Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2020 г. N 08АП-17690/19 по делу N А70-4320/2018

город Омск

10 марта 2020 г.

Дело N А70-4320/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Смольниковой М.В.,

судей Бодунковой С.А., Зориной О.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Кочмарчик Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-17690/2019) Гранкина Ивана Викторовича на определение Арбитражного суда Тюменской области от 02 декабря 2019 года по делу N А70-4320/2018 (судья Шаркевич М.С.), вынесенное по результатам рассмотрения заявления Гранкина Ивана Викторовича о признании недействительными результатов торгов и расторжении договора задатка в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Кармолиной Светланы Александровны (ИНН 720305309109),

установил:

решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.09.2018 (резолютивная часть объявлена 20.09.2018) Кармолина Светлана Александровна (далее - Кармолина С.А., должник) признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден Земтуров В.А.

Гранкин Иван Викторович (далее - Гранкин И.В., заявитель) 29.10.2019 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением о признании недействительными результатов торгов и расторжении договора задатка, в котором просил:

- признать недействительными результаты открытых торгов в форме публичного предложения по продаже имущества должника по лоту N 1 - Нежилое помещение, назначение: нежилое (литера А), этаж: подвал, общей площадью 494,1 кв. м., номера на поэтажном плане 1-5,10-13, кадастровый номер 72:23:0218002:10396, адрес (местоположение): Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27, организатором которых являлся финансовый управляющий, оформленные протоколом N 41279-ОТПП/1 от 16.08.2019;

- расторгнуть договор задатка от 16.08.2019, заключенный между заявителем, финансовым управляющим и общества с ограниченной ответственностью "МЭТС" (далее - ООО "МЭТС"), взыскав с финансового управляющего денежные средства в размере 250 000 руб.;

- взыскать с финансового управляющего расходы на оплату государственной пошлины в размере 8 000 руб.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 02.12.2019 по делу N А70-4320/2018 отказано в удовлетворении ходатайства финансового управляющего о привлечении третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано в удовлетворении заявленных требований, Гранкину И.В. из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 8 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, Гранкин И.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что сведения об имуществе (предприятии) должника, выставленном на торги, его составе, характеристиках, описание являются обязательными условиями договора купли-продажи имущества, судом первой инстанции необоснованно отнесены к несущественным характеристикам отчуждаемого имущества наличие в помещении общедомовых коммуникаций и возможность использования помещения третьими лицами. Также податель жалобы указывает на то, что сведения об имуществе должника, его характеристики и описание представляют собой предмет договора и являются его существенным условием, а также на отсутствие указания в договоре сведений о фактическом обременении предмета торгов со стороны третьих лиц. Также податель жалобы полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о недоказанности возможности использования помещения третьими лицами для прохода в иные помещения подвала, а также о непринятии заявителем мер по осмотру помещений и ознакомлению с документацией. Кроме того, податель жалобы указывает, что судом первой инстанции не применены подлежащие применению нормы материального права.

Оспаривая доводы апелляционной жалобы, финансовый управляющий Земтуров В.А. представил отзыв, в котором просил определение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Возражая относительно доводов финансового управляющего, Гранкин И.В. представил возражения на отзыв.

До начала заседания суда апелляционной инстанции от финансового управляющего должника и Гранкина И.В. поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в их отсутствие.

В судебном заседании 30.01.2020 был объявлен перерыв до 05.02.2020. Информация о перерыве размещена в информационной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru/).

Судебное заседание, продолженное 05.02.2020, было отложено на 03.03.2020. Суд апелляционной инстанции предложил Гранкину И.В. представить обоснование (со ссылками на доказательства), что в нежилом помещении, назначение нежилое (литера А), этаж: подвал, общей площадью 494,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1-5, 10-13, кадастровый номер 72:23:02180022:10396, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27, расположены общедомовые коммуникации (трубы горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, электрические щиты и кабели).

Финансовому управляющему Земтурову В.А. предлоджено представить в суд апелляционной инстанции дополнительные пояснения, в которых указать подтверждает ли управляющий, что в нежилом помещении, назначение нежилое (литера А), этаж: подвал, общей площадью 494,1 кв.м., номера на поэтажном плане 1-5, 10-13, кадастровый номер 72:23:02180022:10396, Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27, расположены общедомовые коммуникации (трубы горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, электрические щиты и кабели).

Представить в суд апелляционной инстанции копии документов, подтверждающих основание возникновения, регистрацию права собственности Кармолиной С.А. на спорное нежилое помещение, а также читаемую копию кадастрового паспорта спорного нежилого помещения, дополнительно пояснить, что означает отметка на кадастровом паспорте "Незавершенный строительством объект".

Определение об отложении судебного заседания размещено в информационной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru/).

Во исполнение указанного определения от Гранкина И.В. с сопроводительным письмом поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно: копии запроса от 26.02.2020 в адрес ООО "ТюменьТоргПроектСервис" с прилоджением фотографий (в количестве 9 штук) и копии кадастрового паспорта на подвал жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская д. 27, ответа ООО "ТюменьТоргПроектСервис" N 27 от 27.02.2020 на указанный запрос, запроса в Департамент земельных отношений и градостроительства Администрации г. Тюмени и ответ на него, копия лицензии Д256591 ООО "ТюменьТоргПроектСервис", сведения о ООО "ТюменьТоргПроектСервис" из ЕГРЮЛ по состоянию на 27.02.2020.

От финансового управляющего поступили пояснения к отзыву на апелляционную жалобу, к которым приложены копии договора купли-продажи нежилого помещения от 22.11.2013 с актом приема-передачи, свидетельства о праве собственности Кармолиной С.А. от 01.12.2013, кадастрового паспорта от 12.12.2013, выписки из ЕГРН от 27.02.2020, распечатка электронной переписки от 07.08.2019 с Гранкиным И.В.

Учитывая, что по смыслу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и абзаца 5 пункта 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разрешение вопроса о принятии дополнительных доказательств находится в пределах усмотрения суда апелляционной инстанции, представленные лицами, участвующими в деле, доказательства приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в целях правильного, полного и всестороннего выяснения имеющих значение для дела обстоятельств, принятия законного и обоснованного судебного акта.

Судебное заседание апелляционного суда проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, возражения на отзыв и письменные пояснения к нему, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 270 АПК РФ, суд апелляционной инстанции находит определение Арбитражного суда Тюменской области от 02.12.2019 по настоящему делу подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 22.11.2013 между Хохловой Людмилой Валерьевной (продавец) и Кармолиной С.А. (покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого помещения с использованием кредитных средств ОАО "Сбербанк России", по условиям которого продавец продал, а покупатель купил:

- нежилое помещение, назначение: нежилое (литера А), этаж: подвал, общей площадью 494,1 кв. м., номера на поэтажном плане 1-5,10-13, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27, кадастровый номер 72:23:0218002:10396. Указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.04.2011 без номера, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк 72 НЛ 951901, выдано 18 мая 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 мая 2011 года сделана запись регистрации N 72-72-01/209/2011-111.

- нежилое помещение в жилом доме (Литера Al), назначение: нежилое, площадь 531,1 кв. м, этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1-8, адрес объекта: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д.27, кадастровый (или условный) номер: 72-72-01/207/2008-468. Указанное нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 27.04.2011 без номера, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, бланк 72 НЛ 951360, выдано 19 мая 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 мая 2011 года сделана запись регистрации N 72-72-01/209/2011-113.

Согласно пункту 2 указанного договора стороны оценивают указанное имущество в 45 000 000 руб. 00 коп., в том числе:

- стоимость нежилого помещения в многоквартирном доме (литера А), расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27 - 19 000 000 руб.;

- стоимость нежилого помещения в жилом доме (Литера А1), расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27 - 26 000 000 руб.

В силу пункта 3 договора от 22.11.2013 указанное нежилое помещение покупатель приобретает с использованием кредитных средств ОАО "Сбербанк России" и в соответствии с кредитным договором N 1221/0029/0182/004/13 от 22 ноября 2013 года, заключенным с индивидуальным предпринимателем Кармолиной С.А. (заемщик).

Пунктом 4 договора от 22.11.2013 предусмотрено, что имущество, указанное в пункте 1 настоящего договора считается находящимся в залоге у ОАО "Сбербанк России" с момента государственной регистрации ипотеки на вышеуказанное нежилое помещение в соответствии со статьей 69.1 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Залогодержателем по данному залогу является ОАО "Сбербанк России".

В соответствии с пунктом 5 договора от 22.11.2013 в редакции дополнительного соглашения от 26.11.2013 к нему денежные средства ИП Кармолиной С.А. предоставлены на основании кредитного договора N 1221/0029/0182/004/13 от 22.11.2013, заключенного в г. Тюмени, имеющего следующие существенные условия:

сумма кредита 35 000 000 руб. 00 коп.;

цель кредита: приобретение коммерческой недвижимости:

- нежилое помещение в жилом доме (Литера А1), назначение: нежилое, площадь 531,1 кв. м, этаж: подвал, номера на поэтажном плане: 1-8, адрес объекта: Тюменская обл. г. Тюмень, ул. Харьковская, 27. Кадастровый номер: 72-72-01/207/2008-468;

- нежилое помещение в многоквартирном доме (Литера А), назначение: нежилое, общая площадь 494,1 кв. м, этаж: подвал, номера на поэтажном плане 1-5, 10-13, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Харьковская, 27. Кадастровый номер: 72-72-01/085/2008-400;

заемщик - ИП Кармолина С.А. обязуется вернуть кредит в срок до 21.11.2023, предусмотренный кредитным договором N 1221/0029/0182/004/13 от 22.11.2013, и уплачивать проценты за пользование кредитом в размере и порядке, предусмотренном кредитным договором N 1221/0029/0182/004/13 от 22.11.2013.

Согласно пункту 6 договора от 22.11.2013 покупатель оплатил продавцу денежную сумму в размере 10 000 000 руб. коп. за счет собственных средств, путем передачи наличных на момент подписания указанного договора. Передача денежных средств подтверждается распиской.

Денежную сумму в размере 35 000 000 руб. покупатель выплачивает продавцу не позднее трех банковских дней после сдачи на государственную регистрацию договора и других необходимых документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, предоставления расписки в получении документов на государственную регистрацию в банк.

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ипотека в пользу продавца Хохловой Л.В. не возникает (пункт 7 договора от 22.11.2013).

В силу пункта 8 договора от 22.11.2013 покупатель приобретает право собственности на указанное нежилое помещение после регистра перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области.

Согласно пункту 9 договора от 22.11.2013 покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанного нежилого помещения в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.

В соответствии передаточным актом от 22.11.2013 вышеуказанные нежилые помещения переданы продавцом Кармолиной С.А., претензий у покупателя к продавцу по передаваемым нежилым помещениям не имеется.

На основании договора от 22.11.2013 и дополнительного соглашения от 26.11.2013 к нему зарегистрировано право собственности Кармолиной С.А. на нежилое помещение в многоквартирном доме (Литера А), назначение: нежилое, общая площадь 494,1 кв. м, этаж: подвал, номера на поэтажном плане 1-5, 10-13, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Харьковская, 27, кадастровый номер: 72:23:0218002:10396, о чем в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.12.2013 сделана запись регистрации N 72-72-01/591/2013-068, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.12.2013 N 72 НМ 701526.

20.07.2019 финансовым управляющим должника в Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) включено сообщение N 3946161 о проведении торгов посредством публичного предложения в форме аукциона с открытой формой представления предложений о цене по продаже имущества должника:

- Лот N 1 с начальной ценой продажи 5 668 200 руб., НДС не облагается: Нежилое помещение, назначение: нежилое (литера А), этаж: подвал, общей площадью 494,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1-5,10-13, кадастровый номер 72:23:0218002:10396, адрес (местоположение): Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27. Имущество является предметом залога в пользу ПАО "Сбербанк России";

- Лот N 2 с общей начальной ценой продажи 13 449 600,00 рублей, НДС не облагается, состоящий из: Нежилое помещение, назначение: нежилое (литера А1), этаж: подвал, номера на поэтажном плане 1-8, общей площадью 531,1 кв. м, кадастровый номер 72:23:0218002:11375, адрес (местоположение): Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27, стоимостью 13 393 800 руб. (имущество является предметом залога в пользу ПАО "Сбербанк России"), и движимого имущества, свободного от залога: Кондиционер Hitachi, белый, 3 ед.; Кондиционер BALLU, белый, 2 ед.; Кондиционер Samsung, 1 ед., общей стоимостью 55 800,00 рублей, неразрывно связанного с недвижимым имуществом, входящим в лот N 2, и расположенным в нем.

Согласно сообщению N 3946161 ознакомление участников с условиями торгов, документацией на имущество и согласование осмотра имущества осуществляется по предварительному согласованию по телефону организатора торгов в рабочие дни. Прием заявок и иной документации, проведение торгов и подведение итогов торгов проводится на электронной торговой площадке "Межрегиональная электронная торговая система" (ЭТП "МЭТС") по адресу в сети интернет: m-ets.ru. Для участия в торгах претендент также вносит задаток в размере 10% от цены лота в каждом конкретном ценовом периоде на счет Оператора электронной площадки: Задаток должен поступить на счет на момент рассмотрения заявки. Заявки рассматриваются по окончании срока приема заявок в каждом конкретном ценовом периоде в тот же день. Заявки принимаются с 08 час. 00 мин. (время московское) первого дня периода действия каждого ценового предложения, прием заявок оканчивается в 12 час. 00 мин. (время московское) последнего дня периода действия каждого ценового предложения. Начало приема заявок - 08 час. 00 мин. (время московское) 23.07.2019. Срок действия публичного предложения - 45 (сорок пять) календарных дней с момента начала приема заявок. С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается. Договор купли-продажи имущества заключается победителем торгов в течение 5 дней со дня получения предложения конкурсного управляющего заключить договор купли-продажи, оплата - в течение 30 дней с даты подписания договора купли-продажи на специальный счет продавца.

16.08.2019 между ООО "МЭТС", Гранкиным И.В. и финансовым управляющим должника заключен договор задатка, по условиям которого Гранкин И.В. обязуется перечислить задаток в размере 10% от начальной продажной цены в сумме 250 000 руб. в счет обеспечения оплаты имущества по лоту N 1 на расчетный счет оператора ЭТП (ООО "МЭТС").

Согласно протоколу о допуске к участию в открытых торгах 41279-ОТПП/1 от 16.08.2019 единственным участником торгов является Гранкин И.В., заявка которого принята 16.08.2019 в 11 час. 58 мин. по цене предложения 2 500 000 руб., победителем торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения по лоту N 1 является Гранкин И.В., который обязуется течение 5 дней с даты получения предложения заключить договор купли-продажи имущества, составляющего лот N 1.

Финансовым управляющим должника 06.09.2019 на ЕФРСБ опубликовано сообщение N 4142177 о том, что торги 41279-ОТПП на ЭТП МЭТС по лоту N 2 признаны несостоявшимися ввиду отсутствия участников (заявок); по лоту N 1 торги признаны состоявшимися, победителем торгов признан Гранкин И.В. (г. Тюмень) с ценой предложения 2 500 000 руб.

23.08.2019 между финансовым управляющим должника и Гранкиным И.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилое помещение в многоквартирном доме, назначение: нежилое (литера А), этаж: подвал, общей площадью 494,1 кв. м, номера на поэтажном плане 1-5,10-13, кадастровый номер 72:23:0218002:10396, адрес (местоположение): Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27, по цене 2 500 000 руб. с учетом ранее внесенного задатка в размере 250 000 руб.

29.08.2019 Гранкиным И.В. финансовому управляющему направлено требование о составлении акта осмотра указанного нежилого помещения и расторжении договора.

Полагая, что финансовым управляющим при размещении сообщения N 3946161 о проведении торгов, а также в период приема заявок по запросу участника не была раскрыта информация об имуществе должника, а именно, о том, что в реализуемом помещении расположено общее имущество собственников жилых и нежилых помещений (инженерные коммуникации), а также то обстоятельство, что такое помещение может быть использовано третьими лицами для прохода в иные помещения подвала, заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности заявителем факта нарушений порядка проведения торгов, а также причинно-следственной связи между действиями (бездействием) ответчиков и наступившими последствиями в виде неосведомленности участника торгов об особенностях приобретаемого имущества.

Повторно исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ и статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно статье 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, в том числе, в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с частью 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 18 постановления от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

По смыслу приведенных норм и разъяснений основанием для признания торгов недействительными может служить не всякое формальное нарушение, а лишь имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов заявителя.

В рассматриваемом случае в обоснование наличия оснований для признания оспариваемых торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи недействительными, заявитель ссылается на нахождение в приобретенном по результатам торгов нежилом помещении инженерных коммуникаций, использование указанного помещения для прохода в иные помещения, а также наличия в связи с этим право притязаний иных лиц на спорное нежилое помещение.

Пунктом 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Согласно пункту 9 статьи 110 Закона о банкротстве не позднее чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке, установленном статьей 28 настоящего Закона, и в печатном органе по месту нахождения должника.

Абзацем 3 пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, в том числе путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов.

В сообщении о продаже имущества должника должны содержаться сведения об объекте, его составе, характеристиках, описание, порядок ознакомления (абзац второй пункта 10 статьи 110 Закона о банкротстве).

Принимая во внимание, что размещение информации о публичных торгах преследует цель привлечения более широкого круга потенциальных покупателей, желающих приобрести реализуемые объекты недвижимости, необходимо учесть положения статьи 554 ГК РФ, которая предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Оценив сообщение N 3946161 о проведении торгов, суд первой инстанции пришел к выводу, что финансовым управляющим указаны все существенные характеристики предмета торгов, включая его начальную продажную цену, целевое назначение, адрес, размещение на поэтажном плане посредством указания соответствующих номеров помещений, общую площадь, кадастровый номер, наличие зарегистрированного обременения.

Вместе с тем, из представленных Гранкиным И.В. суду апелляционной инстанции фотографий усматривается и финансовым управляющим должника не оспаривается наличие в спорном нежилом помещении инженерных коммуникаций и расположение в нем прохода в иные помещения, находящиеся в вышеуказанном жилом доме.

Согласно поступившему от ООО "ТюменьТоргПроектСервис", являющегося проектировщиком многоквартирного жилого дома по адресу: г. Тюмень, ул. Харьковская д. 27, ответу N 27 от 27.02.2020 на запрос Гранкина И.В., расположение общедомовых коммуникаций и инженерных сетей указанного жилого дома, а именно разводящих магистралей систем теплоснабжения, водоотведения, горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, кабелей электросетей, конструктивно предназначено для размещения в подвале указанного дома, где фактически и расположены. Приложенные к запросу от 26.02.2020 фотографии подвала и копия кадастрового паспорта на подвал вышеуказанного жилого дома полностью соответствуют ранее разработанному проекту. Использование данного подвала в предполагаемой проектом форме не предназначено для иных целей, кроме обслуживания данных общедомовых коммуникаций. Для целей (жилых, коммерческих и др.) без дополнительного капитального переоборудования подвального помещения и общедомовых сетей может быть опасным для человека.

Кроме того, как указано Гранкиным И.В. и лицами, участвующими в деле, не опровергнуто, при осмотре им приобретенного помещения председатель правления ТСН "Харьковская-27" Самсонов В.В. заявил о нахождении в указанном помещении общедомовых коммуникаций и необходимости в связи с этим обеспечения жильцам постоянного доступа к данному помещению, а также намерении организовать приемную ТСН "Харьковская-27" в принадлежащих товариществу помещениях ТСН "Харьковская-27", находящихся в другом конце подвала.

Представленные заявителем доказательства финансовым управляющим должника не оспорены, об их фальсификации не заявлено, подтверждаемые ими обстоятельства не опровергнуты, доказательств иного в материалы настоящего обособленного спора не представлено.

Указав на то, что с остальными характеристиками предмета торгов (лот N 1) участникам торгов согласно сообщению N 3946161 была предоставлена возможность ознакомления посредством изучения документации на имущество и осмотра имущества после предварительного согласования времени и даты ознакомления по телефону организатора торгов в рабочие дни (телефон организатора торгов указан в заявке), суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности принятия заявителем мер по согласованию с финансовым управляющим времени и даты ознакомления с документацией об имуществе и проведения его осмотра до даты проведения торгов.

В то же время судом первой инстанции не учтено, что по смыслу части 1 статьи 133 АПК РФ определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств являются задачами подготовки дела к судебному разбирательству.

Пунктом 1 статьи 135 АПК РФ предусмотрено, что при подготовке дела к судебному разбирательству судья, в том числе, предлагает раскрыть доказательства, их подтверждающие, и представить при необходимости дополнительные доказательства в определенный срок.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции не было предложено представить лицам, участвующим в деле, доказательства в подтверждение принятия либо непринятия Гранкиным И.В. мер по согласованию с финансовым управляющим должника возможности ознакомления с документацией на спорное нежилое помещение и его непосредственного осмотра.

В то же время, из представленных суду апелляционной инстанции доказательств следует и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что 02.08.2019 Гранкиным И.В. направлен по адресу электронной почты финансового управляющего Земтурова В.А. запрос о предоставлении имеющейся технической документации на реализуемое помещение.

В ответ финансовым управляющим должника направлен 1 файл "черновая.pdf", в котором находилась плохо читаемая копия кадастрового плана.

07.08.2019 Гранкин И.В. просил финансового управляющего представить ему копии договора купли-продажи и дополнительного соглашения, указанные в свидетельстве либо сведения о том, где они могут быть получены.

В ответ финансовым управляющим должника 07.08.2019 сообщил о наличии прошитых договоров и отсутствии у него времени на их сканирование.

07.08.2019 Гранкин И.В. направил на электронную почту финансового управляющего письмо с вопросом о наличии возможности приехать ознакомиться с документами, в ответ на который финансовый управляющий должника указал на предполагаемое нахождение после 6 часов в офисе и необходимость созвониться.

Также 07.08.2019 Гранкин И.В. по электронной почте направил финансовому управляющему должника запрос о предоставлении следующей информации:

- о наличии (отсутствии) споров, запретов, правопритязаний, претензий при использовании спорного имущества со стороны третьих лиц, включая собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома и контролирующих органов;

- особенностях и ограничениях при эксплуатации данных нежилых помещений, включая запреты при эксплуатации.

Ответ на указанный запрос заявителем от финансового управляющего не получен.

Впоследствии, до даты проведения торгов, Гранкин И.В. посетил офис финансового управляющего должника в целях ознакомления с иными документами на спорное нежилое помещение.

Заявитель указывает на то, что помощник финансового управляющего Головина Е.П. вручила ему полученную им ранее нечитаемую копию кадастрового паспорта и копию свидетельства о праве собственности, сообщила об отсутствии у нее каких-либо иных документов на объект и информации о его состоянии. Никаких показов объекта и встреч с Земтуровым В.А. до подписания договора 23.02.2020 у Гранкина И.В. не было в связи с тем, что последний ссылался на занятость и командировки. Предоставленное пунктом 3.2.2 договора купли-продажи от 23.08.2019 реализовано Гранкиным И.В. после проведения оспариваемых торгов и подписания вышеуказанного договора, доступ в спорное помещение был предоставлен ему лишь 28.08.2019, в присутствии председателя правления ТСН "Харьковская-27" Самсонова В.В. данное нежилое помещение было осмотрено Гранкиным И.В. и осуществлено его фотографирование.

По утверждению финансового управляющего должника, до проведения торгов Гранкин И.В. в присутствии помощника финансового управляющего Головиной Е.П. знакомился с иной документацией по недвижимости, а также дважды (до направления заявки на участие в торгах) финансовый управляющий должника выезжал с Гранкиным И.В. на осмотр объекта, один раз осмотр проходил в присутствии председателя ТСН "Харьковская-27" Самсонова В.В.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, заявитель не оспаривает факт получения от финансового управляющего в период подачи заявок кадастрового плана реализуемых помещений.

Вместе с тем, возможность установить расположение спорных помещений относительно иных помещений подвала, включая места общего пользования, из указанного кадастрового плана с учетом качества представленной в материалы дела копии данного документа судом апелляционной инстанции не усматривается.

Кроме того, из указанного плана не представляется возможным установить факт наличия в подвале вышеуказанного жилого дома в целом и в расположенном в нем спорном жилом помещении в частности инженерных коммуникаций.

Из изложенных выше позиций лиц, участвующих в деле, следует совпадение доводов Гранкина И.В. и финансового управляющего должника лишь в части прибытия Гранкина И.В. в офис финансового управляющего должника в целях ознакомления с документами на спорное помещение до проведения торгов, а также однократного осмотра Гранкиным И.В. в присутствии председателя правления ТСН "Харьковская-27" Самсонова В.В. спорного помещения.

В части перечня документации, с которой был ознакомлен Гранкин И.В. в офисе финансового управляющего, факта осуществления заявителем осмотра спорного помещения до заключения договора купли-продажи в присутствии финансового управляющего доводы Гранкина И.В. и финансового управляющего противоречат друг другу.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности финансовым управляющим должника обоснованности его доводов об ознакомлении Гранкина И.В. с иными документами в отношении спорного нежилого помещения.

При этом доказательств наличия у финансового управляющего должника документов, содержание которых в случае ознакомления с ними могло позволить установить факт наличия в спорном помещении инженерных коммуникаций, использования данного помещения для прохода в иные помещения и наличия у иных лиц в связи с этим намерений использовать спорное нежилое помещение, в материалы рассматриваемого обособленного спора не представлено.

Кроме того, факт присутствия финансового управляющего должника на двух осмотрах Гранкиным И.В. спорного помещения до заключения договора материалами дела не подтвержден, возможность получения доступа в спорное помещение финансовым управляющим должника не обоснована, факты получения непосредственно финансовым управляющим должника доступа в спорное нежилое помещение в целях его осмотра какими-либо доказательствами не подтверждены.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Гранкиным И.В. предприняты достаточные меры для выяснения характеристик спорного нежилого помещения, в то время как финансовым управляющим должника не доказано предоставление исчерпывающих сведений об указанных характеристиках.

При таких обстоятельствах отсутствие у участника торгов полной информации о предмете торгов свидетельствует о допущенном финансовым управляющим как организатором торгов нарушении, имеющим существенный характер, поскольку могло повлиять на результат торгов ввиду того, что, исходя из обстоятельств рассматриваемого спора, в случае наличия у Гранкина И.В. полной информации о предмете торгов и его характеристиках спорное нежилое помещение не было бы им приобретено по указанной им цене.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для признания оспариваемых торгов недействительными на основании абзаца 7 пункта 1 статьи 449 ГК РФ.

Данное обстоятельство в силу пункта 2 статьи 449 ГК РФ влечет недействительность заключенного по результатам торгов между Гранкиным И.В. и финансовым управляющим договора купли-продажи и применение предусмотренных пунктом 2 статьи 167 ГК РФ последствий недействительности в виде взыскания с должника в пользу заявителя денежных средств в размере уплаченного им для участия в торгах задатка в сумме 250 000 руб.

С учетом изложенного, обжалуемое определение подлежит отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильным применением норм материального права с принятием по настоящему делу нового судебного акта об удовлетворении заявленных Гранкиным И.В. требований.

Апелляционная жалоба Гранкина И.В. подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по заявлению и за подачу апелляционной жалобы в связи с их удовлетворением относятся на должника.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктами 1 и 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-17690/2019) Гранкина Ивана Викторовича удовлетворить.

Определение Арбитражного суда Тюменской области от 02 декабря 2019 года по делу N А70-4320/2018, вынесенное по результатам рассмотрения заявления Гранкина Ивана Викторовича отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Заявление Гранкина Ивана Викторовича удовлетворить.

Признать недействительными торги в форме публичного предложения по продаже имущества Кармолиной Светланы Александровны по лоту N 1 нежилое помещение, назначение нежилое (Литера А), этаж: подвал, площадью 494, 1 кв.м., номера на поэтажном плане 1-5, 10-13, кадастровый номер 72:23:0218002:10396, адрес (местоположение) Тюменская область, г. Тюмень, ул. Харьковская, д. 27, оформленные протоколом N 41279-ОТПП/1 от 16.08.2019 года.

Применить последствия недействительности торгов.

Взыскать с Кармолиной Светланы Александровны в пользу Гранкина Ивана Викторовича денежные средства в размере 250 000 рублей.

Взыскать с Кармолиной Светланы Александровны в пользу Гранкина Ивана Викторовича в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных в связи с подачей заявления и апелляционной жалобы, 9 000 рублей.

Возвратить Гранкину Ивану Викторовичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей излишне уплаченную по чеку-ордеру от 29.10.2019.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.В. Смольникова

Судьи

С.А. Бодункова О.В. Зорина