренды был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов.

Дополнительным соглашением N 1 от 14.11.2018 к указанному договору произведена замена на стороне арендатора в преамбуле договора в качестве арендатора указано ООО "Окружная-29". Указан вид разрешенного использования: Склады.

Договор аренды прекращен по истечении срока его действия с 30.12.2018.

Согласно акту осмотра земельного участка от 05.03.2018 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041695:17 площадью 12022 кв.м по адресу: город Новосибирск, улица Окружная, 29 стр., расположен незавершенный строительством объект (2-х - 3-х этажное здание, назначение не определено).

Осмотр объекта незавершенного строительства произведен также 05.03.2019, в подтверждение чему составлен акт осмотра земельного участка N 391404 от 05.03.2019 с приложением фототаблиц.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковое требование, суд первой инстанции пришел к выводу, что к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, незаконность действий публичных органов и иных лиц, с чьими противоправными действиями статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации связывает возможность отказа в иске, установлена.

Выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые введены указанным Законом, не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо приведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Предоставление земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, регулируется пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

При рассмотрении спора было установлено, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено.

Довод ООО "Окружная-29" о том, что оно приобрело право аренды только в ноябре 2018 года, после чего было получено новое разрешение на строительство, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, вступив в договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 30.12.2015 N 119393-м вместо прежних арендаторов, он приобрел тот же объем прав, что и его правопредшественники, в том числе и в части срока действия договора аренды с 30.12.2015 по 30.12.2018. Также обязательным для него являлось то, что земельный участок предоставлен для завершения строительства.

При изложенных обстоятельствах ссылка ответчика на получение нового разрешения на строительство, а также то, что планировалось строить иной объект, не имеют правового значения для изменения срока действия договора аренды, поскольку заключенный ООО "Окружная-29" договор аренды не является новым, ответчик вступил в уже заключенный ранее договор аренды, приняв его условия.

Относительно довода апеллянтов о том, что ко дню рассмотрения дела строительство завершено, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Доводы апелляционных жалоб о высокой степени готовности объекта и периоде задержки строительства по вине сетевой организации подлежат отклонению, поскольку материалы дела не содержат каких-либо документальных данных о том, что обозначенная высокая степень готовности объекта имелась на момент прекращения действия договора аренды. При наличии сведений об иной степени готовности объекта незавершенного строительства, нет оснований полагать, что препятствие, возникшее непосредственно перед прекращением аренды, повлекло невозможность завершения строительства объекта в предусмотренный договором срок.

Как следует из материалов дела, объект был зарегистрировано в ЕГРН 03.02.2017 именно в качестве объекта незавершенного строительства.

С настоящим иском истец обратился 30.05.2019, представив в обоснование своего требования акт осмотра от 05.03.2019 с фототаблицей к нему.

При этом в материалах дела имеется также извещение ООО "Окружная-29" о начале строительства от 05.02.2019 и извещение ООО "Окружная-29" об окончании строительства от 06.08.2019, что также свидетельствует, что ни на день истечения срока действия договора аренды, ни на день обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском, строительство завершено не было. При этом высокая степень готовности объекта из материалов дела также не усматривается.

Обязанность доказывания завершения строительства в силу распределения бремени доказывания лежала на ответчиках.

При изложенных обстоятельствах коллегия поддерживает выводы суда инстанции о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, срок действия договора аренды земельного участка на момент обращения администрации с иском по настоящему делу истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апеллянты ссылаются также на то, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению в силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих наличие таких препятствий в материалах дела не имеется.

Незаявление истцом требования об определении начальной продажной стоимости имущества также не может являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об изъятии у собственника не завершенного строительством объекта путем продажи с публичных торгов, поскольку по смыслу положений пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства, при доказанности оснований к этому, не подлежит удовлетворению только в предусмотренных случаях.

Кроме того, правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства", они предусматривают оценку рыночной стоимости имущества в соответствующий период времени в целях проведения указанных торгов. Отсутствует необходимость заблаговременного проведения такой оценки, в том числе при рассмотрении иска, поданного в порядке пункта 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии с положениями пунктов 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 названной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Доводы апеллянтов о недобросовестном поведении истца сводятся к тому, что орган местного самоуправления согласно статье 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе, а не обязан обращаться с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, при этом положения статьи 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации дают на реализацию такого права только шесть месяцев, тем самым давая застройщику возможность достроить. По мнению апеллянта, если этот срок истек, а орган местного самоуправления не обратился в иском об изъятии объекта незавершенного строительства, то он утрачивает это право и подлежит заключению новый договор аренды земельного участка. Ответчик полагает также, что выдавая новое разрешение на строительство, подписывая дополнительное соглашение к договору аренды, истец выражал свою заинтересованность в строительстве, и теме, не менее отказал в продлении договора и обратился в суд с настоящим иском.

Оценивая приведенные доводы, суд апелляционной инстанции считает, что действия органа местного самоуправления по обращению с настоящим иском не могут быть признаны злоупотреблением правом.

Осуществляя экономическую деятельность как юридические лица, ответчики не моли не осознавать условия того правоотношения, в которое они вступали, подписывая дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка (ООО "Окружная-29"), и договор купли-продажи недвижимости от 28.07.2015 (ООО "Эксперт-МС").

Поскольку, приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового обоснования и документального подтверждения, они не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В соответствии с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что арбитражным судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы материалы дела, дана надлежащая правовая оценка всем доказательствам, правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применены нормы права, подлежащие применению.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на подателей жалоб.

Руководствуясь статьями 110, 268, 271, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.11.2019 по делу N А45-20901/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

Т.Е. Стасюк

Судьи

О.Ю. Киреева М.А. Фертиков