Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2020 г. N 19АП-8792/19 по делу N А08-6228/2019

город Воронеж

5 марта 2020 г.

Дело N А08-6228/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 марта 2020 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малиной Е.В.,

судей Капишниковой Т.И.,

Осиповой М.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Куличенко И.Ю.,

при участии:

от Управления Росреестра по Белгородской области: Макарова И.П. - представитель по доверенности N 114 от 25.09.2019, выдана сроком на один год, удостоверение.

от ИП Главы К(Ф)Х Сорокина Владимира Александровича: представитель не явился, имеются доказательства надлежащего извещения;

от ЗАО "Осколец": представитель не явился, имеются доказательства надлежащего извещения;

от Токарева Дмитрия Владимировича: представитель не явился, имеются доказательства надлежащего извещения;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП Главы К(Ф)Х Сорокина Владимира Александровича на решение Арбитражного суда Белгородской области от 13.11.2019 по делу N А08-6228/2019 по заявлению ИП Главы К(Ф)Х Сорокина Владимира Александровича (ИНН 312814760190, ОГРН 311312802600012) к Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН 3123113560, ОГРН 1043107046861) о признании действий незаконными,

третье лицо: ЗАО "Осколец" (ИНН 3128017878), Токарев Дмитрий Владимирович (ИНН 366515712207),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Глава К(Ф)Х Сорокин В.А. (далее - заявитель, предприниматель) обратился в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Белгородской области о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, выразившиеся в погашении записи о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.04.2011 и записи об аренде (дата регистрации 26.04.2011, номер регистрации 31-31-08/035/2011-628) и восстановлении в ЕГРН записи о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка от 01.04.2011 и записи об аренде (дата регистрации 26.04.2011, номер регистрации 31-31-08/035/2011-628) (с учетом уточнения, принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ).

Дело рассматривалось с участием третьих лиц: ЗАО "Осколец", Токарева Дмитрия Владимировича.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 13.11.2019 по делу N А08-6228/2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ИП Глава К(Ф)Х Сорокин В.А. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Мотивируя требования апелляционной жалобы, ИП Глава К(Ф)Х Сорокин В.А. ссылается на то, что на момент проведения регистрационных действий имелись основания для отказа в государственной регистрации или приостановлении регистрационных действий, поскольку договор аренды от 01.04.2011 не содержит положения о немотивированном отказе от исполнения договора.

В возражениях на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Белгородской области, соглашаясь со всеми выводами суда первой инстанции, указывает на то, что договор аренды от 01.04.2011 предусматривает возможность одностороннего отказа Арендодателя от его исполнения, в том числе в связи с наличием у арендатора задолженности по арендной плате. Поскольку уведомление от 04.05.2018 N 22 о досрочном расторжении договора аренды было получено заявителем 04.05.2018, то у регистрирующего органа не имелось оснований для отказа в погашении записи об аренде земельного участка.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители ИП Главы К(Ф)Х Сорокин В.А. и третьих лиц, участвующих в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, не явились.

В связи с наличием доказательств их надлежащего извещения, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие ИП Главы К(Ф)Х Сорокин В.А. и третьих лиц, участвующих в деле.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.04.2011 между ЗАО "Осколец" и ИП КФХ Сорокиным В.А. был заключен договор аренды земельного участка и имущества на срок с 01.04.2011 до 01.04.2026, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

Во исполнение договора аренды от 01.04.2011 КФХ ИП Сорокину В.А. был передан земельный участок общей площадью 921 335 кв.м., кадастровый номер 31:05:0102001:7, расположенный по адресу : Белгородская область, Старооскольский район, Песчанское сельское поселение

В соответствии с п.7.3.1 договора аренды от 01.04.2011, заключённого между ЗАО "Осколец" и КФХ ИП Сорокиным В.А., договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя, в случаях когда арендатор более двух раз подряд по истечении сроков не вносит арендную плату, а также если используется земельный участок не в соответствии с его целевым назначением или способом приводящими к ухудшению почвенного плодородия.

04.05.2018 г. в адрес Сорокина В.А. было направлено уведомление N 22, в котором он был поставлен в известность о наличии задолженности по арендной плате в сумме 1 566 248,67 руб. ЗАО "Осколец" указало на то, что в случае не погашения арендатором задолженности по арендным платежам в размере 1 566 248,67 руб. в срок до 30.05.2018, договор аренды от 01.04.2011 будет досрочно расторгнут по инициативе Арендодателя.

Уведомление от 04.05.2018 N 22 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2011 получено Арендатором ИП Глава КФХ Сорокиным лично под роспись 04.05.2018, о чем свидетельствует его подпись в уведомлении.

10.04.2019 заявителю стало известно, что в орган регистрации прав от арендодателя ЗАО "Осколец" 03.10.2018 было предоставлено заявление о погашении регистрационной записи об обременении в виде аренды земельного участка, кадастровый номер 31:05:0102001:7, общей площадью 921 335 кв.м., расположенного по адресу : Белгородская область, Старооскольский район, Песчанское сельское поселение, возникшей на основании договора аренды от 01.04.2011 г. и документы для осуществления учетно-регистрационного действия.

Согласно расписке Управления в получении документов на государственную регистрацию от 04.10.2018 представлены следующие документы: заявление от 03.10.2018 N 31/008/001/2018-22533, доверенность серия 31 АБ N 0955534 от 01.02.2017, номер в реестре нотариуса:2-305. Дата в реестре нотариуса: 01.02.2017, уведомление о досочном расторжении договора аренды N 22 от 04.05.2018, опись документов принятых ГАУ БО "МФЦ" от 03.10.2018.

15.10.2018 государственным регистратором прав в ЕГРН внесена запись о погашении регистрационной записи 31-31-08/035/2011-628 об обременении в виде аренды земельного участка, кадастровый номер: кадастровый номер: 31:05:0102001:7, расположенного по адресу: Белгородская обл., Старооскольский район, Песчанское сельское поселение.

Считая действия Управления по проведению государственной регистрации сделки по прекращению права аренды земельных участков за ИП Главой К(Ф)Х Сорокиным Владимиром Александровичем незаконными, заявитель обратился в суд с рассмотренными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды от 01.04.2011 был расторгнут в одностороннем порядке, в связи с направлением арендодателем уведомления от 04.05.2018 об отказе от договора аренды и его расторжении, то у Управления, как органа государственной регистрации, не имелось оснований для отказа в погашении записи об аренде земельного участка. Судом также указано, что заявитель имеет право оспаривать одностороннее расторжение договора в судебном порядке.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит принятый по делу судебный акт не подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частями 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства: нарушение оспариваемыми действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; несоответствие действий регистрирующего органа закону или иному нормативному правовому акту.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 1 Закон N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В силу части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приведен в части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ. В частности, таковыми являются и иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (пункт 8).

В соответствии с пунктом 174 Приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (далее - Приказ N 943), в реестр прав на недвижимость включаются записи ЕГРП о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, ограничениях (обременениях) прав, сделках, в том числе записи, содержащие особые отметки регистратора, записи о государственной регистрации прекращения права или ограничения (обременения) права.

Принимая во внимание изложенное, необходимо сделать вывод о том, что при расторжении договора аренды подлежит государственной регистрации и снятие обременения прав арендодателя недвижимого имущества.

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Как следует из материалов дела, 04.10.2018 в Управление из Многофункционального центра Старооскольского городского округа Белгородской области поступило заявление представителя ЗАО "Осколец" Никулина И.М. о погашении регистрационной записи об обременении в виде аренды земельного участка, кадастровый номер: 31:05:0102001:7, общей площадью 921335 кв.м, расположенного по адресу: Белгородская обл., Старооскольский район, Песчанское сельское поселение, возникшей на основании договора аренды от 01.04.2011.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закон N 218-ФЗ порядок осуществления государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Фактически между сторонами правоотношений возник спор о том, прекратился ли заключенный договор аренды в связи с получением арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора, или продолжает действовать, то есть наступили ли основания для внесения в реестр прав записи о прекращении обременения земельного участка арендой.

На основании пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п.13 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Поскольку положения статей 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, то стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон.

Согласно п. 27 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Однако, для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. При этом сторона договора аренды, направившая соответствующее уведомление другой стороне, не обязана обосновывать мотивы своего отказа от договора.

По договору аренды земельного участка от 01.04.2011 Арендодатель ЗАО "Осколец" передал Арендатору ИП главе КФХ Сорокину В.А. в пользование на условиях аренды на срок с 01.04.2011 по 01.04.2026 земельный участок, площадью 921335,00 кв.м., кадастровый номер: 31:05:0102001:0007, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Белгородская область, Старооскольский район, Песчанское сельское поселение.

В соответствии с пунктом 7.3 спорного договора договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе одной из сторон после направления предложения о расторжении другой стороне, в том числе: п. 7.3.1 по инициативе Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

- использует земельный участок не в соответствии с его назначением или способами, приводящими к ухудшению почвенного плодородия,

- более двух раз подряд по истечении установленных пунктом 5.2 договора сроков не вносит арендную плату.

Дополнительным соглашением N 2 от 03.03.2014 к договору аренды земельного участка от 01.04.2014 сторонами был добавлен пункт 7.3.3, в соответствии с которым Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив Арендатора за 3 (три) месяца.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, при оценке пунктов 7.3, 7.3.1, 7.3.3 договора аренды земельного участка от 01.04.2011 стороны предусмотрели конкретные случаи (основания), по которым арендодатель вправе реализовать право на односторонний отказ от договора и при наступлении которых арендодатель вправе расторгнуть договор в общем установленном законом порядке.

В соответствии с п.1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомочной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В уведомлении о расторжении договора от 04.05.2018 N 22 об одностороннем отказе, которое направлено арендатору, ЗАО "Осколец" ссылалось на то, что в случае не погашения арендатором задолженности по арендным платежам в размере 1 566 248,67 руб. в срок до 30.05.2018, то договор аренды от 01.04.2011 будет досрочно расторгнут по инициативе Арендодателя.

В данном случае арендодатель воспользовался своим правом и сообщил арендатору уведомлением о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

В Арбитражный суд Белгородской области ЗАО "Осколец" к ИП Главе К(Ф)Х Сорокину Владимиру Александровичу подало исковое заявление о взыскании 2 369 578,75 руб., признании договоров от 01.04.2011 расторгнутыми и обязании возвратить имущество.

До настоящего времени решение по указанному спору (А08-8770/2018) не вынесено.

В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 15.02.2011 N 14381/10, от 16.02.2010 N 13057/09, от 09.09.2008 N 5782/08 для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона или договора правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента. Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке.

Тем самым договор аренды от 01.04.2011 прекратил свое действие с 05.08.2018.

Запись о погашении регистрационной записи 31-31-08/035/2011-628 об обременении в виде аренды земельного участка, кадастровый номер: кадастровый номер: 31:05:0102001:7, расположенного по адресу: Белгородская обл., Старооскольский район, Песчанское сельское поселение внесена 15.10.2018, то есть после расторжения договора аренды от 01.04.2011.

Доводы общества о необходимости расторжения договора в судебном порядке противоречат Гражданскому кодексу РФ и отклоняются судебной коллегией как ошибочные.

В силу пункта 99 Приказа N 943 государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении).

Таким образом, Управлением законно и обоснованно в ЕГРН погашена запись о договоре аренды от 01.04.2011. Такие действия регистрирующего органа соответствуют положениям Закона N 218-ФЗ и не нарушают прав и законные интересы заявителя.

Доводов, основанных на доказательственной базе и имеющих правовое значение применительно к обстоятельствам настоящего спора, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Несогласие заявителя жалобы с выводами суда первой инстанции не свидетельствует о наличии оснований для отмены принятого по делу решения.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы с учетом результатов ее рассмотрения относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 13.11.2019 по делу N А08-6228/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Главы К(Ф)Х Сорокина Владимира Александровича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.В. Малина

Судьи

Т.И. Капишникова
М.Б. Осипова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.