Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 г. N 10АП-1417/20 по делу N А41-70978/2016

г. Москва

11 марта 2020 г.

Дело N А41-70978/16

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2020 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Назаренко Е.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Истра Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Континенталь Групп" на решение Арбитражного суда Московской области от 20.12.2019 по делу N А41-70978/2016.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Блюм": Леонов А.И. (по доверенности от 16.07.2019); Крауз В.В. (по доверенности от 16.07.2019);

общества с ограниченной ответственностью "Континенталь Групп":

Маковский А.В. (по доверенности от 23.01.2020).

Общество с ограниченной ответственностью "Блюм" (далее - ООО "Блюм", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Администрации городского округа Истра Московской области (далее - администрация, ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Континенталь Групп" (далее - ООО "Континенталь Групп", ответчик) с следующими исковыми требованиями (с учетом уточнений):

- признать недействительным договор аренды земельного участка между Администрацией муниципального образования "Истринский муниципальный район Московской области" и ООО "Континенталь Групп" от 19.04.2016, дата регистрации 12.05.2016, N 50-50/008-50/008/008/2016-6775 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:122 общей площадью 18 539 кв.м.;

- признать недействительным договор аренды земельного участка между Администрацией муниципального образования "Городской округ Истра" и ООО "Континенталь Групп" от 28.04.2017, дата регистрации 13.06.2017, N 50:08:0050340:127-50/008/2017-2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:127 общей площадью 16 252 кв.м.;

- признать недействительным договор аренды земельного участка между Администрацией муниципального образования "Городской округ Истра" и ООО "Континенталь Групп" от 28.04.2017, дата регистрации 13.06.2017, N 50:08:0050340:128-50/008/2017-2 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:128 общей площадью 2287 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "ФКП Росреестра" в лице филиала по Московской области, Управление Росреестра по Московской области, общество с ограниченной ответственностью "Агропромкомбинат N 1", общество с ограниченной ответственностью "Славяне", индивидуальный предприниматель Дончик Антон Евгеньевич, общество с ограниченной ответственностью "Институт Бизнеса".

Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.12.2019 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласились ответчики и обжаловали его в апелляционном порядке. В апелляционных жалобах ответчики (далее также - податели жалобы) просят решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Континенталь Групп" указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, считает, договор аренды земельного участка между от 19.04.2016 не может быть признан недействительным, так как был расторгнут сторонами договора по соглашению от 28.04.2017, то есть права и обязанности сторон из данного договора прекратились. Отмечает, что на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0050340:127 отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО "Блюм", соответственно договор аренды от 28.04.2017 указанного земельного участка также не может быть признан недействительным. Полагает, что договор аренды от 28.04.2017 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:128 не мог быть признан недействительным полностью, так как здание, принадлежащее истцу на праве собственности, имеет площадь 759,3 кв. м, что меньше площади земельного участка с кадастровым номером N 50:08:0050340:128 (2287 кв. м).

Администрация в своей апелляционной жалобе поддерживает доводы, изложенные в апелляционной жалобе "Континенталь Групп".

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители истца возражали против удовлетворения апелляционных жалоб, представитель ответчика поддержал доводы апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 19.04.2016 между администрацией и ООО "Континенталь Групп" заключен договор аренды, предмет которого был земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:122, площадью 18 539 кв. м, под коммунальное обслуживание.

Согласно пункту 1.2 договора на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:122 разделен на земельные участки с кадастровым номером 50:08:0050340:128 площадью 2287 кв. м и с кадастровым номером 50:08:0050340:127 площадью 16252 кв.м.

Указанные участки предоставлены в аренду ООО "Континенталь групп" в соответствии с договорами аренды от 28.04.2017.

В обоснование иска истец указал, что на названных земельных участках расположены следующие объекты недвижимости, которые находились в собственности общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Слободской":

- нежилое здание: ангар, инвентарный номер 051:021-1834, кадастровый номер 50:11:0000000:4956, площадью 360,6 кв. м, адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/п Павловская Слобода, с. Павловская Слобода;

- нежилое здание: зерносушилка, инвентарный номер 051:021-1673, кадастровый номер 50:08:0000000:5500, площадью 7593 кв. м, адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/п Павловская Слобода, с. Павловская Слобода;

- ангар для сортировки моркови, инвентарный номер 051:021-1670, кадастровый номер 50:11:0000000:12481, площадью 587,4 кв. м, адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/п Павловская Слобода, с. Павловская Слобода;

- нежилое здание: ангар, инвентарный номер 051:021-1669, кадастровый номер 50:11:0000000:4960, площадью 433,2 кв. м, адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/п Павловская Слобода, с. Павловская Слобода;

- нежилое здание: склад, инвентарный номер 051:021-1672, кадастровый номер 50:11:0000000:12480, площадью 952,3 кв. м, адрес: Московская обл., Истринский р-н, с/п Павловская Слобода, с. Павловская Слобода.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 по делу N А41-7295/2016 отказано в удовлетворении иска о признании данных объектов самовольными постройками.

Впоследствии право собственности на данные объекты перешло к ООО "Блюм" по четырем договорам купли-продажи зданий от 29.05.2017.

ООО "Блюм", считая нарушенными свои права как собственника указанных выше объектов недвижимости на приобретение земельных участков под объектами, в рамках настоящего спора просит признать договоры аренды от 19.04.2016 и от 28.04.2017 недействительными, поскольку они заключены без учета расположения на них указанных выше объектов недвижимости, принадлежащих истцу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В обоснование заявленных требований по иску ООО "Блюм" сослалось на то, что при заключении спорных договоров аренды его сторонами не учтено размещение на участке объектов недвижимости иных лиц.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как верно отметил суд первой инстанции, исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

В целях проверки доводов истца определением суда первой инстанции от 02.04.2019 по делу назначена судебная экспертиза.

По результатам проведенной по делу судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение, в котором эксперты пришли к следующим выводам:

1) исследованные экспертами объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:11:0000000:4956, 50:08:0000000:55, 50:11:0000000:12481, 50:11:0000000:4960 и 50:11:0000000:12480 не являются единым недвижимым комплексом и используются независимо друг от друга;

2) здания с кадастровыми номерами 50:11:0000000:4956, 50:11:0000000:4960, 50:11:0000000:12480, 50:11:0000000:12481 расположены на землях неразграниченной государственной или муниципальной собственности, а здание 50:11:0000000:5500 расположено на земельном участке 50:08:0050340:128 (чертеж 1 экспертизы);

3) определены минимальные площади земельных участков, необходимые для эксплуатации зданий:

- для здания с кадастровым номером 50:11:0000000:4956 - 1054 кв.м.

- для здания с кадастровым номером 50:11:0000000:12480 - 1952 кв.м.

- для здания с кадастровым номером 50:11:0000000:12481 - 1101 кв.м.

- для здания с кадастровым номером 50:11:0000000:4960 - 1019 кв.м.

- для здания с кадастровым номером 50:11:0000000:5500 - 1730 кв.м.

Экспертами также представлены координаты поворотных точек данных участков;

4) эксперты определили, что границы земельных участков, необходимых для обслуживания зданий с кадастровыми номерами 50:11:0000000:4956, 50:11:0000000:12480, 50:11:0000000:12481, пересекаются с границами участка 50:08:0050340:127.

Земельный участок, необходимый для обслуживания здания 50:11:0000000:5500 целиком расположен внутри земельного участка 50:08:0050340:128.

При этом экспертами установлено, что часть земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:128 площадью 557 кв.м., свободная от наложения с образуемым земельным участком, необходимым для использования и эксплуатации здания с кадастровым номером 50:11:0000000:5500, не может быть использована для размещения какого-либо объекта недвижимости (лист 25 экспертного заключения).

На чертеже N 3 (лист 21 экспертного заключения) графически изображен свободный от наложения земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:128, представляющий собой три полоски земли по периметру участка, необходимого для использования объекта истца.

Эксперты указали, что при разделе земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:128 площадь образуемого земельного участка в размере 557 кв.м будет меньше предельно допустимого размера (1000 кв.м.), предусмотренного нормативными актами по планировке и зонированию территории.

Поскольку раздел земельного участка невозможен, эксперты пришли к выводу о том, что для эксплуатации здания с кадастровым номером 50:11:0000000:5500 требуется весь земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:128;

5) эксперты установили площади наложения земельного участка, необходимого:

- для обслуживания здания 50:11:0000000:4956, на земельный участок 50:08:0050340:127 - 249 кв.м.

- для обслуживания здания 50:11:0000000:12480, на земельный участок 50:08:0050340:127 - 277 кв.м.

- для обслуживания здания 50:11:0000000:12481, на земельный участок 50:08:0050340:127 составляет 378 кв.м.

Описание границ наложения представлено в таблицах 3-5 и на чертеже 4 экспертизы.

Исследовав материалы дела, указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает правомерным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что первоначальное предоставление органом местного самоуправления в аренду всего земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:122 нарушает исключительное право собственника объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:11:0000000:4956, 50:11:0000000:4960, 50:11:0000000:12480, 50:11:0000000:12481, 50:11:0000000:5500.

Также суд первой инстанции верно отметил, что то обстоятельство, что на момент заключения договора аренды от 19.04.2016 ООО "Блюм" еще не являлось собственником указанных объектов недвижимости, не свидетельствует о невозможности подачи иска о признании договора недействительным, поскольку данное лицо в настоящее время имеет законный интерес на подачу такого иска, направленного на восстановление исключительного права истца на земельный участок под принадлежащими истцу зданиями.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Право пользования земельным участком нового собственника недвижимого имущества не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на таком участке, а возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенный им объект недвижимости.

Таким образом, при переходе права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:11:0000000:4956, 50:11:0000000:4960, 50:11:0000000:12480, 50:11:0000000:12481, 50:11:0000000:5500 к ООО "Блюм" перешло и право на предъявление требования о признании недействительным договора от 19.04.2016.

Вопреки доводам апелляционных жалоб, суд первой инстанции верно указал, что то обстоятельство, что в настоящее время договор аренды от 19.04.2016 расторгнут, не свидетельствует о невозможности предъявления требования о признании его недействительным, так как в рассматриваемом случае суд оценивает соответствовал ли договор аренды от 19.04.2016 на момент его заключения требованиям закона.

Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды от 19.04.2016 не было учтено расположение объектов недвижимости с кадастровыми номерами 50:11:0000000:4956, 50:11:0000000:4960, 50:11:0000000:12480, 50:11:0000000:12481, 50:11:0000000:5500 на предоставленном по договору земельном участке.

Соответственно, имело место нарушение прав собственника указанных объектов на получение в собственность или аренду земельного участка (земельных участков) для размещения и эксплуатации данных объектов.

Ввиду указанного суд первой инстанции верно признал недействительным договор аренды от 19.04.2016.

Как следует из материалов дела и проведенной по делу судебной экспертизы, впоследствии земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:122 был разделен на два участка.

На земельном участке с кадастровым номером 50:08:0050340:128 расположен объект истца.

На земельном участке с кадастровым номером 50:08:0050340:127 объекты отсутствуют.

Между тем, как следует из результатов проведенной по делу экспертизы, для использования объекта недвижимости, принадлежащего истцу, необходим земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:128 во всей площади.

Таким образом, договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:128 также заключен в нарушение требований закона без учета прав и законных интересов истца.

Отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0050340:127 каких-либо объектов ООО "Блюм" не свидетельствует об отсутствии исключительных прав истца на него (его часть).

Так, у истца возникло исключительное право на приобретение участка под своими объектами не только для их размещения, но и эксплуатации.

Эксперты с учетом минимальной ширины противопожарных проездов, с учетом наличия въезда для двуосных автомобилей определили, что границы земельных участков, необходимых для обслуживания зданий с кадастровыми номерами 50:11:0000000:4956, 50:11:0000000:12480, 50:11:0000000:12481, пересекаются с границами участка 50:08:0050340:127, что также свидетельствует о необоснованности довода апелляционной жалобы.

С учетом указанного суд первой инстанции обоснованно отметил, что истец обладает исключительным правом на приватизацию или приобретение в аренду без проведения торгов в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:127 как минимум в площадях, установленных экспертом в указанном выше экспертном заключении.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно учел, что в рамках рассмотрения дела N А41-7295/2016 судами установлено, что согласно экспертным заключениям площадь исследуемых объектов расходится на 2-3 кв. м с площадью, указанной в свидетельствах о государственной регистрации права собственности ООО "Блюм".

Также суд первой инстанции верно принял во внимание, что помимо того, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0050340:127 сформирован и передан в аренду ООО "Континенталь Групп" без учета площади, необходимой для использования объектов истца, данный участок также сформирован с наложением на улично-дорожную сеть земель общего пользования, что установлено при вынесении решения суда по делу N 41-12204/2019.

Ввиду изложенного договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:127 также заключен в нарушение требований закона без учета прав и законных интересов истца.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При этом в соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Ответчики не доказали возможность формирования в качестве самостоятельного земельного участка и предоставления в аренду ООО "Континенталь Групп" части указанных спорных земельных участков, на которой не расположены объекты истца.

Принимая во внимание изложенное выше, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Доводы апелляционных жалоб не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве обоснованных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционные жалобы - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 20.12.2019 по делу N А41-70978/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы Администрации городского округа Истра Московской области и общества с ограниченной ответственностью "Континенталь Групп" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.В. Боровикова Н.В. Марченкова