Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2020 г. N 09АП-6094/20 по делу N А40-287927/2019

г. Москва

04 марта 2020 г.

Дело N А40-287927/19

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.

судей Александровой Г.С., Алексеевой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Фирма "Империал" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23 декабря 2019 г. по делу N А40-287927/19, принятое судьей Коршиковой Е.В. (6-669),

по иску ООО "Фирма "Империал" (ОГРН: 1037739107438, ИНН: 7702090640)

к ГУП Города Москвы "М.Прогресс" (ОГРН: 1027700348510, ИНН: 7718016306)

о признании недействительным прекращения охранно-арендного договора N216-з1 от 14.04.2005 г., применений последствий недействительности сделки путем признания охранно-арендного договора действующим; о признании недействительным уведомления об освобождении помещений от 14.10.2019 N 4993/19/исх.

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Рыбальченко С.С. дов. от 10.12.2019 г. (дип. от 17.06.2006 г. ВСВ 1412885); от ответчика - Ткачук Н.А. дов от 28.12.2019 г. (дип. от 24.03.2011 г. ВСГ 5224530), Капралова Е.В. дов. от 18.12.2019 г. (дип. от 08.06.2012 г. КБ 67921)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ФИРМА "ИМПЕРИАЛ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "М.ПРОГРЕСС" (далее - ответчик) о признании недействительным прекращения охранно-арендного договора N 216-з1 от 14.04.2005 г. (зарегистрирован в ЕГРП 30.11.2005 г. N 77-77-11/253/2005-267) путем направления уведомления о прекращении договора аренды от 10.06.2019 N 2925/19/исх. и применений последствий недействительности сделки путем признания охранно-арендного договора действующим; о признании недействительным уведомления об освобождении помещений от 14.10.2019 N4993/19/исх.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23 декабря 2019 г. по делу N А40-287927/19 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 14.04.2005 между Главным Управлением по охране памятников города Москвы (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен охранно-арендный договор N 216-з1.

По условиям договора арендатору во временное владение и пользование передан объект культурного наследия - часть нежилого здания площадью 4729 кв. м по адресу: г. Москва, Театральный пр-д, д. 3, стр. 4.

Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке 30.11.2005 за N 77-77-11/253/2005-267.

Согласно дополнительному соглашению от 22.04.2010 к договору функции Главного Управления по охране памятников города Москвы перешли к Департаменту городского имущества города Москвы, в связи с чем, арендодателем по договору стал Департамент.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы N 30273 от 13.09.2018 указанные нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение ГУП "М.Прогресс" (запись регистрации от 29.01.2019 N 77:01:0001040:2255 - 77/011/2019-4).

Согласно п. 4 договора, срок действия договора установлен с 14.04.2005 по 14.09.2018.

После окончания срока действия договора ответчик при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться объектом аренды, в связи с чем, на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ договор был продлен на неопределенный срок.

Как указывает истец, ООО "Фирма "ИМПЕРИАЛ" в адрес ответчика 29.11.2018 было направлено обращение N 06-150-029/11-18 о рассмотрения вопроса перезаключения договора аренды на новый срок.

В ответ на указанное обращение, ГУП города Москвы "М.ПРОГРЕСС" уведомил истца о нарушении условий договора в части проведения работ по переоборудованию и перепланировке помещений, а также наличия задолженности по арендной плате, направив уведомление от 10.06.2019 N 2925/19/их. об отказе от договора по истечении трехмесячного срока в порядке ст. 610 ГК РФ. Письмом от 14.10.2019 N4993/19/исх. ответчик уведомил истца о необходимости освобождения помещений.

Полагая, что отказ арендодателя от исполнения договора аренды путем направления спорного уведомления нарушает права и законные интересы арендатора, установленные ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалам дела доказательствам, пришел к выводу о том, что действия ответчика по отказу в реализации права общества (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок являются законными, в связи с чем признал заявленные требования необоснованными.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В соответствии с п. 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По истечении срока действия договора и при отсутствии волеизъявления сторон на продление срока его действия, договор прекращает свое действие, за исключением случая, предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ.

В случаях, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается, возобновленным на тех же условиях на неопределенной срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).

Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.

Установлено, что договор аренды от 14.04.2005 был заключен обществом без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Кроме того, у истца имеется задолженность по арендной плате по договору аренды N 00-00081/05, что ООО "ФИРМА "ИМПЕРИАЛ" документально не оспорено.

Таким образом, действия ответчика по отказу в реализации права общества (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок являются законными и обоснованными.

Ответчиком при процедуре прекращения договорно-обязательственных отношений с истцом соблюден нормативно установленный срок, равный трем месяцам, и необходимый для предупреждения другой стороны о прекращении спорного договора, а также срок, предусмотренный условием самого договора аренды, включенный в него по обоюдному согласию сторон при подписании.

Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает ограничений для арендодателя при отказе от возобновленного на неопределенный срок договора аренды, поэтому отказ от договора аренды, выраженный в уведомлении от 10.06.2019 N 2925/19/исх., является реализацией арендодателем своего права на отказ от договора аренды и его прекращение согласно статье 610 ГК РФ, что не может нарушать прав арендатора, поскольку соответствует действующему законодательству.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания, если иное не установлено настоящим кодексом.

Поскольку истец не доказал, что отказ от договора не соответствует требованиям закона или иных правовых актов в порядке ст. 168 ГК РФ, правовых оснований для признания оспариваемых уведомлений от 10.06.2019 и от 14.10.2019 незаконными, и признания договора аренды действующим, не имеется, в связи с чем, заявленный иск удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2019 г. по делу N А40-287927/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

Г.С. Александрова Е.Б. Алексеева