Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2020 г. N 09АП-6035/20 по делу N А40-180349/2019

г. Москва

12 марта 2020 г.

Дело N А40-180349/19

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 марта 2020 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,

судей:	Мухина С.М., Попова В.И.,
при ведении протокола	секретарем судебного заседания Омаровым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Остин"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 20.12.2019 по делу N А40-180349/19

по заявлению ООО "Остин"

к Управлению Росреестра по Москве

третье лицо: ООО "НИИС"

о признании незаконным решения

в присутствии:

от заявителя:	Сидоренко Е.А. по дов. от 30.01.2018 ;
от заинтересованного лица:	Ефимова А.Н. по дов. от 30.12.2019;
от третьего лица:	не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Остин" (заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г.Москве (ответчик, Управление) о признании незаконными решения N 77/009/275/2019-3226 и 77-0-1-71/3127/2019-772 от 25.06.2019 о приостановлении государственной регистрации Договора аренды, об обязани произвести государственную регистрацию Договора аренды нежилого помещения от 25.10.2010, заключенного между ООО "НИИС" и ООО "Остин" в редакции дополнительных соглашений от 16.07.2012, 21.04.2014, 06.02.2015, 17.09.2015, 21.09.2016 и 20.10.2017 в отношении нежилого помещения общей площадью 599, 9 кв.м. комната N 22, являющегося частью нежилого здания общей площадью 15 029, 7 кв.м. с кадастровым номером: 77:04:0004026:17645, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Люблинская, д. 169, корп. 2 (с учетом уточнений заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением от 20.12.2020 Арбитражный суд г. Москвы отказал в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с принятым судом решением, заявитель обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить как принятое с нарушением норм права.

В судебном заседании представитель подателя апелляционной жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал по мотивам, изложенным в ней.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.9aas.arbitr.ru, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в его отсутствие, исходя из норм статей 121, 123, 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Согласно материалам дела, 14.06.2019 в Управление от ООО "Остин" поступили заявления о государственной регистрации аренды нежилого помещения и постановке на кадастровый учет арендуемой части помещения в рамках единой процедуры.

Письмом от 25.06.2019 Заявитель был уведомлен о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (Закон о недвижимости).

Таким образом, 25.06.2019 Решением Управления Росреестра по Москве N 77/009/275/2019-3226; 77-0-1-71/3127/2019-772 была приостановлена государственная регистрация Договора аренды нежилого помещения от 25.10.2010 (Договор аренды), заключенный между ООО "НИИС" (Арендодатель) и ООО "Остин" (Арендатор) в редакции дополнительных соглашений от 16.07.2012, 21.04.2014, 06.02.2015, 17.09.2015, 21.09.2016 и 20.10.2017 в отношении нежилого помещения, расположенного на 3 этаже, общей площадью 599, 9 кв.м., комната N 22 (Помещение), являющегося частью Нежилого Здания, общей площадью 15 029,7 кв.м. с кадастровым номером: 77:04:0004026:17645, находящееся по адресу: г. Москва, Люблинская ул, д. 169, корп. 2 (Здание), принадлежащее на праве собственности ООО "НИИС" (запись регистрации N 77-77-12/003/2009-316 от 06.02.2009).

Не согласившись с оспариваемым решением Управления, заявитель обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований, ввиду следующего.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 607 ГК РФ установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).

Согласно п. 2.1 Постановления Правительства от 27.08.2012 N 432-1111 при производстве работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающие конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающие права третьих лиц и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется разрешение на строительство предусматривается согласование проектной документации, в том числе с учетом заключения указанного в п. 2.2 Постановления.

В соответствии с ч. 5 ст. 44 Закона о недвижимости, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления.

Согласно ч. 10, 11, 12 ст. 24 Закона о регистрации сведений о помещении или машино-месте, за исключением сведений о площади помещения или машино-места и об их местоположении в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено помещение или машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8-10 настоящей статьи разрешений и проектной документации, соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. В отношении созданного объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости. Указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью подготовившего такой план кадастрового инженера, для передачи его заказчику по договору подряда.

Форма технического плана, требования к его подготовке и состав содержащихся в нем сведений утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953.

Согласно п. 21 Приложения N 2, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (далее - Требования) технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML (далее -XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

Абзацем 5 п. 2 Требований устанавливаются правила оформления технического плана объекта недвижимости.

Технический план помещения составляется в отношении помещения (в том числе представляющего собой совокупность нескольких смежных изолированных и (или) обособленных помещений, которые в том числе могут располагаться на нескольких смежных этажах здания либо сооружения один над другим и имеют доступ друг к другу без использования иных помещений в таком здании либо сооружении), при этом такое помещение должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации изолировано и (или) обособленно от других помещений в здании или сооружении и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота.

Как верно установлено судом первой инстанции, в качестве документа, являющегося основанием для проведения государственной регистрации и кадастрового учета, заявителем был представлен договор аренды нежилого помещения и технический план. Предметом указанного договора является передача в аренду недвижимого имущества, расположенного на 3-ом этаже в здании по адресу: г. Москва, Люблинская ул., д. 169, корп. 2 (комната N 22, общей площадью 599,9 кв.м).

При обращении к сведениям ЕГРН Управлением было установлено, что право собственности ООО "НИИС" зарегистрировано на здание с кадастровым номером 77:04:0004026:17645 общей площадью 15 029, 7 кв. м по адресу: г. Москва, Люблинская ул., д. 169, корп. 2. В состав указанного здания входят, в том числе помещение I на 3-м этаже, в котором расположены комнаты N 29, 28, 26, 24, 23, 22 на этаж 3. Также данные комнаты отображены на плане, содержащемся в ЕГРН (сведения кадастра недвижимости).

Однако в аренду согласно договору и техническому плану передается комната 3-го этажа под N 22, общей площадью 599, 9 кв.м, в которой была произведена перепланировка (ранее комнаты N 29, 28, 26, 24, 23, 22 на этаж 3), описание которой отсутствует в кадастре недвижимости. Право собственности ООО "НИИС" на измененную комнату N 22 общей площадью 599, 9 кв.м в ЕГРН не зарегистрировано.

Таким образом, в настоящем случае имеется наличие противоречий в описании объекта аренды в представленных документах и сведениях ЕГРН, что не позволяет идентифицировать предмет аренды, в связи с чем, Управлением правомерно приостановлена регистрация, учитывая, что в помещении, выделяемом под часть объекта недвижимости с кадастровым номером 77:04:0004026:17645 в соответствии со сведениями представленного технического плана и сведениями ЕГРН выявлена неузаконенная перепланировка, вместе с тем, проектная документация и техническое заключение о состоянии несущих конструкций в составе технического плана отсутствуют. Таким образом, представленный для целей учетно-регистрационных действий Технический план составлен с нарушением вышеуказанных норм, так как не содержит необходимых приложений.

Доводы жалобы о том, что в соответствии со сведениями ЕГРН право собственности на здание зарегистрировано без указания нумерации конкретных комнат, которые входят в состав здания, не принимаются апелляционным судом, поскольку сведения о том, что в состав указанного здания входят, в том числе помещение I на 3-м этаже, в котором расположены комнаты N 29, 28, 26, 24, 23, 22 на этаж 3 отображены на плане, содержащемся в ЕГРН (сведения кадастра недвижимости).

Доводы жалобы о том, что учет части здания при сохранении права собственности на здание в целом, равно как и учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости, описание части объекта недвижимости является лишь дополнительной характеристикой данного объекта, отклоняются апелляционным судом.

Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации осуществляется органом регистрации прав в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей (что является не только описанием таких объектов, но и подтверждением факта существования предмета сделки).

Согласно п. 2.1 Постановления Правительства от 27.08.2012 N 432-1111 при производстве работ по изменению объектов капитального строительства и (или) их частей, не затрагивающие конструктивные и иные характеристики их надежности и безопасности, не нарушающие права третьих лиц и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительными планами соответствующих земельных участков, для выполнения которых не требуется разрешение на строительство предусматривается согласование проектной документации, в том числе с учетом заключения указанного в п. 2.2 Постановления.

Управлением установлено и не оспаривается заявителем, что в помещении, выделяемом под часть объекта недвижимости с кадастровым номером 77:04:0004026:17645 в соответствии со сведениями представленного технического плана и сведениями ЕГРН выявлена неузаконенная перепланировка, вместе с тем, проектная документация и техническое заключение о состоянии несущих конструкций в составе технического плана отсутствуют, что препятствует проведению заявленных учетно-регистрационных действий.

Учитывая изложенное, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции с учетом положения ч. 1 ст. 71 АПК РФ применительно к конкретным обстоятельствам настоящего дела, пришел к правильному выводу, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве является законным и обоснованным, не нарушает права и законные интересы заявителя.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, связанные с иной оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и иным толкованием норм права, не опровергают правильные выводы суда и не свидетельствуют о судебной ошибке.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обстоятельств, являющихся безусловным основанием в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 20.12.2019 по делу N А40-180349/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Л.Г. Яковлева

Судьи

С.М. Мухин В.И. Попов