Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2020 г. N 05АП-1086/20 по делу N А24-6537/2019

г. Владивосток

10 марта 2020 г.

Дело N А24-6537/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Н.В. Навродской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Анавгайского сельского поселения Быстринского муниципального района Камчатского края,

апелляционное производство N 05АП-1086/2020

на решение от 22.01.2020 судьи Е.Ю. Лебедевой

по делу N А24-6537/2019 Арбитражного суда Камчатского края

по иску Администрации Анавгайского сельского поселения Быстринского муниципального района Камчатского края (ИНН 4104002722, ОГРН 1064141000758)

к обществу с ограниченной ответственностью "СК Босан" (ИНН 4101156570, ОГРН 1134101001385)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 16 495,45 руб. и пени в сумме 6 010,94 руб.;

о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:04:0010102:187 от 05.12.2016

при участии: от ответчика адвокат Максимов Р.Л., по доверенности от 04.02.2019, сроком действия на 5 лет, удостоверение адвоката;

истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Администрация Анавгайского сельского поселения Быстринского муниципального района Камчатского края (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края к обществу с ограниченной ответственностью "СК Босан" (далее - ответчик, ООО "СК Босан", общество) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 04.12.2019) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 05.12.2019 по 04.06.2019 в сумме 16 495,45 руб. и пени за весь период действия договора в сумме 6 010,94 руб.; о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 41:04:0010102:187 от 05.12.2016.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 22.01.2020 исковые требования удовлетворены частично, суд взыскал с ООО "СК Босан" в пользу администрации пени за просрочку внесения арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.12.2016 в размере 6 010,94 руб., вудовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Камчатского края от 22.01.2020 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что факт того, что администрация в значительной степени лишилась результата данной сделки, является очевидным, поскольку ответчик не приступил к строительству в срок не позднее 24 с даты заключения договора аренды. Указывает, что со стороны истца разрешение на строительство не выдается, поскольку такими полномочиями обладает соответствующий отдел администрации Быстринского муниципального района. Отмечает, что на оспариваемом участке находится жилой дом (ул. Ленинская 51), признанный аварийным и подлежащим сносу, жильцы квартиры N 2 указанного дома до настоящего времени жильем не обеспечены, по мнению истца такая ситуация сложилась по вине ответчика, который в установленные договором аренды сроки не выполнил свои обязательства.

В судебном заседании представитель ответчика на доводы жалобы возразил. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Анавгайского сельского поселения (далее - арендодатель) и ООО "СК Босан" (арендатор) на основании распоряжения администрации Анавгайского сельского поселения от 13.10.2016 N 79 заключен договор аренды земельного участка от05.12.2016, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 581 кв.м, с кадастровым номером 41:04:0010102:187, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов малоэтажного жилищного строительства; местоположение: Камчатский край, Быстринский район, с. Анавгай, ул. Ленинская, д. 51.

В силу пунктов 1.3, 1.4 договора срок действия договора установлен с 22.11.2016 по 22.11.2021, срок строительства - в течение 60 месяцев со дня подписания протокола о результатах торгов.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы устанавливается согласно протоколу результатов аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов на территории Анавгайского сельского поселения от 22.11.2016 и составляет 6598,18 руб.

Согласно пункта 2.4 договора арендная плата начисляется и вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее пятнадцатого числа второго месяца текущего квартала по реквизитам.

При неуплате арендатором арендной платы в установленные договором сроки с арендатора взыскивается пеня. Процентная ставка пеней принимается равной 0,1 процент в день от суммы задолженности по арендной плате (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.2.8, 3.2.9 договора арендатор обязан оформить разрешение на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ в срок не позднее 24 месяцев с даты заключения договора аренды; приступить к строительству в срок не позднее 24 месяцев с даты заключения договора аренды.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае систематического не внесения арендной платы арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Под систематическим не внесением арендной платы понимается не внесение арендной платы более двух раз подряд.

Администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 03.06.2019 N 336, в котором указано о длительном (более 2-х лет) неисполнении пунктов 2.4, 3.2.8, 3.2.9 договора аренды, а также со ссылкой на пункт 6.2 договора указано о праве арендодателя выйти с инициативой о расторжении названного договора. Ответ на уведомление предложено представить в течение 10 дней.

В ответ на уведомление общество письмом от 04.06.2019 N 17 выразило отказ от расторжения договора аренды земельного участка, сообщило о невозможности внесения арендной платы без указания правильных КБК и ОКТМО, также обществу неизвестно о зачете суммы задатка, уплаченного для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в счет уплаты арендных платежей.

Администрацией 01.07.2019 в адрес ответчика направлена претензия N 402 о необходимости погашения задолженности по вышеуказанному договору аренды земельного участка, включая сумму пени, в размере 22 506,39 руб., об оформлении разрешения на строительство и начале строительства объекта в срок до 21.07.2019. В данной претензии общество извещалось, что при неисполнении в указанный срок условий претензии арендодатель обратится в Арбитражный суд Камчатского края с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

В ответ на претензию общество в письме от 26.07.2019 N 2-26/049 сообщило, что об оплате арендных платежей платежными поручениями от 11.06.2019 N 937 на сумму 14 500 руб., от 09.07.2019 N 1001 на сумму 3300 руб., по данным общества переплата составила 599,55 руб. Кроме того, общество указало о невозможности получения разрешения на строительство в связи с необходимостью изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 41:04:0010102:186 для размещения элементов благоустройства и подъездных путей к проектируемому дому на земельном участке с кадастровым номером 41:04:0010102:187.

Администрацией 22.07.2019 в адрес ответчика повторно направлена претензия N 436 о необходимости внесения арендной платы и пени в сумме 22 506,39 руб. и оформления разрешения на строительство.

Ссылаясь на невнесение арендатором платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 41:04:0010102:187 по договору аренды земельного участка от 05.12.2016 за период с 05.12.2016 по 04.06.2019 и длительное неисполнение условий договора аренды, истец обратился в суд с настоящим иском, заявив требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, а также о расторжении договора аренды.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также общие положения ГК об обязательствах.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В качестве оснований для заявления требования о расторжении договора аренды администрация указывала не уплату арендных платежей с даты заключения договора аренды от 05.12.2016, не оформление разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ в срок не позднее 24 месяцев с даты заключения договора аренды, не совершение действий по началу строительства в срок не позднее 24 месяцев с даты заключения договора аренды (в нарушение пунктов 2.4, 3.2.8, 3.2.9 договора аренды).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По общему правилу, предусмотренному частью 2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма). Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно: по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, приведенным в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, по настоящему делу в предмет доказывания по требованию истца о расторжении договора аренды входят следующие обстоятельства: арендатором допущены существенные нарушения условий договора; арендодатель предупреждал о необходимости устранения таких нарушений; несмотря на такое предупреждение, арендатор указанные нарушения в разумный срок не устранил; на основании этого арендодатель предлагал расторгнуть договор; арендатор отказался от расторжения договора или не ответил на это предложение в срок.

Как следует из материалов дела, получив уведомление Администрации от 03.06.2019 N 336 о расторжении договора аренды земельного участка, общество письмом от 04.06.2019 N 17 сообщило истцу о несогласии с расторжением договора аренды, а также указало о том, что с момента заключения договора аренды земельного участка ООО "СК Босан" произвело ряд работ, включая геологические изыскания (весна 2017 года), получен градостроительный план (2017 год), произведено проектирование многоквартирного жилого дома (2018 год), направлены в адрес администрации Анавгайского сельского поселения документы, необходимые для получения разрешения на строительство МКД (май 2019).

Также в письме от 26.07.2019 N 2-26/049 общество указало о невозможности получения разрешения на строительство в связи с необходимостью изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 41:04:0010102:186 для размещения элементов благоустройства и подъездных путей к проектируемому дому на земельном участке с кадастровым номером 41:04:0010102:187.

Обстоятельство невозможности получения разрешения на строительство до изменения вида земельного участка апеллянтом не оспорено.

Довод апеллянта о том, что разрешение на строительство выдается администрацией муниципального района, отклоняется в силу следующего.

Согласно части 4 статьи 51 ГрК РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

Доказательств того, что строительство объекта капитального строительства планируется осуществить на территориях двух и более поселений или на межселенной территории в границах муниципального района, что послужило бы основанием для применения в рассматриваемом случае части 6 статьи 51 ГрК РФ, апеллянтом не представлено, равно как и каких-либо иных доводов в обоснование возложения обязанности по выдаче разрешения на строительство на орган местного самоуправления муниципального района.

В подтверждение доводов о совершении действий по началу строительства многоквартирного дома на арендуемом земельном участке ответчиком представлены договоры от 17.11.2016 на выполнение инженерных изысканий на объекте, договор от 13.02.2017 на выполнение проектных и изыскательских работ, договор от 28.09.2018 на выполнение кадастровых работ, технический отчет по инженерно-геологическим изысканиям, проектная документация, градостроительный план, технические условия на подключение к сетям коммуникации отопления, водоснабжения и электросети.

Таким образом, является верным вывод суда первой инстанции о том, что хотя бы ответчик не приступил непосредственно к процессу строительства многоквартирного жилого дома на дату обращения в суд, с учетом вышеизложенного данное обстоятельство не свидетельствует о допущении арендатором существенных нарушений договора аренды земельного участка от 05.12.2016.

Суд первой инстанции также верно учел положения пункта 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Указание администрации на то, что из-за невыполнения ответчиком договорных обязательств не обеспечены жильем жители подлежащего расселению дома, не принимается во внимание, поскольку из условий спорного договора о предмете и сроках исполнения договора не усматривается безусловная обязанность арендатора обеспечить расселение жителей из аварийных домов, и связь обязанности по получению разрешения на строительство с расселением жителей аварийных домов.

Также в материалы дела не представлено какого-либо обоснования того, что расселение жителей в рамках муниципальной программы "Переселение граждан из аварийных жилых домов и непригодных для проживания жилых помещений в Анавгайском сельском поселении на 2014-2018 годы" планировалось в дома, срок строительства которых предусмотрен до 2021 года.

Таким образом, причинно-следственная связь между неисполнением администрацией Анавгайского сельского поселения своих социальных обязательств и действиями арендатора земельного участка апеллянтом не может считаться доказанной бесспорным образом.

В силу изложенного, суд первой инстанции верно указал на отсутствие оснований для вывода об утрате администрацией какого-либо результата договора аренды, по которому обществу предоставлен спорный земельный участок в аренду для строительства жилых многоквартирных домов на срок до 22.11.2021, в связи с тем, что арендатор не оформил разрешение на строительство и не приступил к строительству в срок до 24 месяцев с даты заключения договора аренды.

Довод о том, что основанием для предъявления требования о расторжении договора аренды также послужило ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, отклоняется, поскольку факт погашения задолженности платежными поручениями от 10.06.2019 N 937 от 09.07.2019 N 1 на общую сумму 17 800 руб., то есть до обращения истца в суд, установлен судом первой инстанции и не оспаривается апеллянтом. Указанные действия ответчика свидетельствует об отсутствии признака существенности в нарушении обязательства по внесению арендной платы.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения искового требования о расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 22.01.2020 по делу N А24-6537/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицына