Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2020 г. N 10АП-24587/19 по делу N А41-75481/2019

г. Москва

05 марта 2020 г.

Дело N А41-75481/19

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Виткаловой Е.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Дубна Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 05.11.2019 по делу N А41-75481/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации городского округа Дубна Московской области: Тольева О.В. (по доверенности N 6 от 09.01.2020);

общества с ограниченной ответственностью "БЕТИЗ и К": Лушина А.Л. - генеральный директор (на основании выписки из ЕГРЮЛ); Николаенко И.А. (по доверенности N 05/2019 от 01.02.2019).

Администрация городского округа Дубна Московской области (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бетиз и К" (далее - ООО "Бетиз и К", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 99-030 от 01.12.2007 в размере 689 326 руб. 72 коп. за I квартал 2019 (за период с 01.01.2019 по 31.03.2019), пени в размере 49 631 руб. 52 коп. на задолженность за I квартал 2019 (за период с 01.01.2019 по 31.03.2019), насчитанных с 15.03.2019 по 05.08.2019 (расчет т. 1 л. д. 3).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.11.2019 исковые требования удовлетворены в части: взысканы с ООО "Бетиз и К" в пользу администрации задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 99-030 от 01.12.2007 в размере 7608 руб. 25 коп. за I квартал 2019 (за период с 01.01.2019 по 31.03.2019) и пени в размере 547 руб. 79 коп. с 15.03.2019 по 05.08.2019. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение норм материального и процессуального права. Так, отмечает, что размер и расчет арендной платы установлены договором аренды. Также судебными актами по иным делам расчет размера задолженности по спорному договору администрации признан верным, что в данном случае является преюдициальным обстоятельством.

В судебном заседании представители ответчика возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией города Дубны Московской области и обществом заключен инвестиционный контракт на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области N ОЭР-16-2003 от 02.06.2009 (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за N 80/40-03 от 26.06.2003 г.) и соглашение о порядке взаимодействия от 25.03.2006 (зарегистрировано Министерством строительства Московской области и внесено в реестр за N 80-1/40-06 от 30.03.2006).

Согласно указанному контракту его предметом является совместная деятельность по реконструкции улиц Октябрьская и Тверская г. Дубны Московской области со сносом ветхого (аварийного) жилого фонда, реализация недостроенного здания по ул. Тверская (имеется свайное поле) и застройки ул. Тверская до границы города (распоряжение главы города от 11.07.2006 N Р-929 о сносе и расселении домов по ул. Тверской-Октябрьской).

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор-застройщик обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести снос ветхих домов по ул. Тверская: N N10, 14, 16, 20, 22, 24, 25, 27, 29, 30, 31, 32, 33, 34 и по ул. Октябрьская: N N 2, 3, 4, 6, 8 и строительство на освободившихся площадях современных зданий по генплану (пункт 2.2 контракта).

В рамках инвестиционного контракта между истцом (арендодатель) и МУП г. Дубны МО "ЖКУ N 2" (арендатор) были заключены: договор аренды N 708-ОРИ от 26.11.2007 земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010305:13. В дальнейшем 29.12.2007 между МУП г. Дубны МО "ЖКУ N 2" и ответчиком был заключен договор N 1 об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010305:13;

- договор аренды N 709-ОРИ от 26.11.2007 земельного участка с кадастровым N 50:40:0010305:14. В дальнейшем 29.12.2007 между МУП г. Дубны МО "ЖКУ N 2" и ответчиком был заключен договор N 2 об уступке права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010305:14.

Затем земельные участки с кадастровыми номерами 50:40:0010305:13 и 50:40:0010305:14 были разделены на четыре участка:

- с кадастровым номером 50:40:0010305:131 и заключен договор аренды земельного участка N КУИ/1098-ОРИ от 17.05.2013;

- с кадастровым номером 50:40:0010305:128 и заключен договор аренды земельного участка N КУИ/ 1097-ОРИ от 17.05.2013;

- с кадастровым номером 50:40:0010305:129 и заключен договор аренды земельного участка N КУИ/ 1095-ОРИ от 17.05.2013;

- с кадастровым номером 50:40:0010305:130 и заключен договор аренды земельного участка N КУИ/1096-ОРИ от 17.05.2013.

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 50:40:0010305:130 и 50:40:0010305:129 изъяты для муниципальных нужд на основании постановления Администрации города Дубны Московской области от 25.11.2014 N 108ПА-139.

В соответствии с соглашением о предоставлении земельного участка взамен земельных участков, изымаемых для муниципальных нужд, от 19.12.2014 с ответчиком администрацией был заключен договор аренды земельного участка N КУИ/1141-ОРИ от 20.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010408:53.

В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 19 705 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:40:0010408:53, расположенный по адресу: Московская область, г. Дубна, примерно в 50 м на север от д. 16 по ул. Войкова, для использования в целях - для строительства многоквартирных жилых домов от 2 до 3 этажей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 19.12.2014 по 18.12.2017.

По окончании действия договора N КУИ/1141-ОРИ от 20.12.2014 был заключен спорный в настоящем деле договор аренды земельного участка N 99-030 от 01.12.2017.

В силу пункта 3.2 договора аренды и приложения N 1 к нему размер арендной платы рассчитывается по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендная плата вносится в полном объеме не позднее 14 числа последнего месяца текущего квартала.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на то, что арендатор допустил просрочку во внесении арендной платы в установленном договоре размере, истец обратился к ответчику с досудебной претензией с предложением оплатить долг и пени.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в указанной ранее части, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что в настоящем случае размер арендной платы необходимо исчислять на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, так как спорный земельный участок предоставлен ответчику в рамках реализации ранее заключенного с ним инвестиционного контракта.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Так, согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты.

В силу пункта 1 статьи 614 названного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не принимает в качестве верного довод подателя жалобы о том, что размер и расчет арендной платы установлены договором аренды, изменения в который сторонами не вносились.

Так, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

Возражая против заявленных истцом требований, ответчик указывает на необходимость применения в отношении арендуемого земельного участка положений подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации об определении размера арендной платы в размере не выше размера земельного налога, ставка которого установлена в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Суд первой инстанции обоснованно согласился с доводами ответчика по делу.

Так, в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу.

Таким образом, для применения указанной нормы необходимо, чтобы земельный участок был образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.

Согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории (далее также - Договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 настоящей статьи.

Исследовав условия инвестиционного контракта на строительство группы жилых домов в г. Дубна Московской области N ОЭР-16-2003 от 02.06.2009, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией и обществом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что он по своей правовой природе соответствует признакам соглашения о развитии застроенной территории.

Также суд первой инстанции верно указал, что спорный земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010408:53 предоставлен ответчику именно в рамках реализации инвестиционного контракта, в связи с чем арендная плата должна рассчитываться в соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, земельный участок предоставлен ответчику без торгов, в рамках указанного инвестиционного контракта, который предусматривает расселение и снос ветхого жилого фонда и строительство нового жилья на освободившихся территориях.

Земельный участок предоставлен обществу в счет компенсации за изъятые у общества два земельных участка, предоставленные ранее в рамках инвестиционного контракта.

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010408:53, как и иные участки, предоставленные ООО "Бетиз и К" в рамках инвестиционного контракта N ОЭР-16-2-002 от 02.06.2003, образованы в одном элементе планировочной структуры, а именно, в Левобережном районе города Дубны Московской области.

Иное администрацией достоверными и допустимыми доказательствами в их необходимой совокупности не доказано.

Кроме того, применительно к размеру арендной платы в отношении указанного земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010408:53 суд апелляционной инстанции считает необходимым учесть действующий принцип равного и справедливого возмещения потерь правообладателю имущества, изымаемого для государственных и муниципальных нужд.

Согласно решению Совета депутатов г. Дубны от 17.11.2005 N PC14(30)-103/37 "Об установлении земельного налога" ставка земельного налога установлена в размере 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом кадастровой стоимости земельного участка 10 144 331 руб. 05 коп. размер годовой арендной платы за земельный участок, определяемой по правилам подпункта 2 пункта 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, составляет 30 433 руб. и 7608 руб. 25 коп. в квартал.

Таким образом, за 1 кв. 2019 года арендная плата составляет 7608 руб. 25 коп.

Так как доказательства ее внесения ответчик не представил, суд первой инстанции обоснованно взыскал данную задолженность.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 названного Кодекса).

В силу пункта 5.3 договора аренды за нарушение срока внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Таким образом, сторонами условие о неустойке согласовано в договоре в установленном порядке.

За нарушение срока оплаты арендной платы судом первой инстанции правомерно начислены пени за период с 15.03.2019 по 05.08.2019 в размере 547 руб. 79 коп.

Относительно ссылки администрации в апелляционной жалобе на то, что судебными актами по иным делам расчет размера задолженности по спорному договору администрации признан верным, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Презумпция применима исключительно к фактам, а не к выводам суда, содержащимся в ранее принятом судебном акте, поскольку положения части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации освобождают от доказывания именно фактических обстоятельств дела, но не исключают их иной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

В настоящем деле суд первой инстанции дал верную оценку доводам сторон с учетом дополнительно установленных и исследованных обстоятельств, связанных с заключением и реализацией сторонами указанного ранее инвестиционного контракта, и обоснованно применил соответствующие нормы права.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в указанной ранее части.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.11.2019 по делу N А41-75481/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Дубна Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Е.Н. Виткалова С.А. Коновалов