Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2020 г. N 06АП-393/20 по делу N А73-17739/2019

г. Хабаровск

04 марта 2020 г.

А73-17739/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2020 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сапрыкиной Е.И.

судей Тищенко А.П.., Мильчиной И.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Щербак Д.А

при участии в заседании:

от ООО "Продсервис": Вольвачевой В.А.

от ООО "Инвест Риэлти Групп": Третьякова Е.С.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Инвест Риэлти Групп"

на решение от 16.12.2019 по делу N А73-17739/2019

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Продсервис"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Риэлти Групп"

о взыскании 12 000 000 руб.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Продсервис" (далее - ООО "Продсервис", истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Риэлти Групп" (далее - ООО Инвест Риэлти Групп", ответчик) о взыскании 12 000 000 руб. задатка в двойном размере, оплаченного по предварительному договору аренды нежилого помещения от 03.02.2017.

Решением суда от 16.12.2019 требование удовлетворено.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО Инвест Риэлти Групп" заявило апелляционную жалобу, в обоснование которой приводит доводы о нарушении судом норм материального права и неполном выяснение всех обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения настоящего дела.

По мнению апеллянта, на его стороне возникло неосновательное обогащение только в размере 6 000 000 руб., поскольку отсутствует вина обеих сторон предварительного договора в не заключении основанного договора.

В заседании суда второй инстанции представитель ответчика на доводах жалобы настаивал, указывая на невозможность заключения основного договора из-за действий третьих лиц.

ООО "Продсервис" отзыв на апелляционную жалобу представило только в судебном заседании, из которого следует, что истец настаивает на оставлении судебного решения без изменения. Представитель также поддержал данную позицию в ходе разбирательства.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность довод апелляционной жалобы с учетом отзыва и пояснений участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, между ООО "Инвест Риэлти Групп" и ООО "Продсервис" 03.02.2017 заключен предварительный договор аренды нежилого помещения, образованного в результате реконструкции Надземной гостевой стоянки площадью 3049,2 кв.м., этаж надстроенный N отм. +3,30, кадастровый номер: 27:23:0030108:804, расположенной по адресу: 680000 Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, д. 16, пом. 15.

В соответствии с пунктом 1.1. договора стороны обязались заключить основной договор аренды нежилого помещения, в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о праве собственности на помещение, но не позднее 01.08.2018.

Обязательным условием подписания основного договора является наличие у арендодателя документов, подтверждающих право собственности на помещение, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, кадастрового паспорта передаваемого в аренду помещения.

В соответствии с пунктом 1.3. договора ООО "Инвест Риэлти Групп" обязалось в срок до 01.08.2018 передать ООО "Продсервис" по акту приема-передачи помещение дои производства работ необходимых для использования помещения в соответствии с целевым назначением по основному договору.

Согласно пункту 1.4. договора ООО "Продсервис" в обеспечение взятых на ce6я обязательств оплачивает ООО "Инвест Риэлти Групп" задаток в размере 40 000 000 рублей при наступлении следующих условий:

- первая часть задатка в размере 6 000 000 (шесть миллионов) рублей оплачивается стороне-1 в день сдачи на государственную регистрацию договора залога, недвижимого имущества, указанного в пункте 1.6. настоящего договора;

- вторая часть задатка в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей оплачивается стороне-1 в течение 5 рабочих дней после получения ею разрешения на реконструкцию здания при одновременном предоставлении стороне-2, помимо указанного разрешения на строительство, согласий остальных сособственников здания на проведение его реконструкции согласно договоренностям сторон настоящего договора, подписанных в присутствии не менее 2-х свидетелей (представителей стороны-2). В согласии также должно быть указано на отказ сособственников от участия в реконструкции. Указанная часть задатка может быть потрачена стороной-1 только на закупку материалов для осуществления реконструкции здания, указанного в пункте 1.2. настоящего договора. Сторона-1 обязана письменно согласовать со стороной-2 на закупку каких именно материалов могут быть истрачены денежные средства в полученном размере;

- третья часть задатка в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей оплачивается стороне-1 в течении 5 рабочих дней после предоставления подтверждения оплаты материалов на сумму 5 000 000 (пять миллионов) рублей (второй части задатка). Указанная часть задатка может быть потрачена стороной-1 только на закупку материалов для осуществления Реконструкции Здания, указанного в пункте 1.2. настоящего договора. Сторона-1 обязана письменно согласовать со стороной-2, на закупку каких именно материалов могут быть истрачены денежные средства в полученном размере.

- четвертая часть задатка в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей оплачивается стороне-1 в течении 5 рабочих дней после предоставления подтверждения оплаты материалов на сумму 5 000 000 (пять миллионов) рублей (третьей части задатка). Указанная часть задатка может быть потрачена стороной-1 только на закупку материалов для осуществления реконструкции здания, указанного в пункте 1.2. настоящего договора. Сторона-1 обязана письменно согласовать со стороной-2, на закупку каких именно материалов могут быть истрачены денежные средства в полученном размере;

- пятая - двенадцатая части задатка в размере 2 000 000 (два миллиона) рублей каждая перечисляются стороне-1 после оплаты предыдущих частей задатка ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца и должны использоваться стороной-1 для финансирования реконструкции Здания, указанного в п. 1.2. настоящего договора. При этом сторона-2 вправе не оплачивать соответствующую часть задатка (приостановить платежи) в случае отставания стороной-1 oт графика производства строительных работ по реконструкции здания (Приложения N 3) более чем на 1 (один) месяц;

- тринадцатая часть задатка в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей оплачивается стороне-1 в течении 5 рабочих дней после получения стороной-1 разрешения на ввод в эксплуатацию помещения.

07.02.2017 ООО "Продсервис" платежным поручением N 2 перечислило на расчетный счет ООО "Инвест Риэлти Групп" первую часть задатка в размере 6 000 000 (шесть миллионом) рублей.

ООО "Инвест Риэлти Групп" свои обязательства по договору не исполнило: не получило разрешение на реконструкцию здания, не осуществило реконструкцию здания, не создало помещение, которое намеривалось передать в аренду, не обеспечило по состоянию на 01.08.2018 заключение основного договора аренды.

Претензия истца от 22.05.2019 с требованием вернуть внесенный по договору задаток в двойном размере, в соответствии со статьей 381 ГК РФ, пунктом 1.7. предварительного договора, в сумме 12 000 000 руб. оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения ООО "Продсервис" в арбитражный суд.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 429 ГК РФ установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 3 данной нормы предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Пунктом 4 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 6 этой статьи Кодекса обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу части 4 статьи 380 ГК РФ по соглашению сторон, если иное не установлено законом, исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 381 ГК РФ установлено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

На основании пункта 2 статьи 380 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Факт исполнения истцом обязательств по договору в сумме 6 000 000 руб. подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением от 07.02.2017 N 2.

Оставшиеся части задатка перечислены не были, поскольку не наступили события, являющиеся основанием для перечисления частей задатка: основной договор аренды в срок, установленный предварительным договором, между сторонами заключен не был.

Невозможность заключения основного договора обусловлена несоответствием подлежащих предоставлению арендодателем нежилых помещений требованиям, определенным предварительным договором.

В соответствии с пунктом 1.7. договора аренды, в случае если сторона - 1 не сможет обеспечить заключение основного договора в срок, определенный пунктом 1.1. договора, сторона-1 незамедлительно, при обнаружении таких обстоятельств, информирует об этом сторону-2 для принятия по ее усмотрению одного из следующих решений, о котором сторона-2 должна уведомить сторону-1 не позднее трех дней с момента принятия решения: 1) увеличение срока, предусмотренного для заключения основного договора; 2) односторонний отказ от настоящего договора с полным возмещением стороной - 1 полученного задатка в двойном размере.

Доводы апеллянта аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, и фактически направлены на несогласие с исполнением обязанности, установленной для него в договоре аренды.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из материалов дела видно, что спорный предварительный договор аренды подписан сторонами добровольно без возражений. Стороны, реализуя принцип свободы договора, при заключении договора аренды от 03.02.2017, согласовали его условия, и ответчик добровольно принял на себя исполнение обязательств по договору.

Кроме этого, как правильно установлено арбитражным судом ответчик после получения от истца первой части задатка в размере 6 000 000 рублей не обращался к ООО "Продсервис" с предложениями о продлении срока действия по заключению основного договора, не уведомлял об обстоятельствах, указывающих на невозможность исполнения обязательств по предварительному договору, по истечению срока - 01.08.2018 (момент заключения основанного договора) действий по возврату задатка не произвело.

При таких обстоятельствах, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что невозможность заключения основного договора была обусловлена неисполнением со стороны ответчика условий предварительного договора.

Доводы апелляционной жалобы проверены судом второй инстанции и отклоняются как основанные на ошибочном толковании норм материального права, регулирующих спорные отношения.

При таких обстоятельствах, основания для отмены или изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.12.2019 по делу N А73-17739/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.И. Сапрыкина

Судьи

А.П.Тищенко И.А. Мильчина