Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2020 г. N 09АП-9798/20 по делу N А40-132623/2019

г. Москва

11 марта 2020 г.

Дело N А40-132623/19

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Птанской,

судей В.Р. Валиева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.М. Кулиш,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 25 декабря 2019 года

по делу N А40-132623/19, принятое судьей Масловым С.В.,

по иску Индивидуального предпринимателя Алмазова Энвера Исмаиловича

(ОГРНИП: 314774623400662)

к Департаменту городского имущества города Москвы

(ОГРН: 1037739510423; юр. адрес: 123112, г. Москва, 1-й Красногвардейский, пр-д, д. 21, стр. 1)

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Филиппочкин О.А. по доверенности от 05.07.2019

от ответчика: Бускин А.А. по доверенности от 09.01.2020

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Алмазов Энвер Исмаилович (далее - ИП Алмазов Э.И., истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ДГИ г. Москвы, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0021007:1325, общей площадью 83,4 кв.м (подвал, пом. III, ком. 2, 4, 7, 8), путем изложения договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

- пункт 3.1: "Цена Объекта составляет 2 198 160 (два миллиона что девяносто восемь тысяч сто шестьдесят) рублей 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.01.2019 N 19-04-110138, выполненным ООО "МС ПРАЙС". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.4: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее второго месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 109 908 (сто девять тысяч девятьсот восемь) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", в соответствии со ст. 455 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее - ГК РФ) (с учётом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 25.12.2019 исковые требования удовлетворены.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил обжалуемый судебный акт отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, предлагаемой ответчиком.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции 10.03.2020 представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 25.12.2019 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Алмазовым Э.И. (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонд, находящегося в собственности Москвы, (по результатам аукциона) от 23.10.2013 г. N 00-00161/13, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилой объект площадью 28,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Заречная д. 1, корп. 1.

В п. 2.1 договора установлен срок аренды с 30.09.2013 до 29.09.2023.

После прекращения срока действия указанного договора ИП Алмазов Э.И., являясь арендатором спорного нежилого помещения, имеющий преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества в силу соответствия всем критериям, установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта нежилого фонда общей площадью 28,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Заречная, д. 1, корп. 1, кадастровый номер 77:10:00060007:1225, от 05.02.2019 г. N 102/04-01-19, выполненным ООО "Аналитическо-консалтинговая группа "Азимут" по заказу Департамента экономической политики и развития г. Москвы, итоговая рыночная стоимость без учета НДС составляет 4 088 000 рублей.

Ответчиком с сопроводительным письмом от 03.04.2019 N 33-5-5450/18-(0)-3 в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого цена объекта составила 4 088 000 рублей.

Истец, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился к ООО "МС ПРАЙС" для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО "МС ПРАЙС" оценочным заключением от 17.04.2019 N 19-04-110138, итоговая рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 17.04.2019 составляет 2 198 160 рублей.

Истец направил ответчику протокол разногласий в отношении п. 3.1 договора с учетом указанного отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 13.05.2019 N 33-5-5450/19-(0)-5 отказал в заключении договора на условиях, указанных истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что цена объекта установлена ответчиком на основании оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, осуществленной оценщиком на основании заказа ответчика.

В ст. 12 ГК РФ определены возможные способы защиты гражданских прав. При этом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исходя из разъяснений ВАС РФ, изложенных в п. 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст.ст. 82-87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.10.2019 было назначено проведение судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Агентство судебных экспертов" (107023, г. Москва, Семеновский пер., д. 15, офис 804-Б) Кирилловой Екатерине Владимировне.

На рассмотрение судебной оценочной экспертизы поставлен вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Заречная, д. 1, корпус 1 (этаж 1, помещение 1А, комн. 1-4), общей площадью 28,4 кв.м., кадастровый номер 77:10:0006007:1225, по состоянию на 22.01.2019?".

В соответствии с заключением эксперта от 22.10.2019 N 231 рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Заречная, д. 1, корпус 1 (этаж 1, помещение 1А, комн. 1-4), общей площадью 28,4 кв.м, кадастровый номер 77:10:0006007:1225, по состоянию на 22.01.2019 составляет 3 284 000 рублей.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта от 22.10.2019 г. N 231 является достоверным и допустимым доказательством, составленным в строгом соответствии с требованиями закона, предъявляемыми к оценочной деятельности, оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением, полномочия эксперта подтверждены документально, его профессионализм и компетенция сомнений не вызывает, при этом суд первой инстанции обоснованно учитывает, что заключение имеет подробную исследовательскую часть и не содержит противоречий, в связи с чем полагает необходимым положить в основу решения именно заключение эксперта от 22.10.2019 N 231.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отмечает, что истец, соответствующий установленным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям и предпринявший все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона N 159-ФЗ, вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества на предложенных в проекте договора условиях по цене, установленной в соответствии с заключением эксперта, составленного по результатам судебной оценочной экспертизы, и заявленной истцом с учетом изменения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению исходя из следующего.

Проведенное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является надлежащим доказательством по делу.

Ссылка заявителя на то, что только собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта, подлежит отклонению.

Основанием для обращения истца в суд явилось отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора.

В нормах статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Отсутствие согласования спорных условий договора купли-продажи, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.

В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Исходя из вышеизложенного, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 25 декабря 2019 года по делу N А40-132623/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Птанская

Судьи

В.Р. Валиев А.И. Трубицын