Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2020 г. N 08АП-17712/19 по делу N А46-22261/2018

город Омск

10 марта 2020 г.

Дело N А46-22261/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2020 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Краецкой Е.Б., Рожкова Д.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Михайловой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-17712/2019) общества с ограниченной ответственностью "Сфера" на решение Арбитражного суда Омской области от 19.11.2019 по делу N А46-22261/2018, принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сфера" (ИНН 5503112077, ОГРН 1075503007910) к акционерному обществу "Мелиоводстрой" (ИНН 5504040509, ОГРН 1025500971870), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Терру Софьи Юльевны, Тэрру Романа Викторовича, общества с ограниченной ответственностью "Панорама-Такси", о взыскании 323 021 руб. 90 коп. и о признании договора от 26.09.2016 расторгнутым,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Сфера" - Захаров И.А. (по доверенности N 1 от 05.04.2019);

от акционерного общества "Мелиоводстрой" - Парфенчик И.Н. (по доверенности N 66ААN4441023 от 03.07.2017);

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Сфера" (далее - истец, ООО "Сфера") обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Мелиоводстрой" (далее - ответчик, АО "Мелиоводстрой") о взыскании 323 021 руб. 90 коп. неосновательного обогащения и признании договора от 26.09.2016 расторгнутым.

Определениями от 26.03.2019, от 15.10.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Тэрру Роман Викторович, общество с ограниченной ответственностью "Панорама-Такси" (далее - ООО "Панорама-Такси").

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.11.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Сфера" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в части взыскания с ответчика в пользу ООО "Сфера" 323 021 руб. 89 коп. неосновательного обогащения.

В обоснование жалобы её податель приводит следующие доводы: 03.10.2017 ответчиком исключены из площади, предоставленной истцу по договору аренды площади в размере 115 кв.м и доступ арендатора был закрыт в одностороннем порядке; требование арендатора о перерасчете размера арендой платы за площади неиспользуемые истцом, ответчиком оставлено без ответа; невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, а кроме того, препятствование, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы.

Оспаривая доводы подателя жалобы, АО "Мелиоводстрой" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Индивидуальный предприниматель Терру Софья Юльевна, Тэрру Роман Викторович и ООО "Панорама-Такси" надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей указанных лиц.

В судебном заседании представитель ООО "Сфера" поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель АО "Мелиоводстрой" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется пунктом 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которым, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

26.09.2016 между ЗАО "Мелиоводстрой" (арендодатель) и ООО "Сфера" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений и земельных участков, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование следующее нежилое имущество:

- автосалон: нежилое двухэтажное строение общей площадью 892,2 (арендуемая площадь 819,64 кв.м.), инвентарный номер 6666666, литера С, местоположение город Омск, ул. Лермонтова, д. 179 А;

- земельный участок (на котором расположен Автосалон). Категория земель - земли населенных пунктов: Магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже транспортных средств). Площадь 787 кв.м., кадастровый номер 55:36:120103:3326, местоположение город Омск, Центральный АО, ул. Лермонтова, д. 179А;

- блок предпродажной подготовки автомобилей, назначение: нежилое. Площадь общая 873,6 кв.м, инвентарный номер 6669898, литер Т, местоположение: город Омск, ул. и Лермонтова, д. 179 А;

- земельный участок (на котором расположен блок предпродажной подготовки). Категория земель - земли населенных пунктов: магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже автотранспортных средств), площадь 107 кв.м., кадастровый номером 55:36:120103:3327, местоположение: город Омск, Центральный АО, ул. Лермонтова, д. 179 А;

- нежилое помещение, назначение: нежилое. Площадь общая 1006,5 кв.м., Этаж 1,2. Местоположение: Омская обл., город Омск, ул. Лермонтова, д. 179 А, пом. 1П;

- земельный участок. Категория земель - земли населенных пунктов - магазины, торговые комплексы и центры (в т.ч. салоны по продаже транспортных средств). Площадь - 4646 кв.м., кадастровый номер 55:36:120103:3325. Местоположение: город Омск, Центральный АО, ул. Лермонтова, д. 179 А;

- нежилое строение одноэтажное кирпичное здание литера Е, расположенное по адресу: город Омск, ул. Лермонтова, д. 179 А;

- земельный участок. Земли населенных пунктов - магазины, торговые комплексы и центры (в том числе салоны по продаже транспортных средств); для эксплуатации зданиягаража. Площадь 912 кв.м., кадастровый номер 55:36:120103:7133. Местоположение: город Омск, Центральный АО, ул. Лермонтова, д. 179 А;

- бытовое помещение, состоящее из одноэтажного кирпичного здания, общей площадью 204,9 кв.м., литера К, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лермонтова 179А. Указанное бытовое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120103:3325.

Договор заключен на срок три года (пункт 6.1 договора).

Площадь помещений, переданных ООО "Сфера" по договору аренды нежилых помещений и земельных участков от 26.09.2016 составила 2875.3 м.кв. была внесена соответствующая запись в ЕГРП за N 55-55/001- 55/205/001/2016-3986/2 (аренда).

Также 26.09.2016 между ЗАО "Мелиоводстрой" (арендодатель) и ООО "Сфера" (арендатор) было подписано соглашение к договору аренды нежилых помещений и земельных участков, предусматривающее исключить из аренды бытовое помещение, состоящее из одноэтажного кирпичного здания, общей площадью 204,9 кв.м., литера К, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Лермонтова 179А. Указанное бытовое помещение расположено на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120103:3325.

Пунктом 7.1 договора предусмотрен размер арендной платы 562 640 руб. в месяц.

Согласно пункту 7.3 договора в арендную плату не включены расходы по оплате коммунальных и иных платежей, а именно: электричество, водоснабжение, отопление, телефонная связь.

В пункте 7.4 определено, что арендодатель самостоятельно перевыставляет арендатору счета на оплату указанных услуг (пункт 7.3), размер которых определяется на основании приборов учета, осмотренных сторонами при приемке помещения и подписании акта приема-передачи. Арендатор вправе самостоятельно сверять соответствие выставленных арендодателем счетов (пункт 7.3) с данными приборов учета.

16.05.2017 между ЗАО "Мелиоводстрой" (арендодатель) и ООО "Сфера" (арендатор) было подписано соглашение к договору аренды нежилых помещений и земельных участков, предусматривающее изменение размера арендной платы в сумме 533 214 руб. 18 коп.

Как указывает истец 03.10.2018 арендодатель исключил из площади, предоставленной арендатору, площадь по договор аренды нежилых помещений и земельных участков в размере 115 кв.м., доступ арендатора был закрыт в одностороннем порядке.

Площадь фактически арендуемых помещений истцом составляла 2760.34 кв.м.

В январе 2018 года ответчиком были сданы площади, изъятые из аренды по договору аренды нежилых помещений и земельных участков от 26.09.2016, третьему лицу ООО "Панорама-Такси".

Требование истца о перерасчете размера арендной платы за площади, не используемые истцом, изложенное в письме от 09.01.2018, ответчиком оставлено без ответа.

Размер переплаты истцом по договору аренды нежилых помещений и земельных участков от 26.09.2016 за период с 01.10.2017 по 31.08.2018 по арендным платежам составляет 234 586 руб. 42 коп.

Размер переплаты истцом по договору аренды нежилых помещений и земельных участков от 26.09.2016 за период с 01.10.2017 по 31.08.2018 по коммунальным платежам составляет 88 435 руб. 47 коп.

Согласно пункту 2.4.1 арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков в случаях, когда им будут установлены факты невыполнения арендодателем своих обязательств.

Пунктом 8.4 предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при условии письменного уведомления о расторжении не позднее чем за 30 календарных дней с момента вручения, а в случае если арендодатель не получает соответствующее уведомление, то договор считается расторгнутым не позднее 30 календарных дней с момента отправления уведомления.

31.08.2018 арендатор направил арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора аренды.

01.10.2018 ООО "Сфера" направило АО "Мелиоводстрой" уведомление об уклонении арендодателя от принятия помещений и земельного участка.

24.09.2018 истец направил ответчику требование (претензию) от 20.09.2018 о выплате 234 586 руб. 42 коп., составляющих неосновательное обогащение в размере арендных платежей. Ответа на претензию истцом получено не было.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Сфера" в арбитражный суд с исковым заявлением о признании договора от 26.09.2016 расторгнутым с 30.09.2018 и взыскании с АО "Мелиоводстрой" 323 021 руб. 89 коп., составляющих неосновательное обогащение.

Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, с чем выразил несогласие истец.

Повторно рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не установила оснований для отмены обжалуемого решения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьей 422 ГК РФ).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

На основании части 1 статьи 609 ГК РФ, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

На основании статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания (помещения) на срок менее года заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и не требует государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость на дату заключения договора аренды само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Стороны свободны в определении условий договора, если они не противоречат закону или иным правовым актам (статья 421 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Факт договорных отношений подтверждает сложившаяся переписка между сторонами.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость в момент заключения договора аренды не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего арендного обязательства, если арендодатель передал имущество арендатору, а последний пользовался им и вносил арендные платежи.

Кроме того, согласно акту приемки-передачи нежилых помещений и земельных участков от 25.10.2018 ООО "Сфера" вернуло АО Мелиоводстрой" нежилое помещение - автосалон: нежилое двухэтажное строение общей площадью 892,2 (арендуемая площадь 819,64 (за исключением не использованных помещений N 5, 6, 7, 8, 10, 21 не переданных в аренду ООО "Сфера", согласно технического паспорта), инвентарный номер 6666666, литера С, по адресу: 644009, Россия, Омская область, город Омск, улица Лермонтова, владение 179, литера А.

Таким образом, если от общей площади 892,2 кв.м вычесть арендуемую ООО "Сфера" площадь 819,64 кв.м, то разница в 72,56 кв.м, составляет площадь которая сдавалась в аренду ИП Судареву А.В.

Представленная переписка между сторонами также свидетельствует о фактической передаче помещений и об исполнении договора.

Фактически данные исковые требования связаны с возникшим конфликтом между собственниками АО Мелиоводстрой".

В материалы дела представлено соглашение от 25.10.2018 о расторжении договора аренды нежилых помещений и земельных участков от 26.09.2016, зарегистрированное Управлением Федеральной службы кадастра и картографии по Омской области, номер регистрации 55:36:000000:6067-55/092/2018:4.

Учитывая, возвращение по акту приемки-передачи всех объектов аренды нежилых помещений и земельных участков от 25.10.2018 арендатором арендодателю, не имеется оснований для взыскания неосновательного обогащения, поскольку возврат ООО "Сфера" имущества по акту арендодателю исключает возможность использования этого же имущества иным арендатором.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика неосновательного обогащения.

Несогласие ООО "Сфера" с решением суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование закона не означают допущенной при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Таким образом, оснований для отмены решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сфера" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 19.11.2019 по делу N А46-22261/2018 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Е.Б. Краецкая Д.Г. Рожков