Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2020 г. N 17АП-1445/20 по делу N А60-31601/2019

г. Пермь

12 марта 2020 г.

Дело N А60-31601/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 марта 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Зелениной Т.Л., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой О.С.,

при участии:

от истца ООО "Форсаж": Борисова Н.В. паспорт, доверенность от 16.08.2019, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Рейс N 1",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 декабря 2019 года по делу N А60-31601/2019

по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "Форсаж" (ОГРН 1116673020551, ИНН 6673251746)

к обществу с ограниченной ответственностью "Рейс N 1" (ОГРН 1137746850757, ИНН 7702822798)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Рейс N 1" (ОГРН 1137746850757, ИНН 7702822798)

к обществу с ограниченной ответственностью "Форсаж" (ОГРН 1116673020551, ИНН 6673251746)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Форсаж" (далее - ООО "Форсаж", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Рейс N 1" (далее - ООО "Рейс N 1", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N О-430 от 20.11.2017 в размере 294363 руб. 31 коп., в том числе НДС 18%, неустойки в размере 158170 руб. 21 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Рейс N 1" обратилось с встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Форсаж" с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 1217347 руб. 93 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 45585 руб. 52 коп., с продолжением начисления процентов по день фактической уплаты долга, части суммы обеспечительного платежа в размере 63400 руб. с учетом НДС, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2530 руб. 36 коп., с продолжением начисления процентов по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.12.2019 первоначальные исковые требования удовлетворены. С ООО "Рейс N 1" в пользу ООО "Форсаж" взыскан долг в размере 294363 рубля 31 копейка, пени за период с 03.07.2018 по 26.03.2019 в размере 158170 рублей 21 копейка, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12051 рубль. ООО "Форсаж" возвращено из федерального бюджета 949 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований отказано. С ООО "Рейс N 1" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 26289 рублей 00 копеек.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик по первоначальному иску, общество с ограниченной ответственностью "Рейс N 1", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, и удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы её заявитель указывает, что письмо о заявлении зачета обязательств по уплате переменной части арендной платы в счет частичного прекращения обязательств по возмещении стоимости неотделимых улучшений получено истцом, о несогласии последним не заявлено, не оспорено, следовательно, сделка считается совершенной и является фактом погашения задолженности. Полагает, что не дана оценка ответу ответчика на досудебную претензию истца, в котором изложены замечания к расчету задолженности, не исследован контррасчет, в котором указано на наличие задолженности за период с 01.10.2018 по 31.12.2018 в размере 165 534, 14 руб., сумма пени 44 596, 22 руб. По мнению апеллянта, необоснованно приняты доводы истца о пользовании ответчиком помещением до 15.03.2019, так как ответчику с декабря 2018 г. не начислялась постоянная часть арендной платы, которая выражена в виде процента от оборота арендатора, потребление коммунальных услуг в помещении за период с января по март 2019 г. отсутствует, данные обстоятельства с учетом требования ответчика о направлении представителя истца для приемки помещения опровергают факт пользования ответчиком помещением. По встречному иску апеллянт указывает, что утверждения истца о том, что неотделимые улучшения не согласовывались, опровергается условиями договора аренды, так стороны договора согласовали неотделимые улучшения путём подписания Приложения к договору, а также подписав договор, арендодатель дал свое согласие на их производство, то есть истец не только знал, но и подтвердил производство неотделимых улучшений, отмечает, что стоимость неотделимых улучшений рассчитывается в соответствии с формулой согласованной сторонами в п. 9.8 договора исходя из подтверждённых документально затрат арендатора. Считает, что имел право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке на основании п.9.7.1 договора аренды, поскольку в соответствии с условиями данного пункта арендатором было заявлено в июле 2018 о наличии недостатков в помещении, что истцом не оспаривалось, и по истечении 30 -дневного срока арендатором было заявлено о расторжении договора. Также отмечает, что в материалы дела представлены доказательства произведенных неотделимых улучшений. Указание в п. 9.8 договора срока уведомления о досрочном расторжении не менее чем за 15 календарных дней, по мнению апеллянта не ограничивает в праве на указание более длительного срока. Кроме того, полагает, что дата прекращения договора аренды по инициативе арендодателя 07.01.2019 указана некорректно, поскольку вручение кассиру 04.12.2018 является ненадлежащим уведомлением, в отсутствие у последнего соответствующих полномочий, надлежащим образом будет считаться уведомление врученное 29.12.2018, следовательно, последним днем аренды являлся 13.01.2019.

До начала судебного разбирательства от истца по первоначальному иску поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому последний полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда без изменения.

Ответчик надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Форсаж" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Рейс N 1" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N О-430 от 20.11.2017 (далее по тексту - договор).

Согласно пункту 2.1 договора арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение (часть) общей площадью 75 кв.м, расположенное на втором этаже ТРЦ "КИТ" по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 71, литер В (далее по тексту - помещение), а арендатор обязуется оплачивать арендную плату.

Пунктом 3.3.1 договора аренды установлено, что арендатор обязуется вносить арендную плату в установленный настоящим договором срок.

По условиям договора в соответствии с пунктом 1.4 договора под арендной платой понимаются денежные средства, уплачиваемые арендатором арендодателю за временное владение и пользование помещением в течение срока аренды в соответствии со ст. 4 договора.

Согласно пункту 4.1. договора арендная плата состоит из переменной арендной платы и арендной платы с оборота.

Переменная арендная плата представляет собой сумму коммунальных расходов, рассчитанной на основе объемов потребления и тарифов соответствующих поставщиков коммунальных услуг, включающая: стоимость электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, потребляемых в помещении, в соответствии с показаниями отдельных приборов учета на основе тарифов ресурсоснабжающих организаций; стоимость электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, потребляемых в местах общего пользования, рассчитанная путем вычета из суммы счета, полученного из ресурсоснабжающей организации (общая стоимость данного ресурса для торгового центра) суммы показаний счетчиков во всех арендуемых помещениях и умножения полученного показателя на долю арендатора в торговом центре; стоимость отопления, потребляемого в помещении, а также в местах общего пользования, размер которой определяется путем умножения общей стоимости отопления в торговом центре на долю арендатора в торговом центре. В случае если в помещении не установлен прибор учета какого-либо ресурса, то стоимость данного ресурса рассчитывается так же, как стоимость отопления (п. 4.1.1. договора).

Арендная плата с оборота арендатора означает денежную сумму, уплачиваемую арендатором арендодателю, в размере величины процента от оборота арендатора, за соответствующий период. Согласно пункту 4.1.2. договора он составляет 3% от оборота арендатора, в случае если оборот арендатора не превысит сумму 2500000 рублей в месяц, в том числе НДС; 3,5% от оборота арендатора, в случае если оборот арендатора составляет сумму от 2500001 рублей до 4000000 рублей в месяц, в том числе НДС; 4% от оборота арендатора, в случае если оборот арендатора составляет сумму от 4000001 рублей до 5000000 рублей в месяц, в том числе НДС; 5% от оборота арендатора, если оборот арендатора составляет сумму от 5000001 рублей до 8000000 рублей в месяц, в том числе НДС; 10% от оборота арендатора, в случае если оборот арендатора составляет сумму равную или свыше 8000001 рублей в месяц, в том числе НДС. Порядок расчета и уплаты арендной платы с оборота арендатора определен сторонами в приложении N 9 к договору.

Согласно пункту 4.4. договора для оплаты переменной арендной платы арендатор обязан направлять своего представителя к арендодателю в управляющую компанию для получения счетов на оплату в срок с 22-го по 25-го числа месяца, следующего за расчетным.

Сроки и порядок уплаты арендной платы определен сторонами в пункте 4.3 договора, в соответствии с которым переменная арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в течение пяти рабочих дней с даты получения соответствующего счета арендодателя в офисе у арендодателя.

При этом арендатор обязуется своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату и надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства в соответствии с условиями договора (пункту 5.4.4. договора).

Как указывает истец по первоначальному иску, на момент подачи искового заявления ответчиком не погашена задолженность по переменной арендной плате за период: май 2018 г. в размере 51646,38 рублей (акт N 2307 от 31.05.2018, счет-фактура 3301 от 31.05.2018), с учетом частичной оплаты в размере 6668,18 рублей, июнь 2018 г. в размере 52723,51 рублей (акт N 2860 от 30.06.2018, счет-фактура N 3799 от 30.06.2018), июль 2018 г. в размере 52723,51 рублей (акт N3384 от 31.07.2018, счет-фактура N 5508 от 31.07.2018), август 2018 г. в размере 58843,20 рублей (акт N 21009 от 19.09.2018, счет-фактура N 6011 от 31.08.2018), сентябрь 2018 г. в размере 58893,70 рублей (акт N 4494 от 30.09.2018, счет-фактура N 6510 от 30.09.2018), октябрь 2018 г. в размере 15958,18 рублей (актN 5104 от 31.10.2018, счет-фактура N 8635 от 31.12.2018). Общая сумма задолженности по переменной арендной плате за период с май по октябрь 2018 года составила 294363 руб. 31 коп., в том числе НДС 18 %.

20.112018 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия о погашении задолженности и уплате неустойки.

В связи с тем, что задолженность по оплате переменной арендной платы ответчиком по первоначальному иску не погашена, истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик ООО "Рейс N 1" обратился в суд с встречным исковым заявлением, в обоснование своих требований ответчик ссылался на следующие обстоятельства.

Согласно условиям договора арендатору по акту доступа был предоставлен доступ в помещения для проведения строительно-монтажных работ для приведения помещения в состояние пригодное для ведения коммерческой деятельности арендатора.

В аренду помещение было предоставлено арендатору 27.04.2018, что подтверждается актом приема-передачи помещения.

Истец по встречному иску указал, что в соответствии с условиями договора аренды ответчик принял на себя обязательства, которые влияют на ведение деятельности арендатора в помещении, так и ТРЦ, в частности:

-самостоятельно или посредством соответствующего договора с управляющей компанией организовать управление Зданием (ТРЦ) и поддержание Здания в состоянии, обеспечивающим его нормальное функционирование как торгово-развлекательного центра;

-производить все необходимые действия в целях обеспечения возможности для арендатора пользоваться коммунальными услугами (в т. ч. энергоресурсами), как-то содержать в надлежащем состоянии инженерные сети Здания, а также своевременно и за свой счет осуществлять работы/услуги необходимые для поддержания Здания в надлежащем состоянии. Все указанные работы/услуги осуществляются в соответствии с часами работы Здания, графиком профилактических работ, сезонными и климатическими условиями; информировать арендатора о ставших известными арендодателю любых повреждениях или разрушениях Здания, могущих оказать непосредственное воздействие на ведение арендатором коммерческой деятельности в Помещении;

-в случае аварии в Здании принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

Принятые арендодателем обязательства исполнялись ненадлежащим образом. Арендатором неоднократно письменно заявлялись претензии арендодателю, которые либо оставлялись арендодателем без удовлетворения, либо удовлетворялись в ненадлежащие сроки.

Несмотря на неоднократные претензии, арендодателем так и не были выполнены следующие обязательства:

- арендодателем не обеспечено функционирование вентиляции и холодоснабжения Здания и арендуемого арендатором Помещения, что также является и нарушением норм и правил СанПИН 2.2.4.548-96, а также ГОСТ 12.1.005-76. Системы находятся в нерабочем состоянии и не будут функционировать до мая 2019 года, что подтверждается письмом арендодателя от 03.08.2018 исх.N б/н;

- арендодателем не обеспечено функционирование грузового лифта для производства арендатором погрузочно-разгрузочных работ.

В соответствии с подп.9.7.1 п.9.7 договора аренды, арендатор вправе отказаться от исполнения договора письменно уведомив об этом арендодателя не менее, чем за 15 календарных дней до предполагаемой даты расторжения, в случае, если помещение в силу обстоятельств (в том числе и по объему ресурсов, указанных в Приложении N 3), за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования в целях, предусмотренных настоящим договором, и не приведено арендодателем в надлежащее состояние в течение 30 (тридцать) дней с момента соответствующего письменного уведомления со стороны арендатора.

Руководствуясь вышеуказанным пунктом, в связи с нарушением арендодателем обязательств по обеспечению соответствующих объемов ресурсов коммунальных услуг в помещении, арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке (исх. N б/н от 29.10.2019).

Согласно уведомлению договор подлежал прекращению 15.01.2019. Однако в нарушение условий договора аренды и норм Гражданского кодекса РФ, начиная с 25.12.2018 арендодатель препятствовал арендатору в пользовании помещением путем закрытия доступа.

В связи с незаконными действиями арендодателя, в отсутствии возможности использования помещения и ведения коммерческой деятельности 26.12.2019 арендатор направил арендодателю новое письменное уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем внесудебном порядке на основании подп.9.7.2 п.9.7 договора аренды (создание препятствия в пользовании помещением в соответствии с условием договора).

В соответствии с уведомлением от 26.12.2019 договор аренды прекратил свое действие 10.01.2019.

Согласно условиям договора арендатор по окончании срока аренды обязан возвратить арендодателю помещение, а арендодатель принять его.

Как указывает истец во встречном исковом заявлении, арендатор надлежащим образом уведомил арендодателя о необходимости обеспечения последним представителей для приемки помещения 11.01.2019. Однако арендодатель, являющийся собственником Здания и занимающий доминирующее положение по отношению к арендатору, не направил полномочных представителей для приемки помещения, о чем в акте возврата сделана соответствующая запись.

Вследствие злоупотребления арендодателем своих прав, арендатор подписал акт возврата в одностороннем порядке, в связи с чем помещение считается возвращенным арендодателю 11.01.2019. Копия акта была направлена арендодателю посредством почты 17.01.2019.

Полагая, что договор прекращен по вине арендодателя, арендатор в порядке, установленном п.9.8 договора, произвел расчет возмещения неотделимых улучшений, расходы арендатора на неотделимые улучшения составили 1 648 932,44 рубля

Требование о возмещении неотделимых улучшений арендатором было заявлено в уведомлении о расторжении договора от 26.12.2018.

Истец по встречному иску указал, что в связи с наличием у арендатора задолженности в пользу арендодателя в размере 287 955,78 рублей с учетом НДС за период с 27.04.2018 по 30.09.2018 и по уплате арендной платы за период с 01.10.2018 по 11.01.2019 в размере 176 400 рублей с учетом НДС, у арендодателя обязательства по возврату обеспечительного платежа в размере 240 000 рублей с учетом НДС, ООО "Рейс N 1 произвело зачет взаимных требований в порядке ст.410 ГК РФ, вследствие которого, обязательство ООО "Форсаж" по возмещению ООО "Рейс N 1" стоимости неотделимых улучшений в размере 1 505 303,71 рублей прекращается частично и составило 1 217 347,93 рублей; обязательство ООО "Форсаж" по возврату обеспечительного платежа в размере 240 000 рублей с учетом НДС прекратилось частично и составило 63 600 рублей с учетом НДС.

Арендодатель обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений и возврату части суммы обеспечительного платежа в установленные сроки не произвел.

23.04.2019 арендатор направил арендодателю претензию с требованием о возврате части суммы обеспечительного платежа и возмещения стоимости неотделимых улучшений, которая осталась без удовлетворения.

С учетом изложенного, ООО "Рейс N 1" заявил встречный иск о взыскании с ООО "Форсаж" стоимости неотделимых улучшений в размере 1 217 347 руб. 93 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 45585 руб. 52 коп., с продолжением начисления процентов по день фактической уплаты долга, часть суммы обеспечительного платежа в размере 63400 руб., с учетом НДС, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2530 руб. 36 коп., с продолжением начисления процентов по день фактической уплаты долга.

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции исходил из обоснованности материально-правовых требований к ответчику, доказанности их материалами дела, отсутствия доказательств погашения задолженности, отсутствия оснований для снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд первой инстанции исходил из недоказанности согласования неотделимых улучшений с арендодателем, определения их стоимости и сроков амортизации сторонами договора, также отсутствия правовых оснований для заявления об отказе арендатора от исполнения договора (по п. 9.7.1. договора), недоказанности произведенных неотделимых улучшений, отсутствии правовых оснований для возврата суммы обеспечительного платежа.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

При этом в силу положений ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается наличие между сторонами правоотношений в рамках заключенного договора аренды нежилого помещения N О-430 от 20.11.2017, по условиям которого ответчику во временное владение и пользование нежилое помещение (часть) общей площадью 75 кв.м, расположенное на втором этаже ТРЦ "КИТ" по адресу: г. Оренбург, ул. Салмышская, 71, для целях размещения предприятия общественного питания на срок до 05.03.2026.

В соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

Как указано в ст. 655 ГК РФ, передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Арендатор пользовался арендуемым помещением и вел коммерческую деятельность в нем, начиная с апреля 2018 г. (подписания акта сдачи-приемки помещения) до февраля 2019 г.

По акту доступа от 01.02.2018 арендатору предоставлена часть помещения для производства общестроительных и отделочных работ, производимых за счет арендатора. Помещение передано в аренду по акту от 27.04.2018 без замечаний относительно его пригодности для целей осуществления деятельности арендатора.

Акт возврата помещения был подписан арендодателем в одностороннем порядке 15.03.2019, в связи с тем, что арендатор обязательство по возврату помещений не исполнил. Кроме того, необходимо отметить, что помещение не было приведено арендатором в первоначальное состояние, и у арендодателя имелись замечания к состоянию помещения на момент его односторонней приемки. Указанные обстоятельства подтверждены отчетом о коммерческой деятельности арендатора за период с апреля по октябрь 2018 г., актом фиксации ведения арендатором коммерческой деятельности от 07.11.2018 (подписан при участии третьих лиц), кассовым чеком из предприятия общественного питания "Village House" от 06.11.2018, актом фиксации нахождения имущества ООО "Рейс" на территории ООО "Форсаж" от 25.01.2019 (подписан при участии третьих лиц).

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с мая по октябрь 2018 года составляет 294363 руб. 31 коп., неустойка, начисленная за период с 03.07.2018 по 26.03.2019, в сумме 158170 руб. 21 коп.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы согласованы сторонами при подписании договора аренды нежилого помещения N О-430 от 20.11.2017. В соответствии с п. 4.3.1 договора переменная арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно в течение пяти рабочих дней с даты получения соответствующего счета арендодателя в офисе у арендодателя. При этом на арендатора возложена обязанность по получению у арендодателя счета на оплату переменной арендной платы в срок с 22-го по 25-е число месяца, следующего за расчетным (п. 4.4. договора).

В качестве возражений на требования истца, ООО "Рейс N 1" обратилось с встречным иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 1217347 руб. 93 коп., обеспечительного платежа в размере 63400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами. В соответствии с приведенным истцом по встречному иску расходы арендатора на неотделимые улучшения составили 1 648 932,44 руб., в связи с наличием у арендатора задолженности в пользу арендодателя в размере 287 955,78 руб. за период с 27.04.2018 по 30.09.2018 и по уплате арендной платы за период с 01.10.2018 по 11.01.2019 в размере 176 400 руб., у арендодателя обязательства по возврату обеспечительного платежа в размере 240 000 руб., ООО "Рейс N 1 произвело зачет взаимных требований в порядке ст.410 ГК РФ, вследствие которого арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений в сумме 1 217 347,93 руб. и возвратить обеспечительный платеж в размере 63 600 руб.

Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как разъяснено в п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

По правилам п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По условиям договора аренды N 0-430 от 29.11.2017 неотделимые улучшения (включая наименование работ, объем и стоимость, сроки амортизации и т.п.) должны быть предварительно письменно согласованы с арендодателем (п. 1.18, 5.2.4, 6.3 договора); обязательство по возмещению стоимости неотделимых улучшений возникает только при условии расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным п. 9.7 договора, что прямо предусмотрено п.п. 6.12, 9.8 договора.

В соответствии с п. 9.7.1 договора арендатор имеет право воспользоваться своим правом на отказ от исполнения договора только в случае, если арендуемое им помещение не пригодно для использования в целях, определенных договором.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, учитывая отсутствие в материалах дела безусловных обязательств непригодности арендуемого помещения для использования в целях, определенных договором, т.е. для целей ведения в нем коммерческой деятельности - предприятие общественного питания под торговой маркой "Village House", так как замечаний к состоянию помещений при их передаче в аренду не заявлено, вопреки условиям договора неотделимые улучшения с арендодателем не согласовывались, приложение N 12 к договору таким согласованием не является, поскольку сторонами договора не определены виды работ, их стоимость и сроки амортизации, суд первой инстанции правомерно отклонил доводы истца по встречному иску о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, приведенные ответчиком по первоначальному иску доводы не могут быть приняты в качестве доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей в спорный период.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 8.3 договора неустойка в случае нарушения арендатором сроков или размеров уплаты арендной платы или иных платежей, установленных договором, согласована сторонами в размере 0,25% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы в спорный период, несвоевременном освобождении помещения в связи с требованием арендодателя о расторжении договора, об отсутствии оснований для расторжения договора по требованию арендатора и предъявления требования к арендодателю о возмещении стоимости неотделимых улучшений, оснований для применения ст. 333 ГК РФ и уменьшения неустойки, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования арендодателя, взыскав с ответчика задолженность по арендной плате и неустойку в заявленном размере, и отказал в удовлетворении встречного иска.

Изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы апеллянта об отсутствии задолженности в связи с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований, согласовании арендодателем неотделимых улучшений, праве арендатора на досрочный отказ от договора были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно отклонены судом. Оснований полагать выводы суда ошибочными не установлено.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

В данном случае апеллянтом не доказано наличие недостатков арендуемого имущества, препятствующих его использованию по оговоренному в договоре аренды назначению, а также право на зачет стоимости неотделимых улучшений в счет арендных платежей.

Что касается чинимых арендодателем препятствий пользования имуществом, указанные обстоятельства не нашли подтверждения в материалах дела, суд правомерно принял представленные истцом доказательства осуществления ответчиком деятельности в арендуемых помещения.

Так согласно п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Между тем, доказательств совершения истцом противоправных действий, направленных на воспрепятствование использованию арендатором имуществом, апеллянт не привел.

При этом обеспечительный платеж зачтен арендодателем в счет арендных платежей за следующий период (ноябрь 2018 года-март 2019 года), что следует из приведенного истцом расчета.

При названных обстоятельствах решения суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителя (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 декабря 2019 года по делу N А60-31601/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Т.Л. Зеленина В.В. Семенов