Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 марта 2020 г. N 09АП-82077/19 по делу N А40-124841/2019

г. Москва

10 марта 2020 г.

Дело N А40-124841/19

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2020 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Кораблевой М.С.,

судей Алексеевой Е.Б., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ПАУЛХАУС РЕСТОРАНТС ИНКОРПОРЕЙТЕД ГРУПП", на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2019 по делу N А40-124841/19, принятое судьей В.В. Дудкиным,

по иску ООО "ПАУЛХАУС РЕСТОРАНТС ИНКОРПОРЕЙТЕД ГРУПП" (ИНН 7726735329, ОГРН 5137746124269)

к ООО "ТРК "ГЛОБАЛ СИТИ" (ИНН 7726526491, ОГРН 1057747982049)

о взыскании обеспечительного платежа, затрат на измерение части здания,

по встречному иску ООО "ТРК "ГЛОБАЛ СИТИ"

к ООО "ПАУЛХАУС РЕСТОРАНТС ИНКОРПОРЕЙТЕД ГРУПП"

о признании одностороннего отказа недействительным, признании договора аренды действующим и взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Симонян Д.Г. по доверенности от 20.01.2020 уд. адвоката N 7260 от 30.12.2010, от ответчика: Подобнова И.А. по доверенности от 09.09.2019 диплом 115018 0590041 р/н 2164 от 30.07.2015, Орлова Т.Н. по доверенности от12.11.2019 диплом КА N 00277 р/н 20676 от 26.03.2013,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Паулхаус Ресторанс Инкопорейтед Групп" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "ТРК "Глобал Сити" (далее - ответчик) о признании договора аренды N ДА-229-18/ТРК-О/К от 01.03.2019 г. не заключенным, взыскании с ответчика обеспечительного платежа в размере 700 165 руб. 01 коп., взыскании затрат на измерение части здания в размере 10 000 руб. 00 коп., с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик заявил встречные исковые требования о признании односторонней сделки по отказу от исполнения договора аренды, совершенной ООО "Паулхаус Ресторанс Инкопорейтед Групп" письмом N 358 от 10.04.2019 г., недействительной (ничтожной), признании договора аренды части здания N ДА-229-18/ТРК-О/К от 01.03.2019 г. действующим, а также о взыскании с ООО "Паулхаус Ресторанс Инкопорейтед Групп" задолженности по арендной плате в размере 2 406 214 руб. 61 коп., с учетом уточнения встречных исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2019 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен, сделка признана недействительной, договор аренды действующим, с истца в пользу ответчика взыскано 2 406 214,61 руб. задолженности по арендной плате.

Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2019, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, иск удовлетворить, во встречном иске отказать.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО "Паулхаус Ресторанс Инкопорейтед Групп" (далее - истец, арендатор) и ООО "ТРК "Глобал Сити" (далее - ответчик, арендодатель) заключен договор аренды части здания N ДА-229-18/ТРК-О/К от 01.03.2009 г., в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 2, эт.2, пом. XV, ком. 12г, 12д, 12е, часть комнаты 10, общей площадью 233 кв.м.

В соответствии с п. 1.2. договора границы сдаваемой в аренду части здания выделяются на поэтажном плане, являющимся приложением N 1 к договору.

В ходе осмотра части здания, истцом установлено, что предлагаемая к приемке часть здания не соответствует объекту и предмету аренды, указанному в договоре. Фактическая площадью составляет 225,6 кв.м., а заявленная в договоре - 233 кв.м., в связи с чем, истцом в адрес ответчика направлено письмо N 358 от 10.04.2019 г. об одностороннем расторжении договора.

В соответствии с п. 11.1 договора арендатор вправе отказаться от исполнения договора во внесудебном порядке до истечения его срока. Направив письменное уведомление об этом арендодателю за 10 календарных дней до такого расторжения.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.

Поскольку арендодатель не передал помещение арендатору, а помещение не соответствует договору и фактический отсутствует предмет аренды, истец в одностороннем порядке расторг договор и обратился в суд требованием признать договор незаключенным, возвратить обеспечительный платеж в размере 700 165,01 руб. и взыскать затраты на замер в размере 10 000 руб.

Истцом в порядке ч. 5 ст. 4 АПК РФ в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованием выплатить обеспечительный платеж и понесенные затраты, которая оставлена последним без ответа и удовлетворения.

Полагая, что договор аренды незаключен, в связи с чем перечисленный обеспечительный платеж удерживается ответчиком неосновательно, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании договора незаключенным и взыскании обеспечительного платежи и понесенных расходов.

Полагая, что односторонний отказ арендатора от исполнения договора недействительный, ответчик обратился со встречным иском с требованием о признании уведомления об одностороннем отказе недействительным, признании договора действующим и о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 406 214 руб. 61 коп.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, заслушав позиции сторон, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене в части удовлетворения встречных требований о признании договора действующим, в связи с неправильным применением норм материального права (п.4 ч.1 ст.270 АПК РФ), а встречный иск в указанный части удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Отказывая требования в полном объеме и удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцом верно произведен расчет ущерба.

На момент подписания договора аренды, между сторонами было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора аренды, в том числе установлено имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В договоре аренды указаны помещения и приложен план помещения, который подписан генеральным директором истца. Указание расхождение в площади не может являться доказательством отсутствия предмета договора, поскольку незначительно и урегулировано п. 7.12 договора об уточнениях площади после заключения договора.

По условиям договора арендатор вправе обратиться к арендодателю для проведения повторных обмеров арендуемой части здания и внесении изменений в договор аренды в части установления арендной площади. При этом, согласно п. 7.12 договора арендная площадь, применяемая для расчета переменной составляющей арендной платы, не подлежит уменьшению на протяжении всего срока аренды.

Однако претензии или письма в адрес ответчика с таким заявлением не поступало.

Согласно ст. 168 ГК РФ ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Учитывая, что односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды не обусловлен законом, иным правовым актом или соглашением сторон, а также нарушает права арендодателя, отказ арендатора от исполнения договора является ничтожным и не влечет за собой юридических последствий.

Суд первой инстанции на основании изложенного признал недействительным односторонний отказ истца и признал договор действующий, однако, признавая договор действующим, суд первой инстанции не применил следующие нормы права.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Так как недействительность сделки по отказу от исполнения договора влечет действительность договора в силу закона, признание действительности договора судебным актом не требуется.

Пунктом 3.2. договора аренды установлено, что арендная плата состоит из постоянной составляющей и переменной составляющей. Постоянная составляющая складывается из платы за объект аренды и операционных расходов.

Постоянная составляющая арендной платы за год составляет 4 200 990 руб., за месяц 250 082,50 руб.

Стороны предусмотрели, что арендатор обязан предоставить в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору, обеспечительный платеж в размере 712 032,22 руб.

В счет исполнения обязательства арендатора по оплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 3.4.2. договора, арендодателем принят зачет встречного требования по оплате обеспечительного платежа в размере 700 165,01 руб.

Пунктом 9.4. договора аренды предусмотрено право арендодателя удовлетворить свои требования из суммы обеспечительного платежа в случае неисполнения арендатором своих обязательств по договору аренды.

Письмом N П-49-Д ТРК ГС от 07.06.2019 г. арендодатель уведомил арендатора по проведении удержания денежных средств из обеспечительного платежа в размере 700 165,01 руб. в счет оплаты задолженности за март 2019 г. в размере 112 929,84 руб., за апрель 2019 г. в размере 350 082,50 руб., за май 2019 г. в размере 237 152,67 руб.

Таким образом, в настоящее время у арендатора имеется просроченная задолженность в размере 2 406 214 руб. 61 коп., которая подлежит взысканию с арендатора.

Довод Истца о том, что представленные в качестве доказательств расписка от 04.03.2019 г. о передаче акта приема-передачи части здания и Акт о передаче ключей от 19.03.2019 являются ненадлежащими доказательствами, опровергается следующим.

В соответствии с заключенным Договором аренды Арендодатель передал, а Арендатор принял за плату во временное владение и пользование пом. XV комнаты N N 12г, 12д, 12е, часть комнаты 10, общей площадью 233 кв.м., расположенные на 2-ом этаже здания Торгово-развлекательного комплекса "Глобал Сити" по адресу: г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 2.

Согласно п. 5.1.1 Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 07.03.2019 г. передача части здания Арендодателем Арендатору осуществляется в срок не позднее 22.03.2019 г. и оформляется актом приема-передачи части здания. Арендатор обязан принять Часть здания по акту приема-передачи (п. 6.1.1 Договора аренды).

Арендодатель своевременно направил на подпись Арендатору акт приема-передачи части здания, что подтверждается распиской о получении документов от 04.03.2019 г.

Объект аренды 19.03.2019 г. был передан Арендатору в фактическое пользование, о чем между Арендатором и Арендодателем "19" марта 2019 г. подписан акт о передаче ключей от указанных комнат в количестве 6 (шести) комплектов.

Арендатор в апелляционной жалобе указывает, что расписка от 04.03.2019 и Акт передачи ключей от 19.03.2019 не могут быть приняты в качестве доказательств, так как подписи в расписке и Акте о передаче ключей не принадлежат руководителю и сотрудникам ООО "Паулхаус Ресторантс Инкорпорейтед Групп". Однако, в расписке от 04.03.2019 имеется подпись представителя Арендатора - секретаря Дмитриевой и подписи представителей управляющей компании ООО "ПМК".

В Акте о передаче ключей стоит подпись также представителя Арендатора - системного администратора Гуреева М.Б. и подписи представителей управляющей компании ООО "ПМК".

Кроме того, 19.03.2019 по Акту были переданы пульты д/у от системы кондиционирования в количестве 5 шт., который подписан представителем Арендатора - системным администратором Гуреевым М.Б. и представителем управляющей компании ООО "ПМК". В Акте о передаче ключей указано, что ключи получил именно представитель ООО "Паулхаус Ресторантс Инкорпорейтед Групп", который акт подписал. Указание в апелляционной жалобе на то, что ключи получил представитель управляющей компании ООО "ПМК" является заведомо неверным.

Перечисленных представителей Дмитриеву и Гуреева М.Б. Арендатор указывает в качестве сотрудников в заявке на перекодировку пропусков для прохода в помещение XV, арендованное по Договору аренды, которая имеется в материалах дела и подтверждает, что Арендатор в апелляционной жалобе пытается ввести суд в заблуждение, заявляя, что расписка и акт не были подписаны его сотрудниками.

Заявление Истца о том, что судом не учтено письмо Арендодателя исх. N П35/П-Д ТРК ГС от 12.04.2019 с указанием на передачу акта приема-передачи 15.03.2019 по Договору аренды не влечет изменения обстоятельств дела и не имеет значения для его рассмотрения.

Как уже было указано, сторонами производилось изменение срока передачи помещений по Договору аренды, о чем заключено Дополнительное соглашение от 07.03.2019, при этом повторное направление акта приема-передачи помещения 15.03.2019 не свидетельствует ни о каком подлоге, а только подтверждает неоднократное направление Арендодателем акта приема-передачи Арендатору и недобросовестное поведение самого Арендатора.

Исходя из изложенного, Арендатор принял Объект аренды 19.03.2019 г. в фактическое пользование, о чем между Арендатором и Арендодателем "19" марта 2019 г. подписан Акт о передаче ключей.

Указание Истца в апелляционной жалобе на невозможность исполнения Договора аренды по причине отсутствия объекта аренды опровергается фактическим исполнением Истцом Договора аренды: Арендатором на объекте аренды были произведены строительно-монтажные работы, в том числе по оборудованию серверной, по протяжке кабеля интернета, монтажу перегородки с установкой алюминиевого профиля со стеклом, малярные работы, завезена офисная мебель, оргтехника, а также были перекодированы пропуски для сотрудников Арендатора.

Изложенное подтверждается направлением Арендатором в адрес Арендодателя в целях проведения строительно-монтажных работ следующих заявок:

- исх. N 348 от 12.03.2019 г. о производстве демонтажа перегородки в офисе N 315 и монтаж данной перегородки в коридоре пом. XV на 2 этаже, срок проведения работ 12 и 13 марта 2019 г., с 21-00 ч. до 07-00 ч;

- исх. N 350 от 14.03.2019 г. о производстве малярных работ, подготовительных работ для перевозки офисной мебели и оргтехники в период с 21-00 ч. до 07-00 ч. 14 и 15 марта 2019 г.;

- б/н от 15.03.2019 г. о перемещении офисной мебели, оргтехники и пр. в период с 18 по 21 марта 2019 г.;

- б/н от 19.03.2019 г. о проведении работ по прокладыванию кабельной, телефонной линии 19.03.2019 г.;

- б/н от 22.03.2019 г. о кодировке действующих пропусков сотрудников для доступа в помещение;

- б/н от 22.03.2019 г. о проведении работ по монтажу настенного блока кондиционера в серверной;

- исх. N 355 от 02.04.2019 г. о проведении диагностических мероприятий на общеобменной вентиляции в помещениях.

Кроме того, в письме исх. N 355 от 02.04.2019 г. Арендатор сообщил Арендодателю о необходимости проведения диагностических и наладочных мероприятий общеобменной вентиляции в помещениях офиса XV на 2 этаже в связи с жалобами его сотрудников, что подтверждает, что Арендатор находился в арендованном помещении XV, использовал его в соответствии с разрешенным использованием, указанном в п. 1.3 Договора аренды.

В материалы дела Арендатором не представлены доказательства невозможности использования объекта аренды, а имеющиеся доказательства наоборот свидетельствуют о фактической приемке и использовании Объекта аренды Арендатором.

Принимая во внимание, что Арендатор путем совершения конклюдентных действий фактически принял объект аренды и совершил все необходимые приготовления для ведения коммерческой деятельности в соответствии с разрешенным использованием, Арендатор не может ссылаться на недостатки помещения, в котором Арендатор фактически находился и проводил ремонтные работы.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Обстоятельства фактического принятия объекта аренды и нахождения Арендатора в помещениях подтверждается, в том числе тем фактом, что Арендатор 16.04.2019 года обратился с заявлением в отношении ООО "ТРК "Глобал Сити" в отдел МВД России по району Чертаново Северное г. Москвы по факту чинения препятствий на вывоз имущества из офисных помещений N 12г, 12 д, 12 е на 2-ом этаже здания ТРК "Глобал Сити" по адресу: г. Москва, ул. Днепропетровская, д. 2. По материалам проверки, зарегистрированным в КУСП N 5536 от 16.04.2019 г. принято постановление об отказе в возбуждение уголовного дела.

10.04.2019 г. Истец заявил односторонний внесудебный отказ от исполнения Договора аренды на основании п. 11.1 Договора аренды, в связи с тем, что им выявлено несоответствие технических параметров помещений на основании произведенных кадастровым инженером замеров и фиксация плана арендуемой части здания.

Пункт 11.1 Договора аренды предусматривает право Арендатора отказаться от исполнения Договора во внесудебном порядке в случае, если по вине Арендодателя Объект аренды имеет недостатки, исключающие возможность использования Части здания, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта аренды при заключении Договора, при условии, что недостатки Части здания, наличие которых исключает возможность будущего использования Части здания, являются неустранимыми (недостатки конструктивных элементов Части здания, создающие угрозу для жизни находящихся в ней людей и угрозу причинения ущерба имуществу Арендатора).

Однако, данное уведомление не содержит оснований, предусмотренных п. 11.1 Договора аренды, при наличии которых в соответствии с данным пунктом такой отказ допустим: так Арендатором не представлено доказательств, что какие-либо недостатки Объекта аренды заранее не были известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта аренды при заключении Договора, при условии, что недостатки Части здания, наличие которых исключает возможность будущего использования Части здания, являются неустранимыми (недостатки конструктивных элементов Части здания, создающие угрозу для жизни находящихся в ней людей и угрозу причинения ущерба имуществу Арендатора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом первой инстанции верно установлено, что отказ Арендатора от исполнения Договора аренды был неправомерен, а в Договоре аренды указаны помещения и приложен план помещения, который был подписан генеральным директором Истца. Справедливым является указание суда в решении на то, что расхождение площади не может являться доказательством отсутствия предмета договора, поскольку оно незначительно.

Ссылка Арендатора в апелляционной жалобе на ст. 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" не подтверждает запрет на передачу в аренду обозначенных на плане помещений и эвакуационных выходов. Следовательно, проведение Арендатором расчета "переплаты" является неосновательным, указанные площади были им взяты в аренду, обозначены на плане и фактически использовались.

В отношении требования о возврате обеспечительного платежа в размере 700 165,01 руб. усматриваются признаки недобросовестного поведения Истца.

По рассматриваемому в настоящем деле Договору аренды Арендодателем был зачтен обеспечительный платеж в размере 700 165,01 руб. из Договора аренды части здания N ДА-04-08/ТРК-О/Д от "01" июня 2008 года в соответствии с условиями Соглашения о расторжении от 13.03.2019 Договора аренды части здания N ДА-04-08/ТРК-О/Д от "01" июня 2008 года.

В деле N А40-223530/2019, находящимся в производстве Арбитражного суда города Москвы, ООО "Паулхаус Ресторантс Инкорпорейтед Групп" заявлено требование о признании Соглашения о расторжении от 13.03.2019 недействительным и требованием о возврате суммы также в размере 700 165,01 руб. В основании требований ООО "Паулхаус Ресторантс Инкорпорейтед Групп" указывает, что указанную сумму должны были зачесть, но не зачли в качестве обеспечительного платежа по рассматриваемому в настоящем деле Договору аренды.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.12.2019 по делу N А40-223530/2019, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2020, в удовлетворении требований ООО "Паулхаус Ресторантс Инкорпорейтед Групп" отказано.

Таким образом, Истец в настоящем деле просит взыскать сумму обеспечительного платежа в размере 700 165,01 руб., зачтенную по Договору аренды. При этом одновременно в деле N А40-223530/2019 Истец пытался эту же сумму взыскать, утверждая, что она не была зачтена по Договору аренды.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции имеются основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для изменения решения суда от 22.11.2019 Доводы апелляционной жалобы истца признаются апелляционным судом необоснованными и неподлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, п.2 ст.269, п.4 ч.1 ст.270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.11.2019 по делу N А40-124841/19 в части признания договора аренды части здания N ДА-229-18/ТРК-О/К от 01.03.2019 действующим отменить.

В указанной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО "ПАУЛХАУС РЕСТОРАНТС ИНКОРПОРЕЙТЕД ГРУПП"

(ИНН 7726735329, ОГРН 5137746124269) в пользу ООО "ТРК "ГЛОБАЛ СИТИ" (ИНН 7726526491, ОГРН 1057747982049) 41 031 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Б. Алексеева В.В. Валюшкина