Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2020 г. N 16АП-5790/19 по делу N А63-18239/2019

г. Ессентуки

10 марта 2020 г.

Дело N А63-18239/2019

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Семенова М.У.,

рассмотрев апелляционную жалобу администрации города Михайловска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 по делу N А63-18239/2019, принятому в порядке упрощенного производства, по исковому заявлению администрации города Михайловска (ОГРН 1022603020550) к обществу с ограниченной ответственностью "Российские железные дороги" (ОГРН 1037739877295) в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога, о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Михайловска (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ОАО "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога (далее - ответчик, общество) о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 20.09.2011 N 316 по арендным платежам за период с 01.10.2015 по 30.06.2019 в размере 53 250 рублей, пени в размере 23 796,36 рубля за период с 01.01.2016 по 30.06.2019.

Решением суда от 02.12.2019 в удовлетворении заявления отказано. Судебный акт мотивированы тем, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений. Договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Поскольку за обществом зарегистрировано право собственности на многоквартирный жилой дом на предоставленном обществу в аренду земельном участке, данный участок перешел в собственность, а право управления (арендодатель) на получение арендной платы с общества (арендатор) прекратилось, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства в соответствии с главой 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Администрация, не согласившись с решением суда, направила апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, просила решение суда отменить, требования удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, собственник помещения в многоквартирном доме, не является стороной именно договора аренды земельного участка, не может подать заявление о погашении записи об аренде земельного участка, на котором создан многоквартирный дом. Общество с заявлением о расторжении договора от 20.09.2011 N 316 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:55 с видом разрешенного использования - для строительства четырехквартирного жилого дома, в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:55 не обращалось, следовательно ОАО "РЖД" в лице филиала Северо-Кавказская железная дорога является арендатором земельного участка по вышеуказанному адресу и не может отказаться от аренды, если иное не предусмотрено договором.

ОАО "РЖД" в отзыве на апелляционную жалобу против удовлетворения ее возражал, считая решение суда законным, жалобу - необоснованной.

В силу статьи 272.1 АПК РФ апелляционные жалобы на решения арбитражного суда по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде апелляционной инстанции судьей единолично по имеющимся в деле доказательствам.

В пункте 47 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 18.04.2017 N 10 "О некоторых вопросах применения судами положений гражданского процессуального кодекса российской федерации и арбитражного процессуального кодекса российской федерации об упрощенном производстве" разъяснено, что апелляционные жалобы, представления на судебные акты по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются судом апелляционной инстанции по правилам рассмотрения дела судом первой инстанции в упрощенном производстве с особенностями, предусмотренными статьей 335.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В частности, такая апелляционная жалоба, представление рассматривается судьей единолично без проведения судебного заседания, без извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте проведения судебного заседания, без осуществления протоколирования в письменной форме или с использованием средств аудиозаписи. В то же время правила частей первой и второй статьи 232.4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, абзаца первого части 1, части 2 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не применяются.

Изучив и оценив в совокупности все материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии с требованиями статей 268 - 272.1 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании протокола заседания единой комиссии по проведению торгов от 16.09.2011 комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского района Ставропольского края (арендодатель) и ОАО "РЖД" в лице заместителя начальника Северо-Кавказской железной дороги - филиала ОАО "РЖД" Романенко Л.В. (арендатор) заключили договор аренды от 20.09.2011 N 316 (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:55, общей площадью 1 260 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский р-н, г. Михайловск, ул. Вокзальная, 30, для строительства четырехквартирного жилого дома.

Срок аренды устанавливался с 19.09.2011 по 18.09.2060 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Управлении Росреестра по СК.

Размер арендной платы за участок составляет 14 200 рублей в год (пункт 3.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями путем перечисления на расчетный счет (пункт 3.2 договора).

Размер арендной платы автоматически пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами с даты, указанной в них, с письменным извещение арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений (пункт 3.4 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).

Земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:55 передан от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи от 20.09.2011, подписанному сторонами с проставлением печатей.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по СК 16.01.2012 (номер регистрации 26-26-33/039/2011-114), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.08.2019 N КУВИ-104/2019-73781.

10 июля 2019 года администрацией в адрес общества направлена претензия от 08.07.2019 N 388 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пене в течение 10 дней со дня получения указанной претензии, не исполнение которой послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Расчет арендной платы за период с 01.10.2015 по 30.06.2019 в размере 53 250 рублей произведен администрацией исходя из годового размера арендной платы, установленного протоколом заседания единой комиссии по проведению торгов от 16.09.2011 (14 200 рублей в год).

Как установлено судом, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020122:55 площадью 1 260 кв.м, видом разрешенного использования - для строительства четырехквартирного жилого дома поставлен на кадастровый учет 24.05.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.08.2019 N КУВИ-104/2019-73781.

На указанном земельном участке расположены следующие объекты капитального строительства: 26:11:020122:131 (наружные стены газопровода), 26:11:020122:127 (выгреб), 26:11:020122:129 (ВЛ 0,4 кВ), 26:11:020122:128 (асфальтобетонное покрытие проездов и площадок), 26:11:020122:133 (наружная канализация), 26:11:020122:130 (наружные стены водопровода), 26:11:020122:132 (четырехквартирный жилой дом), что подтверждается имеющимися в материалах дела выписками из ЕГРН.

Четырехквартирный жилой дом с кадастровым номером 26:11:020122:132 сдан подрядчиком заказчику (Северо-Кавказская железная дорога - филиал ОАО "РЖД") 30.12.2011, что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта от 30.12.2011 N 31.

Указанный объект введен в эксплуатацию 04.10.2012, что подтверждается разрешением на вод объекта в эксплуатацию от 04.10.2012 N RU 26526101-184, выданным администрацией муниципального образования г. Михайловска.

Право собственности ОАО "РЖД" на многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 26:11:020122:132 подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2012 серии 26-АИ N 026509 (запись регистрации 26-26-33/035/2012-746).

В многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 26:11:020122:132 имеются 4 жилых помещения (квартиры) с кадастровыми номерами 26:11:020122:200, 26:11:020122:201, 26:11:020122:202, 26:11:020122:203, право собственности на которые зарегистрировано за ОАО "РЖД" 24.07.2019 (подтверждается выписками из ЕГРН от 12.11.2019).

Как разъясняется в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой нрава собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем, в Федеральном законе от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) отсутствует право органов государственной власти или органов местного самоуправления принятия решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах за плату.

Из постановления Конституционного суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-II следует, что земельный участок под многоквартирным жилым домом переходит в собственность собственника помещений с момента его формирования и постановки на кадастровый учет. Для этого собственник должен обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В пункте 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме..." устанавливается, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают государственный кадастровый учет земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, без взимания платы с собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, установлена прямая обязанность органов местного самоуправления и органов государственной власти по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома. Поскольку формирование земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, относится к области публичных правоотношений, органы государственной власти или органы местного самоуправления, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования земельного участка имеются все предусмотренные законом основания.

В силу требований действующего законодательства границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

С момента постановки на кадастровый учет, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку возникает земельный участок как объект, он включается в состав общего имущества многоквартирного дома по факту его формирования.

При этом собственники помещений в многоквартирном доме одновременно являются и фактическими пользователями земельным участком, занимаемым многоквартирным домом и необходимым для его эксплуатации.

Частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Закона N 189-ФЗ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

Таким образом, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учета этого земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Вместе с тем в отношении всего общего имущества многоквартирного дома, к которому относится и земельный участок, предусмотрены специальные нормы.

Следовательно, для возникновения права собственности на указанный земельный участок не требуется каких-либо решений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления (их участие необходимо лишь в процессе формирования).

Более того, для возникновения права собственности на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме не нужно совершать каких-либо дополнительных действий по осуществлению государственной регистрации такого права на земельный участок.

В указанном случае право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, возникает в силу прямого указания закона в момент формирования и постановки спорного земельного участка на кадастровый учет.

Договор аренды земельного участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ с момента регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, договор аренды от 20.09.2011 N 316 является прекращенным в силу закона, в связи с чем основания для начисления арендной платы и пени в спорный период отсутствуют.

Доводы заявителя жалобы о необходимости применения положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неприменения положений ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации при разрешении настоящего спора отклоняются судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного.

Более того, судом учтено, что земельный участок с кадастровым номером 26:11:000000:11 площадью 4 727 585 кв.м, с видом разрешенного использования - под объекты и полосу отвода железной дороги (который находится в собственности Российской Федерации (дата регистрации 19.06.2003, номер регистрации 26-01/12-1/2003-1539) и в аренде у ОАО "РЖД" с 27.10.2004 по 18.06.2052 (дата регистрации 27.10.2004, номер регистрации 26-01/12/25/2004-1214)), пересекает, в том числе, границы спорного земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:55, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.02.2017 N 26-0-1-54/4006/2017-7, что отображено в выкопировке из кадастровой карты.

При установленных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявления у суда первой инстанции не имелось.

На основании изложенного, апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства, имеющие значение для дела, оценил в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, правильно применив нормы материального и процессуального права принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

При таких обстоятельствах, руководствуясь статьями 268-272.1 АПК РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 02.12.2019 по делу N А63-18239/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Судья

М.У. Семенов