Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 г. N 13АП-35399/19 по делу N А21-3743/2019

г. Санкт-Петербург

11 марта 2020 г.

Дело N А21-3743/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2020 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Баженовой Ю.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Самсоновой Е. В.,

при участии:

от заявителя: Крузман А. Х., по доверенности от 24.12.2018;

от заинтересованного лица: Спорыхина А. Г., по доверенности от 06.09.2019;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-35399/2019, 13АП-36086/2019) Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.10.2019 по делу N А21-3743/2019 (судья Талалас Е.А.),

принятое по заявлению ООО "Рыбтехцентр Сервис" об оспаривании отказа в предоставлении в аренду земельного участка,

заинтересованное лицо: Администрация ГО "Город Калининград",

третье лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации ГО "Город Калининград",

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Рыбтехцентр Сервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация) о признании незаконным отказа Администрации ГО "Город Калининград", изложенного в уведомлении от 12.01.2019 N И-КМИ-08/313, обязании Администрации изменить вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Кутузова, 11, с "под существующее здание прачечной" на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка", обязании Администрации предоставить ООО "Рыбтехцентр Сервис" для завершения строительства в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:111006:5, расположенный по адресу: г. Калининград, ул. Кутузова,11.

Определением суда от 23.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа " Город Калининград" (л.д.70)

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 17.10.2019 заявленные Обществом требования удовлетворены.

Администрация городского округа "Город Калининград", Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа " Город Калининград" обжаловали указанный судебный акт в апелляционном порядке.

Администрация городского округа "Город Калининград" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то обстоятельство, что действующим законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без проведения торгов однократно для завершения строительства спорного объекта.

Администрация городского округа "Город Калининград" также указывает, что положениями действующего законодательства, а именно главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа " Город Калининград" в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Комитет считает, что регистрация права собственности на спорный объект правоотношений не может служить безусловным основанием для нахождения данного объекта на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111006:5, а для правильного рассмотрения дела имеет значение не сам факт государственной регистрации, а наличие у объекта признаков недвижимого имущества, позволяющих претендовать на предоставление земельного участка.

Общество представило письменный отзыв на апелляционные жалобы, в которых просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица доводы своей жалобы, а также жалобы Комитета поддержал.

Представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрацией, в лице Комитета муниципального имущества и Обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 17.10.2017 N 5, по условиям которого Общество приняло обязательство по реализации инвестиционного проекта по реконструкции нежилого здания прачечной, общей площадью 80,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Кутузова, 11, находящегося у инвестора в долгосрочной аренде, с целью создания здания гостиницы со строенными офисными помещениями (далее -Объект).

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111006:5.

При заключении контракта стороны согласовали свои имущественные взаимоотношения (соотношение раздела недвижимого имущества, созданного в результате реализации инвестиционного проекта); сроки и содержание этапов реализации проекта; обязанности сторон и иные условия.

Дополнительным соглашением от 09.06.2010 в инвестиционный контракт внесены изменения относительно нежилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность - вместо помещений по ул. Кутузова, 11 площадью 80,1 кв.м. передаче подлежат помещения общей площадью 112,2 кв.м., расположенные по ул. Колхозная, 17.

Дополнительным соглашением от 06.10.2010 в контракт внесены изменения, в которых зафиксирован факт приобретения инвестором за счёт собственных средств нежилого помещения площадью 112,2 кв.м., расположенного по ул. Колхозная, 17 и передача этого помещения в муниципальную собственность.

Этим же дополнительным соглашением стороны определили, что для изменения Инвестором (Обществом) целевого назначения Объекта согласие Администрации не требуется (пункт 1.6).

В последующем сторонами спора заключено дополнительное соглашение от 12.12.2014 к инвестиционному контракту от 17.10.2017 N 5, по условиям которого инвестор вправе реализовать инвестиционный проект по реконструкции нежилого здания прачечной общей площадью 80,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Кутузова, 11, с целью создания гостиницы со встроенными офисными помещениями, зарегистрировав за собой в установленном порядке право собственности на объект незавершенного строительства.

Обращаясь с настоящими требованиями, заявитель указал, что 26.01.2015 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 151,4 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: г. Калининград, улица Кутузова, 11, (кадастровый номер объекта 39:15:111006:101). Земельный участок с кадастровым номером 39:15:111006:5, на котором расположен указанный объект незавершенного строительства, предоставлен Обществу в аренду по договору от 30.11.2007 N 009105-МН сроком до 16.07.2022. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу NА21-3291/2017 договор аренды от 30.11.2007 N 009105-МН расторгнут. Общество, являясь собственником незавершенного строительством объекта, находящегося на спорном земельном участке, продолжает до настоящего времени оплачивать арендную плату за земельный участок. Инвестиционный контракт от 17.10.2017 N 5 является действующим до настоящего времени. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области по делу NА21-16733/2018 от 22.03.2019 года в расторжении инвестиционного контракта отказано.

В целях завершения строительства гостиницы, Обществом в адрес Администрации направлялись заявления с требованиями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5.

Администрация отказала Обществу в предоставлении в аренду спорного земельного участка, о чем уведомила Общество письмом от 12.01.2019 N И-КМИ-08/313.

Общество, полагая, что указанный отказ в предоставлении земельного участка, нарушает права и законные интересы заявителя, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска.

Апелляционная инстанция не согласна с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

По смыслу статьи 198 АПК РФ во взаимосвязи с нормами статьи 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п.п. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Из материалов дела усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:111006:5 предоставлен ранее во ременное пользование Обществу в связи с арендой расположенного на нем здания муниципальной собственности (здание прачечной), используемого под офис, по договору аренды городских земель от 31.11.2007.

Администрацией, в лице Комитета муниципального имущества и Обществом (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 17.10.2017 N 5, по условиям которого Общество приняло обязательство по реализации инвестиционного проекта по реконструкции нежилого здания прачечной, общей площадью 80,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Кутузова, 11, находящегося у инвестора в долгосрочной аренде, с целью создания здания гостиницы со строенными офисными помещениями.

В последующем сторонами спора заключено дополнительное соглашение от 12.12.2014 к инвестиционному контракту от 17.10.2017 N 5, по условиям которого инвестор вправе реализовать инвестиционный проект по реконструкции нежилого здания прачечной общей площадью 80,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Кутузова, 11, с целью создания гостиницы со встроенными офисными помещениями, зарегистрировав за собой в установленном порядке единоличное право собственности на объект незавершенного строительства.

26.01.2015 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 151,4 кв.м, степенью готовности 10%, расположенный по адресу: г. Калининград, улица Кутузова, 11, (кадастровый номер объекта 39:15:111006:101).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу N А21-3291/2017 договор аренды от 30.11.2007 N 009105-МН расторгнут.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-16733/2018 от 22.03.2019 в расторжении инвестиционного контракта от 17.10.2017 N 5 отказано.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 14.12.2018 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:111006:5 в целях завершения строительства гостиницы (л.д. 31).

Спорный земельный участок находится в собственности Администрации.

Как видно из материалов дела, вид разрешенного использования земельного участка - малоэтажная многоквартирная застройка.

Судом первой инстанции при принятии обжалуемого судебного акта не учтено, что в рамках возлагаемых на Администрацию полномочий по предоставлению земельного участка для завершения строительства Общество вправе завершить только начатое строительство объекта - здание гостиницы, а не осуществлять на указанном земельном участке новое, еще не начатое строительство малоэтажного многоквартирного дома в рамках изменения разрешенного использования земельного участка с вида "под существующее здание прачечной" на "малоэтажная многоквартирная жилая застройка".

При этом изначально предоставление земельного участка Обществу в аренду обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, под которые Участок предоставлялся, то есть для реконструкции существующего здания прачечной под гостиницу со встроенными нежилыми помещениями.

Поскольку земельный участок изначально предоставлялся Обществу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида разрешенного использования на вид "малоэтажная многоквартирная жилая застройка" без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо.

При вынесении решения судом первой инстанции не учтены нормы главы V. 1 Земельного кодекса РФ.

При этом, следует отметить, что положениями действующей редакции главы V.1 Земельного кодекса РФ предусматривается процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Пунктом 1.6 инвестиционного контракта предусмотрено право инвестора изменять целевое назначение объекта в отсутствие согласия Администрации.

Вместе с тем, указанное условие договора противоречит установленной действующим законодательством процедуре предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона.

В данном случае требование Общества связано с изменением вида разрешенного использования земельного участка и по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, заявленные требования следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 17.10.2019 по делу N А21-3743/2019 отменить.

Принять новый судебный акт.

Отказать в удовлетворении заявления ООО "Рыбтехцентр Сервис".

Взыскать с ООО "Рыбтехцентр Сервис" в доход федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Ю.С. Баженова И.А. Тимухина